房地產企業拆遷補償款是指房地產企業作為拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定給予的補償。
一、房地產企業拆遷補償的主要形式
房屋拆遷補償有產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合三種形式，他們各有特點，在會計和稅務處理上也有所區別。
二、會計處理與稅務處理
(一)會計處理
1、產權置換的會計處理
房地產企業產權置換的實質是，被拆遷人用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，其實是支付補償款和出售房屋的兩筆經濟業務，困此要確認 “拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋的市場完全重置價格計算的金額以計入開發成本中的土地成本。另外，對補償的房屋應視同在市場條件下對外銷售，應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定銷售收入，同時按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業會計準則第7號――非貨幣資產交換》的規定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現金流，一般情況下是具有商業實質，且公允價值能夠可靠計量。
在開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理，即借記“開發成本―拆遷補償費”科目，貸記“應付賬款―拆遷補償費”科目；借記“應付賬款―拆遷補償費”，貸記“主營業務收入”科目。房地產企業開具銷售不動產發票，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據，結轉成本的會計處理，即借記“主營業務成本――土地征用費及拆遷補償費”科目，貸記“開發產品”科目。
2、作價補償業務的會計處理方法
如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，即領取補償金自己處理居住問題，對房地產企業來說，該補償支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本，即借記“開發成本（或生產成本）―土地開發(土地征用及拆遷補償費)”科目，貸記“庫存現金、銀行存款”科目。
3、產權置換與作價補償相結合的會計處理
房地產企業以其中一定面積的房屋補償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對于房地產企業來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對產權置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償的那部分作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中的土地成本，由于此時不符合收入確認條件，只能作為往來記作“應付帳款”。回遷房交付使用后，才符合商品銷售收入確認條件，才可確認為“主營業務收入”，并轉回之前支付貨幣補償款時確認的“應付帳款”。
(二)稅務處理
1、產權置換的稅務處理
房地產企業在拆遷過程中采取的產權置換補償方式將涉及到營業稅、企業所得稅、土地增值稅等問題：
(1)營業稅的處理
根據我國《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）和國家稅務總局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）和《營業稅暫行條例》的有關規定規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。
(2)土地增值稅的處理
根據國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的相關規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(3)企業所得稅的處理
根據《企業所得稅法實施條例》和《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）的相關規定于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。 關于計稅成本的確定，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。
2、作價補償的稅務處理
作價補償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規定標準直接支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業所得稅計稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協議時，雙方確認了拆遷補償的金額，但以補償商品房的形式履行協議，這種情況根據《國家稅務總局令第六號》第四條規定應認定為債務重組。
3、產權置換與作價補償相結合的稅務處理
房地產企業以其中一定面積的房屋補償被拆遷人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補償方式涉及到營業稅、企業所得稅與土地增值稅等問題，其稅務處理與產權置換的稅務處理相同。其余部分按照貨幣補償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中土地成本，可計入土地增值稅扣除項目金額 ，并計入企業所得稅計稅成本扣除。
三、會計處理與稅務處理的差異比較
基于上述對房地產企業拆遷補償形式的會計與稅務處理的分析可見，會計與稅務處理的差異如下：
（一）成本的確認和計量方面
會計處理：房地產企業從被拆遷戶手中取得拆遷房應視同“購買”業務進行會計處理，購置成本是對產權置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償方式的支出部分作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中的土地成本，最終作為銷售成本結轉。
稅務處理：關于計稅成本的確定，房地產企業對補償的房屋要按公允價值確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。按稅法規定計征的營業稅、土地增值稅當拆遷房交付時轉入營業稅金及附加。
兩者差異：產權置換業務會計處理以回遷房的市場價計入開發成本；稅務處理以同類開發產品市場公允價值確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。
（二）收入的確認和計量方面
會計處理：房地產企業對被拆遷戶補償的房屋應視同“銷售”業務進行會計處理，將回遷房以市場價格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認條件時確認為“主營業務收入”稅務處理：營業稅對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征，對超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價計征；土地增值稅對房屋轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定；企業所得稅于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
兩者差異：會計處理按市場售價確認收入；營業稅和土地增值稅以成本價確認收入，所得稅按視同銷售以市場售價確認收入。
四、結論
綜上所述，本文首先從房地產企業拆遷補償形式、會計處理與稅務處理進行了分析，并對會計處理與稅務處理的差異進行了比較，認為作價補償業務兩者處理都比較明確，而由于產權置換業務的會計處理與稅務處理比較特殊，房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應視同“購買”和“銷售”兩筆經濟業務進行會計處理。稅務處理方面對補償面積與拆遷面積相等的部分可以按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征營業稅的計稅依據；對超出補償面積的部分按市場售價作為營業稅計征依據；對企業所得稅按市場銷售價格計算。在實際工作中，相信隨著市場經濟的發展和法制的健全，隨著監督體制的不斷增強，房地產企業拆遷補償的核算會越來越來完善。
