改革開放以來,我國城鎮化步伐不斷加快,現己步入快速發展階段。與快速城鎮化相伴隨，我國城市綜合體迅猛增加，城市綜合體發展的現實契合中，如何使其健康持續發展成為當下關注的重要領域。
一、城市綜合體發展的現實契合
（一）我國城市綜合體發展歷程
1.初現階段
我國城市綜合體最早可以追溯到1903年出現的北京東安市場、1918年出現的永安公司，但并不能算是嚴格意義上的城市綜合體。真正意義上的城市綜合體應是1990開業的北京國貿中心、上海商城等，體量小，大致在10-20萬平方米之間。
2.早期開發階段
隨著我國城鎮化進程的加快，2000年以來，一線城市人口大增，城市土地日益緊張，城市集約化發展已成為價值導向。隨著城市居民收入水平的不斷提高，對于城市可達性、功能復合性、高品質的生活成為共識，高容積率的建筑群受到青睞，且需求旺盛。因此早期開發階段在2000年，境外海外華僑積極投資,以高端消費和商業驅動為主，集中在北上廣深等一線城市的核心地段，如：北京東方新天地、華貿中心、深圳萬象城、上海陸家嘴、恒隆廣場、廣州正佳廣場、天河城等城市綜合體。
3.大規模孕育階段
主要一線城市綜合體發展己被大家認同，同時城市發展規模迅速拓展,原有的“一城一心”的城市空間模式早己被突破，城市空間由單核向多核演變，城市副中心基本形成。城市副中心的發展帶動了城市綜合體的建設，城市綜合體也成為了城市形象的展示和經濟發展的象征指標，受到各地方政府關注。2006年開始,各地方政府紛紛引入大型地產項目，萬達廣場、華潤萬象城等就于此時應運而生，城市綜合體規模越來越大。
4.擴張階段
2008年金融危機后，全球呈現經濟衰落趨勢，中國政府出臺了“四萬億”投資計劃，擴大內需成為重中之重，城市綜合體因其自身功能復合、高端消費，成為擴大內需城市拓展的首選舉措。城市綜合體在一線城市快速布點，甚至擴散到二、三線城市的空間層面，加快形成了轟轟烈烈“造城運動”。但是，金融危機讓城市綜合體的發展又受到極大阻礙，特別是二、三線城市銷售火爆、慘淡經營的城市綜合體不勝枚舉。
（二）城市綜合體在我國迅速發展的驅動因素
2008年金融危機后期,城市綜合體在經歷短暫的調整之后，呈現出井噴式的增長，如此大規模城市綜合體建設，有多種因素對其產生重要的推動作用。
1. 集約發展
我國城鎮化率不斷攀升，但我國城市人口集聚，可利用土地面積在逐漸退化，土地使用的壓力越來越大，城市建設必須走高集約化道路，快速城鎮化過程中提升土地集約利用率成為必然趨勢。因此，集約化發展對城市綜合體提出了強烈的訴求。
2.消費升級
隨著居民生活水平的提高,人均可支配收入不斷提升,城市居民對時尚、娛樂、餐飲、休閑等生活品質的訴求與日俱增，加快對傳統商業的普遍改造、更新、升級,快速搶占新的商業消費市場成為共識。作為“城中城”的城市綜合體，擁有多種功能、業態復合的建筑群逐漸成為人們生活、消費的重要場所。
3.宏觀政策
2003年以來,政府相繼出臺多項宏觀調控政策，利用看得見的“手”刺激房地產市場的發展，但政府對商業房地產領域的政策較為平緩，城市綜合體穩定發展，實質上支持了城市綜合體的發展。
4.政績訴求
壓力型體制下的地方政府政績訴求，客觀上也是推動城市綜合體快速發展的重要因素。首先城市綜合體作為大型的建筑綜合體,承載著城市的商業文明，在方便市民生活消費，提升市民生活水平的同時，大多數綜合體成為城市區域中心的象征；土地交易收入客觀上是政府財政來源的重要部分。因此，在中心商業區改造升級、副中心新區快速發展中,一個大型的城市綜合體拉動區域升值、城市繁榮，成為地方政府的政績工程和形象工程重要載體。
5.利益導向
自2010年后，城市綜合體發展更加迅速，房地產開發企業紛紛涌入商業地產開發。開發商利用自身品牌優勢、城市綜合體的功能優勢，與政府斡旋，獲取低廉的土地價格和優惠的開發政策，在二、三線城市尤為明顯。
人口集聚、消費升級的因素本質上是人自身的內在需求，但是，城市綜合體本質上還是屬于供給側的產物，它是作為一種資源呈現給市民選擇。“城市讓生活更美好”是城市綜合體的最大價值，它集合時尚、藝術、商業等各個領域。以不斷滿足人們對“精神文化的需求”與“物質消費的需求”，才是符合城市綜合體發展的趨勢。
以長沙為例，中國最大城市綜合體：北辰三角洲，是以法國拉德芳斯的規劃理念為藍本，將酒店、辦公樓、生態公園、購物、會所、高尚住宅融于一體，實現了滿足消費者的物質消費需求和精神文化需求有機的結合。北辰三角洲為長沙帶來了9棟專業寫字樓、4個豪華酒店、1個國際會議中心；8萬m2“現代鳳凰”風情式地鐵主題商業區，濱江17萬m2體驗式商業公園，讓長沙人進入“在風景中購物”的新消費時代；社區內擁有中南最大的華誼兄弟旗艦影院及沿江的星光大道，為長沙創造屬于自己的娛樂文化集散地；4所幼兒園、1所小學、1所中學，提供全方位的12年精英文化教育體系。依托長沙市政府投資建設的兩館一廳——圖書館、音樂廳、博物館，彰顯長沙精神。三重立體交通系統，社區內部平臺上下人車分流，解決8萬常住人口、10萬商業流動人口交通難題。進入社區內的地鐵1號線與公交體系，使居民真正進入了國際流行的“半小時城際生活”。北辰三角洲是一個成功的城市綜合體案例，但在建設之前，那個位置，既不是傳統商業區也不是城市副中心，湘江邊上的是一個城鄉結合部。地方政府有城市拓展的訴求，地產開發商有在二線城市做大項目的利益訴求，國家宏觀政策不禁止，所以，北辰三角洲這個城市綜合體就推送到了長沙市民的眼前，“供給創造需求”。
二、城市綜合體發展供給側存在的問題
目前，城市綜合體體量增大的背后，供應過剩、同質化競爭等問題逐漸顯現出來，城市綜合體亟待進行模式“突圍”，整合更多的資源，提供增值服務，以滿足消費者日益增長的個性化、體驗式需求。
（一）有效供給不足——品質欠佳
1.城市綜合體同質趨勢明顯，無特色供給。“城市綜合體”是滿足城市綜合經濟需要的開放型建筑（群），是將城市中商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個開放型、多功能、高效率、復雜而統一的有機綜合體。一線城市有部分已建成的城市綜合體特色鮮明以外，很多城市的城市綜合體在定位、功能、業態組合和引進品牌都較為一致，從長沙的情況看，“電影城+購物中心+商業街”成了標配，在同一商業圈中很難提供個性化的特色供給，不能起到吸引消費者的作用，也沒有達到提升城市價值的效果。難以滿足消費者日益增長的個性化需求。
2.“互聯網+”的思維還沒有融入到城市綜合體的商業中，電子商務對零售商業沖擊較大。雖然，有部分電商在啟動線下與線上結合的“新零售”模式，但短時間內還無法實現，不能為消費者提供有效化供給。難以滿足消費者日益增長的體驗式需求。
3.現代高端服務業企業短缺。很多城市的城市綜合體的寫字樓之所以空置率高，主要原因是現代服務業企業，尤其是高端的服務業供給不足。
（二）無效供給過剩——體量過大
從歐美國家的經驗來看，人均GDP在4000美元，達到城市綜合體發展的基本條件，人均GDP達到10000美元以上時，綜合體則進入快速發展期。
根據湖南省統計局的摸底數據，截至2015年年底，湖南省共有已建成并運營的城市綜合體50家，營業面積總計103.5萬平方米。其中，長沙市最多，城市綜合體達到24家。
江蘇南京的統計數據顯示，2010年以前開業的商業綜合體僅6家。但在2010年之后商業綜合體層出不窮，尤其是2015年一年就開業了6家。南京市規劃建設或已建成的城市綜合體超過50家。大有“全城盡是綜合體”的局面。
專業機構數據顯示，2017年年底，長沙大型集中式商業存量將超過500萬平方米。在上述大背景下，城市綜合體中的寫字樓招租問題較大，如長沙德思勤城市廣場購物中心運營良好，公寓出售率也比較高，但寫字樓簽約的企業只有十幾家。
（三）政府招商及企業入駐成本較高
一是政府招商成本高。地方政府在招商引資上存在“路徑依賴”，仍然靠優惠政策“競賽”吸引企業投資城市綜合體。如果城市的每個城區的區政府為了促進本區經濟發展，都出臺各種優惠政策吸引企業投資，企業為利而“圈地”發展，不顧后續運營，最后的結果就是導致城市綜合體扎堆。這樣不僅不利于城市相關產業的合理布局和健康發展，也引起了各區政府的不良競爭，導致政府資源外溢。
二是企業入駐高成本。由于城市綜合體都屬于高品質樓盤，旗下的寫字樓租金相對于周邊一般寫字樓就要貴。企業若想入駐城市綜合體寫字樓，則要承擔較高的入駐成本。
三、城市綜合體健康發展的對策
在城市綜合體發展的爆發期, 大多數的城市面臨著綜合體發展問題，如何促進城市綜合體健康發展，是無法避免的問題。城市綜合體的發展要依據城市發展的需要，合理地界定城市綜合體的數量。既要滿足城市產業發展和居民消費的需要,又要適當控制規模總量，防止非理性過度發展。按供給側結構性改革的要求，從本城市的實際情況出發，從國家治理的高度，實施去庫存、降成本、補短板的舉措，提升現代高端服務業，實現經濟穩步健康發展。
1.控制增量，盤活存量
一是要理性作為，適當控制增量。尊重城市發展規律，不搞大拆大建，在控制好增量的基礎上，逐步消化庫存。要統籌空間、規模、產業三大結構，提高城市工作的全局性。作為城市“地標”的城市綜合體發展要與該地區的經濟發展相匹配，要結合資源稟賦和區位優勢，綜合體之間也要錯位發展。可減少或暫停土地供應，給市場創造一個良好的預期。二是要敢于擔當，著力盤活存量。可以采取政府與社會資本合作的方式，政府可以提供場地作為創業者的孵化器，把提供場地作為一種股權投資形式；也可以政府購買服務，鼓勵專業機構盤活存量，培育新興企業。
2.降低成本，實現多贏
地方政府要創新方式方法，漸次降低成本，城市綜合體招商引資工作不要停留在拼資源、拼政策上，把重心移到為企業營造公開公平的環境上來，實現政府、企業、消費者多贏。規范財稅秩序，統一本地區的政策環境，保護各城區發展經濟和培植稅源的積極性。
進一步厘清政府與市場的關系，審批中進一步簡政放權，優化流程，推行并聯式審批，提高效率；商戶招聘中，為企業提供展位和便利；在對外宣傳方面，積極給予支持；在基礎設施方面，發展綜合交通樞紐，方便入駐。為城市綜合體發展創造良好的外部環境。
3.創新模式，補齊短板
補齊短板，就要牢固樹立新發展理念，善于調動市場的力量來推動發展，補齊服務業這塊短板。一是要引導企業創新商業模式，促進高端服務業發展。從生產供給端入手，增加城市綜合體的個體化、體驗式消費等新型模式，同時，要為城市綜合體的發展注入互聯網思維，整合互聯網技術建全管理平臺，打通線上線下。二是要推動政府購買服務，利用城市綜合體更好地提供公共服務，釋放城市綜合體的公共服務功能。
中共長沙市委黨校 廖克勤
