【摘要】上市公司年報統計數據表明，公允價值計量在投資性房地產中的運用并不樂觀，絕大多數企業偏愛成本模式。本文試圖從內外因辯證關系角度將這種現狀形成的原因歸結于“三駕馬車”——市場環境、政策導向、企業自身。具體從外因上探討市場、政策對公允價值計量推廣的不利影響，從內因上重點剖析其為企業帶來的不良經濟后果，進而提出改進措施。只有當內外部環境共同改善時投資性房地產公允價值計量才有用武之地。
【關鍵詞】投資性房地產 計量模式 公允價值 成本模式
一、投資性房地產公允價值計量的尷尬局面
現行會計準則規定，企業對投資性房地產可以采用公允價值進行后續計量，這就賦予了企業自主選擇權，但從近年的統計情況來看，公允價值計量在投資性房地產中的運用并不樂觀。筆者通過查閱2008 ~ 2012年上市公司年報，手工收集了擁有投資性房地產的上市公司數量及對其采取公允價值計量的家數。由表1可知，隨著上市公司數量的增加，擁有投資性房地產以及采用公允價值計量的上市公司絕對數也在增加，但變動幅度非常小。近五年來，采用公允價值計量的公司變動數不超過10家，遠遠落后于擁有投資性房地產的上市公司的增長速度（大于200家），實行公允價值計量的上市公司占比未超過5%。這說明絕大多數上市公司偏愛于成本模式，計量屬性的變更顯得相當謹慎，對公允價值模式仍持觀望態度。近些年絕大多數企業都是通過聘請專業資產評估機構確定公允價值（超過50%），不少公司（超過25%）選擇參考同類或類似房地產市場價格，只有個別企業會參考第三方調查報告，還有一部分公司沒有詳細披露公允價值的獲取手段。各方式下公允價值的確定都異常艱難，技術操作和工作流程復雜，同時，公允價值獲取方式的差異可能導致公允價值信息缺乏可比性，難以保證公允價值計量的可靠性，無法滿足會計信息使用者的需求。
二 、公允價值計量推廣不利的原因分析
采用公允價值計量投資性房地產的上市公司數量寥寥無幾，以下本文將從“三駕馬車”——市場環境、政策導向、企業自身三個層面深入分析，從外因上探討市場、政策對公允價值模式在我國推廣的不利影響，從內因上剖析其為企業發展帶來的不良經濟后果。
1. 市場層面——成熟度。目前我國房地產市場發展并不完善，很多資產不夠活躍，信息發布體制不健全，獲取房地產公允價值信息難度大，成本高，市場本身不夠成熟，而會計準則規定投資性房地產必須同時滿足“存在活躍房地產市場”和“公允價值能夠合理估計”兩個條件才能采用公允價值模式計量，這就嚴格限制了公允價值模式在我國的應用與推廣。沒有穩定健康的市場環境、先進技術的保障，一般上市公司不會輕易變更計量模式。
2. 政府層面——政策指引。現行會計準則引入公允價值計量模式，一定程度上為我國上市公司投資性房地產的計量提供了選擇的空間，但同時卻嚴格限定了運用條件，主要表現在：嚴格限制了公允價值模式的使用條件，同一企業不得同時采用兩種計量模式，采用公允價值計量的企業不得轉為成本模式等。對投資性房地產較多的公司來說，即便只有微小部分不符合公允價值的應用條件，也只能選擇成本模式統一進行后續計量。
從上述分析可知，外部客觀環境一定程度上阻礙了公允價值模式的運用，但畢竟還有個別公司更改了計量模式，這說明外因的消極影響并非決定性因素。
3. 企業自身。內因從根本上決定事物的發展，從微觀層面來說，公允價值帶來的不良經濟后果本質上決定著計量模式的變更，集中體現在：
（1）凈利潤的波動。在房地產價格持續升溫的情況下，投資性房地產比重較大的企業變更計量模式的當年，無疑會增加當期凈利潤，有利于美化業績、避免虧損、規避退市風險等。金融街將存貨轉為投資性房地產采用公允價值計量的變更年度，投資性房地產增值一倍多，帶來的凈收益為77 843.16萬元（占當期凈利潤的56.65%）；對利潤影響比例最高的金宇車城高達859.38%。但類似金宇車城公司這樣出于盈余操縱不良動機而變更計量屬性的公司畢竟只是少數。
對大多數上市公司來說，投資性房地產比重較小，公允價值計量不會引起利潤率、盈利能力等發生顯著變化。下圖顯示，高達56%的樣本公司公允價值變動占利潤比重較小，若公允價值變動帶來的賬面利潤不足以彌補會計處理、評估、執行及信息披露等方面的成本，則公司一般不會變更計量方式。另外，由于房地產市場波動劇烈，上市公司不會貿然更改計量方式，而會依據自身的實際需要選擇恰當的變更時間，這也會使得公允價值模式發展相對緩慢。
注：數據來自2011年32家采用公允價值計量的上市公司， 統計了公允價值變動損益占利潤的比重所對應的公司數量，通過Excel繪制。
（2）經營風險增加的潛在危機。房地產市場價格極不穩定，使得上市公司利潤波動顯著，一定程度上會增加公司潛在的經營、財務危機。這里用經營杠桿系數和財務杠桿系數來衡量企業面臨的風險。首先，公司經營風險DOL=（EBIT+F）/EBIT，其中DOL 為經營杠桿系數，EBIT為息前稅前利潤，F為固定成本，代表公司規模。與成本模式相比，采用公允價值計量時，稅前利潤的變動值為公允價值變動額加上折舊額，若因投資性房地產賬面資產上升而引起公司規模擴大時，則固定成本F會變大。當F變動幅度大于EBIT變動時，由上述公式得，DOL=1+F/EBIT就會變大，這意味著公司面臨的經營風險會增加。
其次，假定不考慮優先股，公司面臨的財務風險DFL=EBIT/（EBIT-I），其中，DFL為財務杠桿系數，I為債務利息。采用公允價值計量投資性房地產會帶來賬面利潤的增加，這會吸引公司加大對房地產的投資力度，增加營業收入，則EBIT變動值由公允價值變動額、折舊額與營業收入增加額三者之和構成。雖然公司會盡可能選擇成本較低的方式融資，但還是會增加債務利息。當EBIT變動額小于I的變動時，由上述公式得：1/DFL=1-I/ EBIT，則DFL就會變大，增加公司的財務風險。所以，潛在的經營、財務風險可能會使采用公允價值計量的上市公司陷入泥潭。
（3）成本效益原則。相比成本模式，應用公允價值模式的技術難度大、成本較高。若沒有或難以取得活躍的公開市場報價，企業就需要參照同類或類似的房地產市場價格或者通過調查取得市值。實務中，絕大多數上市公司都選擇評估手段來確認公允價值，若自身不具備專業評估技術和能力，就需聘請資產評估機構估值，這無疑加大了執行難度和核算成本。另外，由于房地產市場變化大、價格波動頻繁，會計準則又規定采用公允價值計量的公司必須在財務報告附注中及時對外披露相關信息，這也會增加公司的信息披露成本。
從稅收角度看，成本模式下，稅法與會計的所得稅處理基本相同。但在公允價值模式下，二者卻顯著不同，會計與稅法的差異需要確認遞延所得稅負債，將大大增加納稅調整的計算難度及任務量。另外，若現行會計準則將公允價值作為房產稅余值的計稅依據，則公司需要花費大量的人財物力獲取公允價值，當年的房產稅也會增加。假設公司稅前利潤為P，X為房地產賬面價值，使用年限為n年，無凈殘值，采用公允價值計量，稅法和會計都采用直線法攤銷。Yn（Yn>X）為房地產年末公允價值，假定稅率為25%。采取從價計征房產稅，計稅依據為原值一次減去a（比率）后的余值。
（4）企業價值的降低。受到會計與稅法計稅差異和房地產市場價格攀升的影響，公允價值模式下每期都會產生遞延所得稅負債，這將延遲企業的納稅義務，從某種程度上說會減少企業當期的稅務支出，避免流出過多的現金。但若企業在未來某期間將投資性房地產對外處置，企業應對實現的這部分利潤繳納稅款，意味著未來現金流量可能會變少，利用DFC（現金流量折現）模型估算的價值將有所降低，這預示著企業的真實價值會受到損害。
（5）股利政策的尷尬。膨脹的房地產市場會使賬面上的投資性房地產大大增值，反映在報表中的利潤可能大幅度上升，對外披露的會計信息顯得更完美。如：公司資產規模的擴增，有利于公司在資本市場上精確定位，增強融資能力。但在處置資產之前并沒有給企業帶來實質性現金流入，會擴大賬面利潤與現金支付能力的背離。通常情況下，股東會要求分配更多的紅利，一旦公司決定增加股利的分配，則會擴大現金的流出，侵蝕公司的資本價值，降低股票價格；但若不增加股利分配，則會減小股利支付率，降低股東信心，進而影響后續投資金額。所以出于穩健性原則考慮，公司會選擇股利分配處理較簡單的成本模式。
三、對策與建議
企業總是以盈利為目的的，投資性房地產計量方式的選擇應為其經營目標和管理動機服務，基于上述研究，大多數企業選用成本模式都是綜合考慮了內外因素的最佳結果。外因對事物的發展起阻礙或促進作用，從某種程度上看，我國的現狀嚴重受制于房地產市場本身的不成熟和政府政策過于苛刻這兩個客觀因素。從這個層面上說，除在經濟發展中進一步完善市場，構建活躍、公平、透明的房地產市場之外，政府也擔當著不可或缺的角色。
政府應放寬公允價值計量的應用條件，打破投資性房地產計量模式的單一性和不可逆性。雖然企業可以在投資性房地產和固定資產、無形資產之間多次相互轉換，實現計量模式的曲線回歸，但從流程和技術操作上來說過于復雜。會計準則可以根據我國現狀放寬界限，制定規范完備的政策，在一定前提下允許公允價值向成本模式的直線回歸，逐步引導公允價值的普遍應用。同時，從會計處理上來說，根據持有房地產的不同目的引入混合式計量模式，即：以增值為目的的部分采用公允價值計量，將當期公允價值變動損益計入所有者權益，待處置時再轉入利潤；以賺取租金或二者兼而有之的采用成本模式計量。這種雙重模式也能有效規避企業的不良動機。
內因是事物發展的決定性因素，公允價值帶來的經濟后果以及企業發展動機決定著計量模式的選擇。從這個層面上看，上市公司要從源頭上采取措施，減少公允價值為企業帶來的上述不利影響。首先，創造條件讓企業的股東、債權人、內部員工等利益相關者充分參與到治理中來，打破信息不對稱的尷尬局面。其次，發揮內外部監管機制的監督作用，讓投資者、機構等更好地對公司進行監管，增加信息透明度。最后，打造優良財務管理團隊，并建立完備的公允價值信息庫數據平臺。
主要參考文獻
1. 財政部.企業會計準則2006.北京：經濟科學出版社，2006
2. 侯曉紅，郭雅.投資性房地產公允價值計量模式選擇的影響因素分析.財會月刊，2013；2
【作 者】
余學斌（教授） 張春燕
【作者單位】
（武漢科技大學管理學院 武漢 430081）
