土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照增值額超過扣除項目的比率，采取“超率累進稅率”形式，從1994年開征，實行預(yù)征制。2007年1月，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）下發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行多年的以“預(yù)征制”為主的過渡性征管措施將得到扭轉(zhuǎn)。面對新清算型的土地增值稅征管模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃？在進行土地增值稅籌劃時，應(yīng)該注意哪些事項？筆者將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的實用籌劃方法加以歸類分析。
一、避免進入土地增值稅征稅范圍的籌劃
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
（一）合同分解法節(jié)稅
（二）利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可把自己直接開發(fā)房地產(chǎn)形式轉(zhuǎn)換為代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)形式。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，代建收入屬于營業(yè)稅中勞務(wù)收入的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式減輕稅負，在開發(fā)之初就確定購買用戶，實行定向開發(fā)，但是需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)千萬不能牽連已完工房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)。
（三）利用合作建房節(jié)稅
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?br />
（四）改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也可以不用補交。
二、增加扣除項目金額的稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
（一）根據(jù)利息費用扣除方式選擇節(jié)稅
（二）充分利用對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除節(jié)稅
《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。
（三）利用代收費用計價節(jié)稅
三、降低適用稅率檔次，達到節(jié)稅目的
土地增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個級次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會增大。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關(guān)鍵。
（一）利用起征點的規(guī)定
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)將全部增值額按規(guī)定計稅。
（二）設(shè)立獨立核算機構(gòu)
同樣的增值額分散的次數(shù)越多，則每次增值越小，從而越可能進入低稅率級次，甚至起征點以下。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，通過建立各環(huán)節(jié)獨立核算的關(guān)聯(lián)機構(gòu)（企業(yè)），將同一收入分散到多個企業(yè)之中，實現(xiàn)節(jié)稅目的。
