房地產成本核算是指企業在開發商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發項目總成本和單位建筑面積消耗成本的會計過程。房地產企業成本核算的水平往往反映著該企業的總體成本管理水平，最終影響到到房地產卡發企業的經濟效益。房地產投資項目具有資金投入大、投資風險高、成本核算環節多、建設周期長等諸多特征。這就要求房地產開發加強對經營成本的管理，盡量規避經營中可能出現的各種風險，從而實現用最小的成本耗費來獲得最大的經濟利益。所以，提高房地產開發項目的成本核算質量，是企業提高經濟業績的關鍵環節。
一、房地產開發成本的主要組成部分
房地產開發成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設備費用、配套和其他的收費支出和籌資成本和管理費用三個部分。
(一)土地、土建和設備費用
這屬于房地產企業開發成本的主要內容，往往要占到總開發成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費用。土地費用又包括置換成本和動遷費用以及批租費用等等。在決定開展一個房地產建設項目之前，房地產企業必須通過將預算的土地費用進行土地面積與容積率的換算，進而計算出將來開發項目所占用的土地成本(俗稱樓板價),并據此來開展項目的可行性評估分析。
(二)配套設施與其他的收費支出
這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費用。其他的收費支出當中有很多雖然屬于押金的性質，像籌資成本和管理費用和檔案保證金等，但是很難實現全部回收。這類收費項目標準不一，種類繁多，很多都是由由行業主管部門來執行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標準又很高。
(三)管理費用與籌資成本
與其他額行業相比較，房地產開發存在著投資數額大和建設周期長以及投資風險較高等諸多特點。所以，大多數的房地產開發企業都是經過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發建設的資金問題，從而會產生很大的利息費用支出。企業必須把這部分費用進行合理的成本核算。
二、房地產行業成本核算中存在的問題
因為房地產企業規模與項目開發周期的不同，很不容易依照一般企業的成本核算方法來進行開發成本的核算，其中存在的主要問題是：
(一)房地產成本核算的對象含糊
我們知道，房地產項目的用地一般都屬
于成片開發，需要分期分批來進行，產品種類有商業地產和公寓以及別墅等等。但是在會計準則中，以何種方法來確定開發成本具體的核算對象，是以分片還是分期甚至是分產品類型，抑或是把整個開發項目作為為成本核算對象，在會計準則中都沒有得到明確劃分。
(二)成本費用的分配方法和歸集不科學
依據成本會計的相關原理，在生產產品中所直接產生的費用，都應當直接歸納至該產品的成本當中；但是，如果屬于生產多種產品時所共同產生的費用，則應當通過一定的規則先進行費用歸集然后再采用合適的方法來進行分配，最終間接地歸集到該產品的成本當中。房地產企業開發的過程中所發生的建安工程費是直接開發成本，但是，對于配套費用及拆遷補償費等間接成本，用什么樣的地標準來進行歸集和分配，尚無有科學明確的解決方法。
(三)建筑安裝成本任意虛增
目前，大多數房地產開發企業的內控制度完善，財務核算管理規范，很少存在隨意調劑成本的現象，但是，為了減少應納稅額，很多房地產企業采取壓縮利潤額和應考核指標的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結算工程成本的現象，從而不能真實反映使各個項目的成本費用與具體利潤。
(四)難以明確成本核算周期
由于房地產開發產品的開發周期比較長，必須按照生產周期進行開發成本的核算。以便于企業及時地計算出經營利潤與應交稅金，恰當地對經營業績進行評價，但是很多情況是在工程竣工和驗收以后，還不能進行竣工結算，加上小區配套設施常常延遲實施甚至久拖不能進行，最終影響到開發項目結算的周期。
三、提升房地產成本核算水平的有效途徑
(一)設計科學合理的成本控制措施體系
一方面，要通過嚴格地限制建設項目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實現工程造價的降低。只有控制了建設工程的成本，才能為高盈利創造基礎。另一方面還要加強拆遷安置費用的控制。在項目立項以后，要密切監控和制止業主的隨意分戶，必須嚴格按照政策法規來從嚴把握征地拆遷等各項費用。然后就是控制貸款利息。應當依據資金回收的特點和投資周期的長短來制定適當的貸款和還款計劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費用。
(二)全程會計監督，健全完善制度建設
一方面要健全和完善房地產開發企業成本核算的各項規章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實的成本會計數據，提高會計信息的質量。對于大型開發項目，則應當成立專門的成本核算工作組，進行專門的成本預測、成本控制和成本決策，真正建立起算管結合和算為管用的高效財務管理機制。另一方面房地產開發企業還應當強化企業的內部審計，要設立獨立的內部審計部門，安排專門的內審人員進行扎實工，，確保會計核算數據的真實可靠，以減少房地產開發中的不合理成本開支。對于內部審計人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業成本核算的監督，以提高房地產開發企業的經濟效益。
