近幾年來，隨著房地產行情的持續升溫，房地產成了投資的熱門行業，也成為了地方稅務部門稅收高速增長的主要原動力。以桐廬縣為例，2002年來自于房地產的稅收收入2751萬元，占年度地稅收入的13.09％；2003年房地產的稅收收入4697萬元，占年度地稅收入的18.09％；2004房地產稅收收入 10158萬元，占年度地稅收入的28.93％；2005年房地產稅收收入 6297萬元，占年度地稅收入的17.07 ％。鑒于房地產行業稅收收入占地方稅收比重如此之高，房地產企業就成了地稅稽查部門的重點稽查對象。縣地稅稽查局分別在2002年、2004年、2006年對所屬房地產企業進行了全面檢查，其中2004年通過責成自查方式查補入庫稅款2064萬元，重點檢查查補稅款129萬元。通過檢查，發現企業由于不規范的財務會計處理，少計稅金、偷漏稅款的問題突出表現在以下幾個方面，應引起財政、稅收等管理部門的關注。
一、未按規定將應視同銷售的房產申報交納營業稅及相關稅種
根據營業稅暫行條例規定，房地產企業將開發產品贈與他人或進行分配應視同銷售，申報交納營業稅。從檢查情況看，有些企業誤認為將房產贈與或分配給股東時，企業未取得經濟利益，直觀地認為該行為不需交納營業稅；有些企業則是由于稅收處理和會計處理存在差異，而財務人員業務水平不高造成少交稅款。在會計處理方面，贈與和分配分別按產品成本通過“營業外支出”和“利潤分配”科目核算，由于不反映收入，財務人員會忽視漏報漏繳情況，造成偷稅；還有些企業則是明知故犯，無視國家稅法，偷逃國家稅收。2002年，在對某房地產公司檢查時發現“開發產品”中掛賬的營業房有10間，檢查人員通過實地查看發現，掛賬的營業房已經全部開門營業，但在公司賬上沒有反映該營業房的出租收入情況。經對公司相關人員進行詢問，得知該營業房已經作為公司利潤分配給了部分股東，但公司賬面未進行利潤分配核算，未按營業稅計稅收入申報交納營業稅。同時，公司自產貨物用于分配應按公允價值計入企業所得稅應稅收入，公允價值與成本之間的差額應補交企業所得稅；股東獲得的房產應按“利息、股息、紅利”所得交納個人所得稅，由房產公司代扣代交。
二、銷售價格明顯偏低，無正當理由，未按規定申報營業稅
房地產公司在銷售房產時，往往對公司內部人員、股東及其他利益相關人員的銷售價格明顯低于市場價格，以達到少交營業稅、企業所得稅的目的。2006年，在對某房地產公司進行檢查時，通過核對房產銷售明細表發現公司有3套住宅房、4間營業房銷售價格明顯偏低。經調查，發現3套住宅房由本公司職工購買，售價比市場價格低15萬元/套；4間營業房均為其他債權人購買。檢查人員詢問了公司法定代表人及財務人員，得知該公司在房產開發之初，因資金困難，分別向4位購房戶拆借資金100-400萬元不等，約定不需支付利息，等房產開發完畢后，房產公司要以低于市場價格將4處營業房銷售給這幾位出資人，以彌補購房戶的利息損失。根據《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定：“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權核定其營業額”。檢查人員對該房產的計稅銷售額進行了核定，4處房產共計少申報計稅營業額近200萬元，補交營業稅約10元。
三、不按規定分攤已售房產的成本造成當期多計成本
房地產企業的成本主要由土地購置成本、前期開發成本、公共配套費用、建筑安裝成本、開發間接費用等構成。在檢查中發現房地產企業多轉成本的行為主要有以下幾個方面：
1.多轉土地購置成本。由于房地產開發項目具有時間長的特點，往往房地產企業取得了土地使用權后，會將項目分為不同的時間來開發，即分成項目一期、二期、三期，甚至更長的時間。一期項目完工后即開始銷售，并進行相關的成本結轉。由于建筑面積的不確定性，土地成本多計入經營成本的情況經常發生。2002年在對某房產公司檢查時發現該公司以100萬元/每畝的價格購買土地40畝，耗資4000萬元，設計容積率為1.5。開發的第一小區設計建筑面積為40000平方米，分兩期開發，每期開發20000平方米。在檢查時，發現該公司第一期項目已經完工，并實現了經營收入。結轉時土地成本按賬面價值—土地成本的50％即2000萬元計入經營成本，第二期項目正在開發中。2004年初再次對該房地產公司2002-2003年度稅收情況進行檢查時，發現該公司第二期項目也已經完工，并實現了經營收入，售房面積為30000平方米，即兩期項目售房面積共計50000平方米。根據配比原則，可計入2002年經營成本的土地價值應為4000×2/5＝1600萬元，造成了2002年多計土地成本4000－1600＝400萬元，致使2002年少交企業所得稅132萬元。
2.成本的歸集不規范，造成多結轉成本。財務會計的一般原則規定了配比原則，有收入就有相應的成本，配比原則規定一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。它要求一個會計期間的各項收入與其相關聯的成本、費用，應當在同一個會計期間內進行確認計量。成本必定是某一項目的成本，應歸集在與某一收入相關的成本中。否則，就會存在多計或少計成本的現象。2006年，在檢查中發現，某房產公司開發的商住小區中有300多萬元的大理石室外工程，經檢查人員實地勘察，這項費用是公司為修建商業步行街及一樓營業房裝修而耗用的，提升了營業房的價值。根據配比原則，該項成本應計入營業用房成本之中。而公司在對大理石成本進行結轉時，按面積平均分配計入了營業房和住房成本中，其中有200余萬元計入了住房銷售成本。由于當年營業房只發生了少量銷售，導致當年多計銷售成本120余萬元，少交企業所得稅近40余萬元。
3.將房產開發過程中支付的利息計入財務費用，少交企業所得稅。稅收政策對房地產開發公司的利息支出有明確的規定：在房地產開發過程中支付的利息，應計入開發成本，項目完工后的利息支付，應計入財務費用。在實際操作中，企業財務人員往往對這一點沒有引起足夠的重視，造成多計當期費用的情況屢屢發生。某企業2002年賬面反映短期借款利息平均余額4000余萬元，賬面平均“開發產品”余額3000萬元，賬面平均“開發成本”科目余額7000萬元，年利息支出300萬元全部了計入財務費用。根據上述稅收政策的規定，可以計入當年財務費用允許稅前列支的利息支出為3000×300/(3000+7000)=90萬元，企業當年多列財務費用210萬元，少交企業所得稅60多萬元。
4.關聯方借款作“其他應收款”處理，未收取利息費用。房地產公司的資金需求相當大，同時為取得一定的資質也要求公司達到一定規模的資本金。很多房地產公司在成立之初由于資本金不足往往通過借款來達到資本金的要求，一旦注冊成功后，公司會馬上將借款還清。因公司法規定不允許抽逃資本金，財務處理時會掛“其他應收款-××股東”科目。公司開發項目不足的資金則通過銀行貸款解決。這樣企業支付銀行借款利息的稅前列支就成了一個普遍的稅務問題。2006年某房地產公司向銀行借款3500萬元，每年支付的借款利息300萬元；同時，該公司法定代表人尚欠公司借款掛“其他應收款”2500萬元達數年之久，從未向公司支付過利息。根據《企業所得稅暫行條例》第六條的規定，計算應納稅所得額時準予扣除的項目，是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。由于公司貸款大部分未用于生產經營，與取得收入無關，不允許稅前扣除，造成公司多計財務費用、開發成本近200多萬元，少交企業所得稅70余萬元。
在房地產企業檢查中，通過賬簿的檢查確實能發現部分的問題，但還有許多問題僅僅通過賬簿是難以發現的，因此，在檢查過程中要特別重視實地檢查工作。一是要看房地產項目所處的地理位置，做到對該地段的房價有基本的了解，從側面掌握房產公司有無售價明顯偏低，少計收入的問題。二是要看房產項目的開發情況，包括有哪幾個開發項目，每個項目的工程進度和基本銷售情況。對成本項目的歸集有所了解，從而對如何歸集成本才最體現配比原則做到心中有數。三是要對照每幢房屋的銷售情況，檢查房產公司有無將已銷售的房屋仍掛預收賬款，未按規定結轉收入的情況。四是要檢查商品房的實際使用情況，是否存在已經出租而收入不入賬的行為。要注意橫向比較，通過不同房產公司相同時期開發的房產項目的土地價格、建筑安裝成本、間接開發費用等進行分析比較，發現可能存在的問題和漏洞，進行重點檢查。
（作者單位：桐廬縣地稅局稽查局）
