房在中國傳統觀念里便是家的代名詞，房作為剛性需求品即使房價飛漲，很多消費者也想通過房貸擁有自己的一套房。房貸少則幾十萬多則上百萬，由于其還貸時間較長，貸款利率較高，如何科學地規劃按揭貸款。減少未來還本付息的支付總額，是廣大普通購房者非常關注的問題。
一、房貸利息中的資金時間價值
房貸利息從經濟學的角度解釋便是資金時間價值。資金時間價值是：資金經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。假設某人想銀行貸款100萬，期限為一年，貸款利息為10%，那么一年以后該貸款人須向銀行支付110萬，其中10萬元即為占用銀行資金所支付是時間價值。常見的資金時間價值計算方法包括復利終值和現值年金終值和現值。
（一）等額本息還款
等額本息還款法，即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。
用文字表述即為：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]
等額本息還款法的特點是：每月還款額相等，在前半段還款期本金在月供中所占比例較小，利息比例較大；在后半段還款期本金在月供中比例逐漸增加，利息所占比例逐漸減少。由于每月還款金額相同，操作相對簡單。且每月承擔相同款項方便安排家庭開支計劃。但該方法占用銀行資金時間長，利息不隨本金數額歸還兒減少，還款總利息較高。
（二）等額本金還款法
等額本金還款法（又稱遞減法），是指貸款人將所欠本金分攤到每個月內，并付清上一交易日至本次還款日之間的銀行利息。由于每月還款本金是一定的，由于本金越來越少，利息也越來越少。貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
每季還款額=貸款本金÷貸款期季數+（本金-已歸還本金累計額）×季利率。等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內按期等額歸還貸款本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結息每季最后一個月的20日結息慣例的要求，一般采用按季還款的方式。
與等額本息還款法相比，兩種還款方式雖字面上只有一字之差，但從計算方法和原理上來說，二者有質的區別。從資金的占用時間角度來說，在相同借款的情況下，等額本金還款法占用資金時間短，所以其總利息相對于等額本息還款法來說較少。從還款人的負擔情況來說，等額本金還款法前期支付的本金和利息較多，還款負擔較重；后期隨著本金的減少，利息負擔逐漸減輕。適合于預計家庭將有大筆支出或收入逐漸減少的中年人群。而等額本息還款法是目前廣泛使用的一種利息計算方法，適合于收入處于穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。但作為消費者我們必須清楚的認識到等額本金還款方式，不是節省利息的選擇。學會理智消費，根據自己的經濟實力，量體裁衣、量入為出，盡量少貸款、貸短款，才是節省利息的可行方法。
例如，2011年12月，王先生借商業貸款50萬元，分10年期償還，利率按照2011年07月07日利率基準計算，則還款總額為698198.02元，支付利息款198198.02元，月均還款5818.32元。
二、提前還貸方式的選擇
由于加息的影響，不少投資者選擇在手中有余錢的情況下提前還貸，以減輕房貸以壓力及利息支出。對于一般家庭來說，選擇一次性提前支付貸款額的為少數，大部分家庭選擇部分提前還貸的方式。
仍按前例，假設2013年12月，王先生經濟情況好轉，欲提前償還15萬的商業貸款，可采用2種提前還貸方式：縮短還款年限 ，月還款額基本不變和減少月還款額，還款期不變。
是否提前還貸應該根據房貸購房者的兩個重要條件來判斷：
一是購房者目前的經濟狀況，盡管加息了，但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢，即使遭遇加息，那也沒有必要提前還貸，因為借貸的利率比房貸只高不低。對于那種購房后，經濟狀況明顯好轉，手頭有一些閑置資金且無更好的投資途徑消化的購房者，這個時候可以考慮提前還貸，在通脹背景下，提前還貸既可以節省房貸利息成本，又能防止貨幣貶值帶來的損失。
二是購房者選擇的具體房貸類型，出于不同的考慮，購房者在申請房貸時會根據自身的實際經濟情況從眾多的房貸類型當中選擇一款適合自己的房貸品種。在申請房貸的時候是按照正常的個人和社會經濟狀況的發展趨勢作出判斷的，現在經濟狀況有變，在加息的背景下，則需要重新作出一個判斷，那就是提前還貸是否劃算。這就需要根據房貸具體類型、已經還貸的時間、剩余利息支出、違約金支出等綜合衡量提前還貸的成本。
選擇貸款方式并不能根據利息的多少決定，而應根據貸款者自身的經濟情況以及未來收入預期決定。資金時間價值在貸款方式中的體現與應用應結合貸款者的實際情況以及現實社會關于房貸的各項政策。
