【摘要】隨著改革開放的不斷深入，人民的生活條件也越來越好，隨著生活水平的提升人們對衣食住行的要求也越來越高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)以迅猛的發(fā)展速度成為當今炙手可熱的行業(yè)，但是由于我國會計制度改革的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算業(yè)務仍然存在著諸多問題，極大的影響了社會發(fā)展的進程。本文就此進行詳細的分析和闡述。
【關鍵詞】房地產(chǎn) 會計核算 業(yè)務處理
房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)關系到人民的切實利益，受到廣泛的關注。盡管在實行獨立企業(yè)制度之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了規(guī)范化的發(fā)展，但是在現(xiàn)行的制度下，對于房地產(chǎn)的會計核算業(yè)務處理仍然不完善，造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與實際情況之間存在較大的差異，在一定程度上影響了社會發(fā)展的正常進程。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀
（1）沒有統(tǒng)一整齊的會計科目設置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照現(xiàn)行的會計準則的規(guī)定，設置了很多不同的會計科目，但是各種雜亂的科目設置使得會計工作者在行駛職能的時候經(jīng)常遇到層層阻礙，很難核算出與實際情況相符合的數(shù)據(jù)，造成了很多不必要的損失和麻煩。
（2）銷售模式的不同，使收入確認方面存在問題。目前，房地產(chǎn)項目的銷售方式主要有兩種：第一，合同銷售模式。在這種銷售模式下，企業(yè)與賣方事先簽訂售房合同，然后在滿足合同要求的基礎上，建造符合合同標準住房，然后會計確認收入。第二，自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售。這種模式下必須要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先辦理好各種許可證，然后采取購房者預售和分期付款方式進行收入的確認。兩種不同的收入模式體現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售收入確認的復雜性，這種復雜性加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難度，使得核算結果與實際情況誤差加大，在很大程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（3）會計核算收入時，在稅收方面存在問題。主要表現(xiàn)有：第一，只要獲得預售許可證，房地產(chǎn)企業(yè)就可以進行上市銷售，但是此時所收入的款項為暫收款，并不計入企業(yè)收入，只有當產(chǎn)品完全竣工時，才可將暫借款作為主要收入。但是，稅法上卻把暫借款作為了稅收項目，需要按毛利率預交所得稅。第二，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程包含了停車位、地下室等附屬設施，并且這些附屬項目都屬于房地產(chǎn)銷售的范圍，但是這些銷售額卻并未計入到總收入之中，同時對于這些項目所涉及的一系列的金額均為計入賬目，但是這些金額沒有被計入總收入之中。第三，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，用于自身或企業(yè)職工的各種支出和福利并沒有申報納稅。
（4）會計核算中成本費用在稅收方面的不足。主要體現(xiàn)有：第一，大量違規(guī)的或者過期的發(fā)票仍然計入正常的賬目，甚至出現(xiàn)自己涂改填寫發(fā)票的情況。第二，所計入賬項目往往是以合同金額，預計金額或者白條入賬的形式，忽略“工程結算單據(jù)”，導致嚴重的貪污腐敗現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)挪用建房項目資金的情況，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極其惡劣的影響。第三，混淆成本核算對象，提前列支成本，將部分成本有償轉(zhuǎn)讓或者將自己使用的東西報入公用設備項目，并且都沒有按照單獨進行成本核算，而是直接計入到只要營業(yè)業(yè)務成本中去。第四，產(chǎn)品對象設置以及相關明細的核算科目不被重視。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算業(yè)務的措施
（1）建立健全的票據(jù)管理制度，增強票據(jù)管理的質(zhì)量。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，其所有的對外票據(jù)主要用于預收房款的收據(jù)、代收多種集資款的收據(jù)，這及其容易造成房地產(chǎn)開發(fā)資金的濫用與挪用，對房地產(chǎn)開發(fā)進程產(chǎn)生極大的影響。因此，建立一個完善健全的票據(jù)管理制度，是房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提，是稅務部門檢查工作有序開展的保障。
（2）嚴格執(zhí)行相關制度，保證稅金額足額入庫。按照國家的相關規(guī)定，嚴格遵守法律法規(guī)，對當期取得的收入應及時，準確的按照相關計算標準，扣除其中稅收的費用，同時計入當期的納稅所得，待產(chǎn)品開發(fā)計算計稅后在進行調(diào)整，一定要保證稅收金額足額入庫。
（3）完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作。第一，建立一個明確的銷售稅收核算范圍，將一系列的附屬產(chǎn)業(yè)等各種業(yè)務收入都應該計入銷售收入的范圍之內(nèi)，除了出售自用的房產(chǎn)為固定資產(chǎn)核算的行為之外，統(tǒng)計總共所得的銷售金額，嚴格按照國家相關法律規(guī)定計算稅收金額，并及時入庫。第二，統(tǒng)一收入確認標準，眾所周知，房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過四個環(huán)節(jié)，其中房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂，但是在房屋未經(jīng)買方驗收認可之前，商品的所有權上的風險和報酬并沒有轉(zhuǎn)移給買方，所以在此之前無論企業(yè)是否收取款項都不應該計入企業(yè)的銷售收入額之中，只能作為暫借款或者預收款形式記錄。
（4）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取報告上增加土地儲備及成本構成信息。買方在購買房地產(chǎn)企業(yè)的房屋時總是會通過各種渠道去了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要信息，而在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地占據(jù)了較大的比例，所以，土地儲備以及土地儲備成本情況，從一定程度上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)所公布的信息中包含有此信息就能使買方更加全面的認識信息發(fā)布企業(yè)，使得買方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成雙贏。
（5）披露各個分項目的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公司的運作與發(fā)展進程中，往往涉及到很多的分項目，而在房地產(chǎn)行業(yè)會計核算業(yè)務中卻沒有明確披露這些分項目的資金流量情況，致使大量的資金流入個人口袋，加大了企業(yè)的開支，加劇的企業(yè)內(nèi)部的腐敗狀況，而加大對各個分項目的現(xiàn)金流量的披露，可以在一定程度上遏制這種狀況的發(fā)生。因此，增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露也是房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展和完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算業(yè)務的一大措施， 在施行過程中首先重視提高企業(yè)現(xiàn)金流量信息的可靠性和有用性，這就要求企業(yè)必須做到，在按照企業(yè)會計準則規(guī)定提供現(xiàn)金流量表的前提下，準確分析企業(yè)組建各種活動因銷售房屋的現(xiàn)金流入與因支付工資等發(fā)生的現(xiàn)金流出，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當在一定程度上披露企業(yè)風險信息，還有對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風險性，也應當在相關信息中加以披露和列示。
隨著市場經(jīng)濟體質(zhì)的不斷發(fā)展與完善，必然要求市場主體不斷的加強自身的管理與控制，因此，房地產(chǎn)行業(yè)也只有在不斷加強自身的管理與控制的前提下去適應新的市場主體要求，這樣才能在激烈的社會競爭中不斷提高自身的綜合競爭力，真正的參與到市場經(jīng)濟活動中去。而根據(jù)目前我國房地產(chǎn)會計核算的業(yè)務處理情況來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)市場仍然不夠成熟，企業(yè)的會計核算工作還是存在著很大的不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得平穩(wěn)的發(fā)展就必須不斷的加強會計監(jiān)督和內(nèi)部控制制度的完善與統(tǒng)一房地產(chǎn)會計核算的業(yè)務處理方法，提高會計核算的準確性，完善會計市場的建設，促進國家發(fā)展的腳步。
