一、引言
我國房地產行業經過20多年的改革，市場得到了有效發展，逐漸成長為國民經濟的支柱行業，其利潤也一直高于其他產業。金融危機給房地產行業帶來了巨大的沖擊，因此對其經營績效進行分析就變得極為重要。經營績效也稱為經營業績、經營效果，即企業某一經營活動所取得的業績。企業的經營績效評價即是通過特定的評價體系，按照一定的標準，采用一定的方法對其經營業績進行客觀合理的分析評價。國外對于經營績效評價的研究大約始于泰勒的科學管理理論，在現代公司制度誕生之后，為加強資本所有權控制和公司內部控制，對于績效評價的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價方法主要有三種模式:財務模式，即選擇能代表公司經營績效的財務指標，并按照加權的方式計算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個典型例子；由于資本市場和股東認為財務指標法無法真實衡量企業未來能創造的價值，管理者也認為其無法全面評價企業業績，因此西方學者提出價值模式，即以股東最大化為導向，考慮未來企業能為股東創造的價值，該模式中最成熟的當屬經濟增加值法；考慮到企業的其他非財務指標也會影響到企業業績，又有學者提出了績效評價的平衡模式，涵蓋了那些影響企業績效的非財務指標，最典型的就是平衡計分卡。本文采取實證的方式對房地產行業的經營績效進行探討將有助于房地產企業調整自身財務經營狀況，以期為國家相關部門提供參考。
二、研究設計
（一）研究假設 盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，當企業的盈利能力較高時，說明企業善于利用資源創造價值，因此可以提出以下假設：
假設1：企業盈利能力越強，收益質量越高
收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。當企業收現能力較高時，說明企業能夠及時回收現金，將會計收益轉為真實收入，避免壞賬的產生及資金缺口的出現，因此可以提出以下假設：
假設2：收現能力的提高有利于企業收益質量的提高
營運能力反映了企業利用現有的資源創造價值的能力，該比率較高時說明企業對資源的利用效率高，其中一個重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標時也應當考慮到可能對于企業未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設：
假設3：營運能力的提高有利于公司短期收益質量的提高
成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。因此本文提出以下假設：
假設4：企業成長能力越高，收益質量越高
（二）變量定義 結合房地產企業的特點，本文將從經營績效的四個方面分別選取重點指標，構建財務績效評價體系，較全面地評價房地產行業的經營績效。企業的經營績效可以從四個方面進行評價：盈利能力、收現能力、營運能力和成長能力。盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，如果企業善于利用資源，則表明經營績效好，反之則說明經營績效較差。收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。營運能力是評價企業資源利用效率的指標，如果周轉速度較快，則說明企業能充分利用現有資源為企業創造價值。成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。本文根據這4大特征設定8個反映經營績效的財務指標見表（1）。
（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產上市公司2009年的98個樣本，剔除個別極端樣本以避免對結果的干擾。對于這98個樣本分別選取其上述8個財務指標來分析這些公司2009年的經營績效情況。本文的數據均來自于國泰安數據庫，數據處理采用SPSS和EXCEL軟件。
三、實證檢驗分析
（一）描述性統計從表（2）可以看出不少指標的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產公司都有較高的收益，這也可能是因為在經歷了2008年的金融危機后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導致了總體收益水平的偏低。從收現能力指標來看，公司間的收現水平有較大差距，且總體均值為負數，說明房地產公司的收現情況并不樂觀，營業收入不能及時收回現金。從營運能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應收賬款周轉率，最高的光華控股甚至達到了884.43，經分析，如此高的應收賬款周轉率是因為該公司在保證了較高營業收入的情況下很好的控制了應收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進行控制時也應該考慮該政策對公司營業收入的影響，要對減少的營業收入的成本與減少的應收賬款的收益之間進行權衡，找到一個最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業均值也為負，說明有不少公司未能走出低迷狀態，營業利潤比重總體來看，房地產公司的主營業務所占比重較高，可見公司的主營業務比較突出，源于主營業務能為公司帶來高利潤。根據上述描述，從總體上對2009年房地產行業上市公司的經營績效進行分析，可知營運能力指標（應收賬款周轉率）和成長能力指標（凈利潤增長率）是影響公司經營績效的主要指標。
（二）因子分析由于評價企業經營績效的財務指標存在不同程度的相關性，本文采用因子分析法來評價2009年房地產上市公司的經營績效。因子分析的基本目的是用少數幾個因子去描述多個變量之間的關系，其基本思想是把聯系比較緊密的變量歸為同一個類別，而不同類別的變量之間的相關性較低，通過降維將相關性高的變量聚在一起，基本原理是以相關性為基礎，從協方差矩陣或相關矩陣入手把大部分變異歸結為少數幾個公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產公司的財務指標進行處理，如表（3）所示。該表主要驗證原有變量是否適合進行因子分析。KMO檢驗用于研究變量之間的偏相關性，計算偏相關時由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關系數小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進行引子分析。Bartlett球形檢驗的統計量Sig<0.01，由此否定相關矩陣為單位陣的零假設，即認為各變量之間存在顯著的相關性。表（4）給出了每個變量所解釋的方差及其累計和。從下表可以看出SPSS軟件主要提取了三個公因子，第一公因子可以解釋總方差的31.679%，第二公因子可以解釋總方差的20.837%，第三公因子解釋總方差的14.453%，前3個公共因子所能解釋的累計方差達到了將近70%，因此提取這3個公因子就能較好地解釋原始變量所包含的信息。“提取平方和截入”一欄表述未經旋轉時被提取的3個公共因子各自的方差貢獻信息，最后一欄“旋轉平方和截入”表示經過旋轉后得到的新的公因子的方差貢獻信息，累計的方差貢獻值不變。表（5）所列示的是8個財務指標的旋轉成分矩陣，可以看出旋轉后每個公因子上的載荷分配都比較清晰，因此比未旋轉時更容易解釋各個因子的意義。因子載荷是變量與公共因子的相關關系，載荷絕對值大的因子與它的關系更為密切，也更能代表這個變量。因此，第一公因子更能代表每股收益、股東權益凈利率、資產報酬率和總資產周轉率，屬于盈利性指標，第二公因子主要代表營業收入現金比率和營業利潤比重，屬于收現性和成長行指標，第三公因子則代表了應收賬款周轉率和凈利潤增長率，屬于營運能力指標。可見， 上述3個公因子能夠解釋大部分的原始信息。根據提取出來的公共因子得分矩陣可以得出 3 個公因子的得分公式：F1=0.828X1+0.748X2...+0.037X8，F2=0.099X1+0.126X2+…+0.850X8，F3=-0.199X1+0.167X2...-0.021X8，分別計算每個公司上述3個因子的得分。為了計算各個房地產公司的經營績效評分，可對3個因子進行加權求和，權數為其方差貢獻率，3個因子的方差貢獻率分別為31.679%、20.837%和14.453%。各個公司的綜合得分計算如下：F=31.679％，F1+20.837％F2+14.453％F3。根據表（6）、表（7）發現：（1）房地產行業公司的得分分布相對平均，各層次均有不少公司分布。得分在10分以上的有23家，這23家公司的經營狀況總體較好，處于高經營績效水平，且分數越高，經營績效越好，這其中在20分以上的有9家，這9家公司經營績效尤為突出。我們將得分在2~10分之間定義為中等水平，在這區間內有39家公司，這些公司的經營情況處于平均水平。根據對計算結果的分析，我們發現萬科位于這一等級的前幾名，公司的資產報酬率、營業收入現金比率、應收賬款周轉率和利潤增長率在行業中排名并不突出，處于行業中等偏上水平，結合實際情況，可能是因為2008年金融危機的影響，也不能排除公司存在盈余管理的可能。得分在2分以下的公司有38家，這些公司的經營績效則處于較差水平，其中不少公司已經是經歷了1年甚至2年的虧損，公司經營情況不太樂觀。 （2）得分最高的公司和得分最低的公司之間相差很大。從表（7）可以看出000546（光華控股）和000558（萊茵置業）的綜合得分最高，均在100分以上，均屬于高經營績效的公司，在四大評價經營績效的指標中，這兩個公司的營運能力是最高的，特別是應收賬款周轉率，達到了800以上，公司的收入都比較高，但應收賬款余額卻很小，這從目前來說似乎是公司營運效率高的表現，但從長遠考慮，高周轉率是否合適卻有待商榷。對于光華控股來說，其營業收入現金比率、利潤增長率和營業利潤比重明顯低于行業平均水平，公司若想在長期內保持較高經營績效，應努力做好主營業務，并注重對現金流回收的控制。得分最低的000656（ST東源）在0分以下，在8個指標中，除凈利潤增長率外，其他每個指標均處于行業較差水平，可見該公司內部經營情況確實存在較大問題。在得出房地產行業綜合得分的排名之后，為了深入分析高低經營績效公司在不同指標之間的差異，本文將對經營績效前十名的公司和經營績效后十名的公司的財務指標進行配對，利用SPSS軟件配對樣本T檢驗對其的差異進行分析。通過對房地產公司前十名和后十名的財務指標進行配對檢驗得到表（8）。（1）從差值的平均值看，X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8這些指標上前十名的公司都好于后十名的公司，說明經營績效好的的企業在盈利能力、收現能力和營運能力方面都優于其他公司。而凈利潤增長率則是經營績效差的公司較高，這源于經營績效差的公司本身2008年凈利潤就較低，因此較容易在2009年形成較高的增長率。 （2）從顯著性檢驗結果看，股東權益凈利率、應收賬款周轉率和總資產周轉率低于5%的顯著性水平，表明高低經營績效公司在這幾個指標上相差較為顯著，是導致其經營績效出現差距的主要原因，營運能力是影響經營績效的最主要指標。
四、結論
對于經營績效來說，最重要的指標是盈利能力指標，這也是股東最為關注的指標，縱觀2009年房地產公司的盈利情況可以發現不少公司每股收益和股東權益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務就是增加營業收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎上才能進一步擴大公司規模，增強公司實力。現金流是公司維持經營的基礎，因此對于每家公司而言都是至關重要的。2009年不少房地產公司的營業收入現金比率較低，甚至為負值，據此認為這些公司在現金流回收的控制上存在問題，經營活動不能獲得及時的現金流入，嚴重是將會影響到公司的正常運營。在具體實務中，公司應盡量推遲現金流出，對于現金流入則要設計合理的現金折扣制度和商業促銷手段加速資金的回籠。經過對上述公司的分析，發現這些公司在運營能力上存在很大區別，應收賬款周轉率甚至從0跨度到接近900。控制好應收賬款對于房地產公司很重要，因為房地產公司需要不斷大量的現金流入。但是，周轉過快也會存在一些隱患，嚴格的應收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規模，影響到營業收入的增長。因此，房地產公司應該制定合理的應收賬款回收制度，在能夠擴大銷售規模的情況下注重對應收賬款的控制。房地產企業不能過多的依賴外部環境諸如政府背景、稅收優惠、行業壟斷、財政扶持等一些有利因素，而應該做好主營業務，加強對市場的適應能力，不斷強化核心競爭力，注重控制貸款風險，做好項目前期管理。一些有實力的企業可以對企業的業務進行適當的多元化經營，增加企業的收益和現金流量。
