摘 要：金融與房地產開發緊密相連，金融促進房地產開發企業的快速發展，房地產開發企業對金融企業的依賴程度較大，一旦出現金融危機，房地產開發企業也會產生較大的危機。為此，本文主要以降低房地產開發企業對銀行的依賴程度為中心，制定出相應的房地產企業融資模式的改進措施。
關鍵詞：金融緊縮政策；房地產開發企業；融資模式
近年來，我國一線城市的房價增長過快，給人民帶來巨大的經濟和生活壓力，為了能夠讓居民住上房子，我國出臺了一系列的政策和措施，例如，中央銀行不斷的上調金融機構存款準備金率。而房地產開發企業絕大部分的資金都來源于銀行貸款，在目前金融緊縮政策下，房地產開發企業融資模式越來越少，給資金鏈帶來了巨大危機。為了能夠更好的解決這次危機，房地產企業不斷尋求相應的措施來緩解資金問題。
1. 金融緊縮政策下房地產企業主要采用的融資模式及其問題分析
金融緊縮政策下房地產企業主要采用的融資模式有銀行貸款、股東及關聯企業借款、占用工程承包方資金、民間借貸融資。（1）銀行貸款。房地產開發企業主要的融資模式就是銀行貸款。一般而言，房地產開發企業自身具有的資金占30%-35%左右，銀行不僅為房地產開發企業提供資金而且還幫助它們進行銷售。房地產開發貸款、用房消費貸款、資產抵押貸款，這些貸款的一半都是來源于銀行信貸，這樣使房地產企業依賴銀行信貸程度越來越高。（2）股東及關聯企業借款。目前房地產開發企業正朝著集團化、多元化的方向發展，這就需要大量的資金支持，但是基于我國的政策限制，籌集大量資金是非常困難的。（3）占用工程承包方資金。工程承包方在承包此項目時，首先提供了資金支持，主要是以墊資方式來進行，等到項目竣工后，房地產企業按期將這部分資金歸還給承包商。承包商在提供資金支持時，主要是對人工費、輔材費、設備費用進行墊資，很明顯這種融資方式是非常有限的，房地產企業不僅對使用融資款不能合理安排，還需籌集主材費，而且給他們帶了一定的還款壓力，只是在短時間內能夠對房地產企業資金緊張問題進行緩解。（4）民間借貸融資。對于房地產企業而言，他們采用的一種重要的融資方式就是民間借貸融資。民間借貸融資具有嚴格的要求，首先規定了房地產企業資質和信譽的要求，并且具有較高的利率，很難保證融資額度，現階段違約風險較大，因為它還沒有規范在法律范圍內；其次，民間融資利率較高以及期限較短，而房地產開發是一個較長的工程，根本無法實現在短時間內完成本息歸還這項任務，因此，資金斷鏈的風險較大。總而言之，這些融資模式根本無法滿足房地產企業的資金缺口。
2. 金融緊縮政策下房地產企業融資模式的改進措施
金融緊縮政策下房地產企業融資模式的改進措施主要包括合作建房、房地產輔以住宅小區開發、組建銀團進行融資、通過信托短期融資。（1）合作建房。合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產開發形式。商業地產在資金不充足的情況下，尋求資金實力雄厚而一時沒有好項目的合作方，共同開發商業地產，開發商最終分得商業部分，形成自留物業，而合作建房方得到部分商業配套用房，用于銷售，也將獲得較高的資金回報率。（2）商業地產輔以住宅小區開發。商業地產項目由于投入資金量較大，投資回報期較長，經常存在資金問題。但商業地產一般都在城市的中心，商業地產的開發，提高了城市的品位和形象，提升了政府的政績。開發企業在與政府談商業地產項目時，可向政府提出配套一部分住宅用地，用于彌補投資。因住宅投資回報期較短，在現政策下，只要出地面一層就可預售，就可回流資金，而最關鍵的土地增值稅清算要到小區結束后才進行，這就為住宅項目提供了充足的資金，可以調劑到商業地產項目使用。（3）組建銀團進行融資。銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據同一貸款協議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業務。銀團貸款的牽頭行承擔貸前盡職調查的責任，設計合理的銀團貸款幣種、期限、利率、費用等產品結構。銀團貸款是防范貸款集中度風險的有效辦法。商業地產由于需要資金量大，一家銀行很難滿足資金要求，同時僅有一家銀行貸款，銀行承擔的風險較大，而通過銀團方式可分散風險，同時籌集資金方便快捷。（4）通過信托短期融資。在銀信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的產物，它為房地產業的發展提供了大最的資金和手段。盡管政府調控樓市的步伐目前正在加快，陸續出臺的政策和措施導致銀行對房地產的信貸進一步收緊，然而與房地產業有關的信托產品卻沒有因此而收縮。房地產信托的再次火爆，讓投資者發現，還有另外一種方式，可以從房地產市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產信托投資規模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。
3. 結語
總而言之，減少房地產開發企業對銀行的依賴程度是房地產企業亟須解決的問題。由于我國房價的上漲速度不斷加快，給人們的生活帶來了很大不便，為了解決人們的住房問題，國家出臺了一些金融調整政策，對房地產企業融資模式的發展帶來了很大的影響，為了改變這一現狀，房地產企業必須改進融資模式，其宗旨就是減少房地產開發企業對銀行的依賴度。
