文 肖太壽
筆者在多年的稅收工作實踐中發現，房地產企業存在不少納稅風險。一些房企希望通過各種方式的籌劃以期望達到少繳稅款的目的，殊不知，有些籌劃因企業對政策的不理解或理解有偏差已觸犯了法律法規。為此，本文對房地產開發企業稅收及其會計核算中存在的問題進行歸納分析，以期達到幫助房地產開發企業防范稅務風險的目的。
未完工開發產品“預收賬款”少申報營業稅
房地產公司對于銷售未完工開發產品收到購房人的“預收賬款”如何申報繳納營業稅?營業稅的納稅時間是什么?《營業稅暫行條例》第十二條規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”基于此規定，房地產公司銷售未完工產品，與購房者簽訂《商品房銷售合同》，將取得的銷售或預售收入先全部通過“預收賬款”科目歸集，確認收入實現的部分轉入“銷售收入”，每月按“預收賬款”貸方累計發生額申報繳納營業稅。
可是，實踐操作中，有些房地產公司在發生銷售未完工開發產品時，總是存在銷售未完工項目申報的營業稅計稅依據與賬面記載的應稅收入不一致，即：每月“預收賬款”貸方發生額與營業稅納稅申報表反映的營業稅計稅依據不一致，出現賬表不符，有的月少申報、有的月多申報。這顯然沒有將銷售未完工開發產品而取得“預收賬款”全部依法繳納營業稅，是一種延期繳納營業稅的行為，將面臨稅務稽查的風險。
例如，某房地產公司先后開發了A、B、C、D四個大型住宅小區，前三項目已經完工，D項目尚未完工。該房地產公司所開發的4個項目分別在三個區，營業稅每月分別向三個區的稅務機關申報和繳納。稅務機關對該房地產開發有限公司2011年至2013年的納稅情況進行了檢查，稅務檢查人員通過電子表格，將該房地產公司每月“預收賬款”貸方發生額與營業稅納稅申報表進行比對 ，發現該公司D項目申報的營業稅計稅依據與賬面記載的應稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2013年12月累計少申報計稅收入4700萬元。根據《營業稅暫行條例》的規定，稅務機關追繳該房地產公司少申報計稅收入的營業稅及附加，并按《稅收征收管理辦法》及其《實施細則》的有關規定加收滯納金。
收取購房定金未申報繳納營業稅
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”另外，國家稅務總局《關于印發〈營業稅問題解答(之一)的通知〉》(國稅函發[1995]156號，以下簡稱國稅函發[1995]156號)規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，此項法規所稱預收款，包括預收定金。
基于以上稅收政策規定，房地產公司向業主收取的購房定金必須依法繳納營業稅。可是有些房地產公司將收取的購房定金一直掛在“其他應付款”的會計科目，而未申報繳納營業稅，這也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務稽查的風險。
例如，甲房地公司收到購房定金的賬務處理是，借：現金(銀行存款) ，貸：其他應付款———定金 。簽訂合同并收到首付款的賬務處理是，借：現金(銀行存款)，其他應付款———定金 ，貸：預收賬款———房款。經稅務稽查機關查實，甲公司只就計入“預收賬款”科目的預售收入申報繳納營業稅，對收到定金但尚未結轉“預收賬款”的收入28 000 000元，掛在“其他應付款———定金”科目的貸方，未申報繳納營業稅。根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條和國稅函發[1995]156號文件規定，稅務稽查機關作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結轉“預收賬款”的售房定金收入28 000 000元，補繳營業稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。
