2011年1月27日，上海、重慶兩地宣布次日起開始房產稅征收試點改革。時至今日,兩地實施房產稅試點已經一年有余，但回顧一年來征稅過程，再結合當前房地產市場現狀看，在開征之初就招致熱議的若干問題，至今仍然值得我們深思。
一、房產稅的稅收屬性與征收目的
分析兩市的征稅對象不難發現：前者面向新購住房，完全針對“增量”征稅；后者雖對“存增量”和“存量”同時征稅，但“增量”的規定較多，限制新購住房的意圖依然十分明顯。以商品房銷售價格為征收依據、對商品房銷售環節（增量）進行征稅，這種征收方式更多地體現了商品稅而非財產稅的特征，這與傳統意義上財產稅屬性下的房產稅有著本質上的區別。分清房產稅的稅收屬性，明確征收的首要目的，對具體征稅方式和征稅依據的確定有著非常重要的意義，所以有必要對房產稅的稅收屬性和征收的首要目的展開討論。
（一）稅收屬性
按課稅對象分，稅收一般可分為流轉稅、所得稅、行為稅、資源稅和財產稅五種，前四者分別以商品生產流轉額和非生產流轉額、各種所得額、納稅人的某些特定行為、資源開發與使用為課稅對象，而財產稅以納稅人所擁有或支配的財產為課稅對象，側重于對財富累積存量的征收，這是財產稅有別于其他稅種的一個重要特點。
從學術界的一般經驗和國外的政策實踐來看，房產稅以非流動性的存量財產為征收對象，屬于財產稅的范疇。房產稅的財產稅屬性決定了它的征收的基本方向和主要方式，既不能像流轉稅那樣針對商品的交易環節征收，又不同于所得稅那樣對新增收入所得進行征收，當然，也和行為稅、資源稅有著本質區分。就上海、重慶兩地試點中對新增購房征稅的情況看，兩市所指的“房產稅”更多帶有流轉稅和行為稅的性質，稱之為“房屋購置稅”或“高端住宅消費稅”似乎更為合適 ?？紤]到我國的房地產市場現狀和中央的調控意圖，房產稅改革顯然不太可能完全針對保有環節征收，不是純粹意義上的“房產稅”，但明確該稅種的財產稅屬性、使其回歸稅收征用的本質意義，卻是房產稅改革戰略設計的根本立足點所在。
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對于房產稅改革的主要目的，社會上存在著廣泛的爭議。不少媒體和普通民眾將房產稅視為打壓房價、調控房地產市場的“最后一劑猛藥”，呼吁通過擴大試點范圍、降低減免征標準、提高稅率等措施對使房地產市場價格回歸正常區間，滿足廣大普通工薪階層的住房需求。然而學術界存在不同聲音，一些學者從房產稅的財產稅屬性和我國財稅改革的長遠發展出發，提出房產稅改革的主要目標不應該放在打壓房價上，根本目的在于完善房地產稅收制度 。
我們認為，房產稅改革的首要目的不應該放在打壓房價，而應該從稅收的本質目的出發，基于協調社會公平與效率矛盾進行長遠考慮。
房產稅改革的首要目的不能放在打壓房價上的原因有二：一是不應該，二是辦不到。
首先說“不應該”的問題。從稅收原理上看，房產稅作為稅收的一種，具有稅收的一般特征和特定的使用領域。房產稅的征收應該由國家的立法機構按照立法程序來設計和修改，而不是像滬渝兩市的改革試點那樣，由政府出臺行政文件頒布實施 。況且著眼于當下房地產市場調控出臺的稅收政策，難免具有短期適應性的特點，容易受到房地產市場情況變動的影響，與稅收的穩定性特征不符。不僅如此，前面已經提到，房產稅屬于財產稅，應遵循財產稅的一般范式進行征收，而滬渝兩市的政策實踐明顯有悖于這一點。
然后是“辦不到”。近年來我國房價持續上漲、居高不下的根本原因，在于有效供給和實際需求的不平衡。造成這一現象的原因很多，但不管是減少有效供給還是增加有效需求，最終的結果都是加劇賣方市場的強化。在這樣的背景下，單憑硬性的法律約束或行政指令的強制打壓，無法從根本上解決經濟問題。從理論上講，“在賣方市場上，任何……最終都將被轉嫁到買方身上”。對以倒賣商品房獲利為目的的購置行為征收重稅，往往導致投機者提高房屋的轉手價格，或者延長房屋的持有期進而導致當前市場有效供給的減少并最終推高房價（租金），加重買房人或承租人的經濟負擔，與先前的調控目的背道而馳。從滬渝兩地的實施效果看，雖然高端住宅的成交量和成交價格均有所回落，但對降低市場整體房價、增加地方財政收入、調節收入分配等作用均不十分明顯3。
強調房產稅改革的首要目的不是打壓房價，實質上是強調恢復房產稅的財產稅屬性，從稅收的本質屬性出發去設計和完善這一稅種，避免其淪為政府調控房地產市場的短期政策工具。只有恢復房產稅的財產稅屬性，著眼于完善房地產稅收制度的長遠考慮，才能分層次、有步驟地推動財稅制度改革，把房產稅培養成為地方政府收入的主要稅種，逐漸取代當前的“土地財政”，為實現經濟結構調整和解決地方政府的財政困境提供有力支持。
二、房產稅實施條件與我國的現實選擇
房產稅的征收目的的有效實現是以一系列必要條件和運行環境為前提的，這些條件主要包括法律制度、房產價值評估體系、房產排查和登記制度、房地產綜合信息系統、獨立的稅收資金運作機制等。
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滬渝兩市的房產稅試點方案由政府而不是立法部門頒布，使其具有行政法規的性質，與一般意義上的立法法規有所不同，這也是其合法性引起爭議的原因。故房產稅改革方案的出臺，首先要解決稅收的合法性問題。在分析當前試點經驗的基礎上，開展全國范圍內的深入調研，重視征稅方案設計和立法聽證，做好前期準備工作。
從內容上看，不僅要包括房產稅征收環節的一系列條款設計，還應包括稅收使用方面的制度安排，建立一整套的運作機制。從立法體系上看，應由全國人大常委會從國家層面頒布征稅方案，各級立法機構和地方政府可在中央授權的范圍內，根據地方的具體情況，對征稅標準、稅率等具體設計做適當調整，形成一個要素完備、層次分明的法律法規體系，為房產稅的征收創造前提條件。
（二）房產價值評估體系
首先是評估機構的選擇和設立。房產稅保有環節的征收是以房屋的估值為前提條件的，要在全國范圍內完成對房屋價值的定期估量，勢必需要相當數量的房屋價值評估。目前我國資產評估機構的管理較為混亂，營利性或非營利性的評估機構出于自身和所屬部門利益考慮扭曲評估結果，再加上評估人員素質良莠不齊，這些都對評估結果的客觀性造成不良影響。房產估值是房產稅征收的必要環節之一，評估結果要有嚴肅性和客觀性，故應交由具備高資質的專業化評估機構進行評估。這類評估機構可以從現有的市場評估機構中篩選，也可以設立非營利性的專門機構，并將其納入評估監管部門的監管體系。
其次是評估標準的統一。造成我國房屋價值評估結果缺乏客觀性的另一個重要原因，是評估標準和評估技術的不一致。這種不一致使得評估結果缺乏信服力，容易引起房產稅征收的糾紛。因此，房屋評估監管部門應參考國外一般經驗，結合現行的會計準則和資產評估原則，在充分我國考慮房屋估值的地域性、特殊性的基礎上，制定一個具有指導性質的房屋價值評估標準。房屋估值執行部門或評估機構協會以評估標準為依據，結合操作經驗，擬定出一些具有群體約束力的實施細則，促進評估標準的規范化。
再次是評估信息網絡的建設與共享。房屋估值一條重要的實施原則是參照估值，即選擇在地域上、類型上具有相近性和可比性的房屋價值作為估值的參照依據。要做到這一點，必須要做到參照數據信息的充分共享，所以建立一個基于評估機構房屋估值的信息網絡就顯得很有必要。這一網絡的建設和運營可以交由房屋估值執行部門或評估機構協會負責，為房屋估值和房產稅征收提供技術網絡支持。
（三）房產排查和登記制度
房產稅保有環節的征收實踐，很大程度上依賴于房地產登記制度的建立健全。征稅法案中細節條款的付諸實施，必須以準確的產權登記為前提。出于歷史原因和房地產監管機制的不完善，我國住房產權信息網絡建設缺失。在很多中小城鎮和偏遠地區，小產權房甚至無產權房長期大量存在，相關部門對此缺乏有效的統計，直接影響到房地產調控的決策和相關法律條款的設計。因此，監管當局目前的迫切任務之一，是聯合住房、建設和統計等部門對我國當前房屋持有量和產權登記情況展開詳細排查，掌握房源準確狀況，尤其是個人或家庭在多地擁有多套房產的情況。同時，強化房產登記制度，確保新增房源完整、及時地納入統計信息系統，從而避免偷逃漏稅行為，使房產稅調節社會分配的作用得到真正發揮。
（四）房地產綜合信息系統
房產稅的有序征收和使用需要多方面的綜合信息做支撐，因此有必要也有可能建立一個跨領域的房地產綜合信息系統。該系統的構成應該包括以下幾方面的主要信息：一是依托房產排查和房產登記形成的產權信息，二是依托房產估值形成的房產價值信息，三是相關的戶籍信息，四是全國人大常委會頒布的房產稅方面的法律和相關的地方法律法規，以及在此基礎上形成的房產稅征收信息。該系統的建立需要稅務、統計、財政、住房、城建和國土資源等部門的協同配合，由各級政府主導信息平臺的建設與維護，并責成轄下相關部門對數據不斷進行更新，確保信息的有效性和時效性。
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房產稅改革的主要目的是協調社會公平與效率的矛盾，在堅持效率原則的同時盡最大可能維護社會公平。結合我國稅收的根本原則是“取之于民，用之于民”，所以在房產稅使用方面，“取之于房、用之于房”的基本思路得到社會各界的普遍認同。而要真正實現“取之于房、用之于房”，就必須有一整套的制度設計和法律保障。從我國目前的情況看，房產稅收入作為稅收收入的一部分，被納入地方財政預算，對于這部分資金的使用只有原則上的方向規定，并無實質上的現實約束。而且由于當前全國絕大部分地方并未推行該項改革試點，缺少真正意義上的房產稅收入，所以也就不存在相應的使用問題。
從長遠看，伴隨著房產稅制度在全國范圍內的施行，配套的資金運作機制也必須建立和完善。應由特定或新設的部門機構、依據相關的法律法規和政策負責這部分收入的管理，要堅持收支透明化、使用規范化，定期發布管理報告，及時公開必要信息，同時加強內部審計和外部監督，保證該項收入真正用之于民。
