部分代收款項未申報繳納營業稅
《營業稅暫行條例》第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費： (一) 由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據;(三)所收款項全額上繳財政。
凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。但是要注意的是：房地產開發企業代收的住房專項維修基金是免征營業稅的。因為根據國家稅務總局《關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》(國稅發[2004]69號)規定，住房專項維修基金是屬全體業主共同所有的一項代管基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業稅。因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項，無論會計制度規定如何核算，均應一并計入收入額，繳納營業稅，并不用考慮誰出具票據及會計如何處理問題。
財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第六條規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用
國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號)第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金等價物以及其他經濟利益。企業代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門、單位收取并開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
基于以上政策規定，房地產開發公司代有關政府部門收取的代收款項，除了代收的住房專項維修基金外，都要依法申報繳納營業稅。
利用裝修分解精裝房銷售收入
為了少繳納土地增值稅，不少房地產開發企業往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額;一部分為裝修款。其實這種做法是違背相關政策規定的，因為房地產企業沒有裝修資質，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報土地增值稅和營業稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風險很大。
例如，D花園是甲公司近年開發的新項目，第一期已基本售完，第二期也已進入預售階段。檢查人員通過計算機查詢系統發現，該公司在D花園所在的D區征收分局領購并開具了大量的建筑安裝業發票，這使檢查人員產生了疑問：房地產開發公司怎么會大量使用建筑安裝業發票呢?經到D花園現場了解情況，檢查人員發現D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點對D項目精裝修部分進行了檢查，發現該公司與購買精裝修商品房的業主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業主開具商品房銷售發票和建筑安裝發票，分別確認“銷售收入”和“其他業務收入”。2013年該項目預收款28 000萬元，按銷售不動產稅目繳納營業稅1 400萬元，取得裝修預收款4 800萬元，結轉“其他業務收入”4 800萬元，按“建筑業”稅目繳納營業稅240萬元。對于該公司D項目取得的裝修收入應如何征稅?
檢查人員對這一問題進行了仔細地分析研究。該公司的精裝修房是與業主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發票和建筑安裝業發票，分屬兩個稅目，似乎應該分別征稅。但是，在仔細查閱有關合同后，檢查人員發現，該公司雖然與業主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補充協議中卻強調業主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統一進行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項，按不同稅目分別繳納稅款，而實際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項業務，那就是銷售精裝修商品房。根據《營業稅暫行條例》、國家稅務總局《關于銷售不動產兼裝修行為征收營業稅問題的批復》(國稅函[1998]53號)的規定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款，其收取的裝修及安裝設備收入應認定為銷售不動產行為的一個組成部分，應按“銷售不動產”稅目補繳營業稅。基于此規定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營業稅。最后，稅務稽查機關對甲公司做出補營業稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據國稅發[2009]31號文的規定，該公司收取的裝修收入應按15%的毛利率補征了2013年企業所得稅。
