摘要：隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策出臺后，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產企業的核心競爭力業已不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃下整個行業健康發展的決定性力量。本文以房地產股份有限公司為研究對象，結合房地產企業的經營特點，運用現代融資決策理論和多種財務分析與公司價值分析方法，為融資決策提供科學的方法和可行的方案。
關鍵詞：房地產行業；融資渠道；策略
我國上市公司的融資活動一直是證券市場上的熱點話題之一。上市公司融資決策的研究對于推動我國上市公司融資策略制定的規范化進程和促進我國關于資本結構問題的深入探討具有重要的理論意義和現實意義。面對2007年下半年以來證券市場的不景氣，房地產企業是否施行再融資，如何再融資，以及不同融資方式帶給企業的影響，是擺在企業管理層面前待解決的重要問題。
1 房地產行業融資渠道及現狀
所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉化的途徑和渠道。當前房地產業是資金密集型產業，高投入、高風險、高產出。房地產企業是否獲得足夠的資金支持，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，已成為企業發展的瓶頸。當前房地產企業融資方式有兩種:一是內部融資。即開發企業利用企業現有的自有資余來支持項目開發，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。內部融資不需要實際對外支付利息或股息，即不發生融資費用，內部融資的成本遠低于外部融資，因此是首選的融資方式。內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。對開發企業來說，預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產企業獲取資金的主要方式，目前主要渠道有銀行信貸、上市融資、信托融資、債券融資、以及其他融資方式。不過在外部融資方式中，其還存在大量不足。
1.1 銀行信貸日趨嚴格
作為一個典型的資金密集型行業，房地產業近些年的發展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著商業銀行調整信貸結構，逐步將發展個人住房貸款業務確立為重要發展戰略和新利潤增長點，金融住房政策有力地推動了房地產業的崛起。但是進入到2008年，隨著住房產業和住房金融的發展，市場競爭日趨激烈，一些違規信貸行為屢屢發生。為了防范信貸風險，我國不停要求各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件。日漸嚴格的企業貸款和個人房貸控制，抬高了房地產行業準入門檻，對“虛火”上升的房地產市
場造成不小的影響。
1.2 資本市場門檻高
在貨幣市場融資日漸艱難之際，地產商們自然而然地將目光轉向資本市場。當前我國房地產上市公司總體來說數量相當小，說明證券監管部門對房地產企業IPO的審核是較嚴格的，政策面并不寬松，上市是有相當難度的。海外上市也是如此，海外資本市場對中國房地產企業上市融資的反應可以用冷淡來形容。。事實上，房地產開發商從來就不是海外股票市場的寵兒。房地產行業的地域性、產品的異質化很強，比較和評估起來難度本來就更大。
1.3 融資新渠道欠規范
伴隨著市場的需求，近年來，房地產信托、類基金式的房地產投資公司、房地產私募基金等多種業務應運而生。事實上，在2003年央行給商業銀行的房貸戴上“緊箍咒”的時候，信托公司和房產商之間就開始了親密接觸。統計顯示，房地產信托成了信托公司的主流產品。今年以來，房地產信托已募資60多億元，為去年的一倍，其數量在所有信托產品中占了三分之一以上。比如上市公司金地房地產公司、深國商以及由幾家大國企聯手組成的世紀華夏集團，已建立房地產投資基金和階段性股權投資業務。房地產金融新業務的涌現無疑給資金短缺的開發企業提供了更多的融資機會，但很名做法不規卻給該種融咨方式帶來了很大風險。
2 房地產企業融資結構的優化策略及結論
影響房地產企業融資結構優化決策的因索有國家宏觀寨企業自身兩個層面，在進行決策時，應該全面考慮這些因素，這樣做能降低房地產企業的融資風險。然而，要提高整個房地產行業的決策能力，促使房地產行業的穩定增長，要從宏觀和微觀兩個層謠采取策略進行全面改革。
2.1 樹立融資結構戰略管理觀念
房地產企業融資結構的決策不但要考慮現實影響因素，還要考慮將來的影響因素，進麗制定長遠的、有利于全局的戰略決策，這樣才能支持公司的平穩發展，因此，為保證公司融資結構的最優。同時，融資結構的決策是由房地產企業的管理者做出來的，管理者的知識結構、經歷背景、風險偏好等都會對企業的融資結構產生影響，因此，房地產企業的管理入員必須樹立融瓷結構戰略管理觀念。
2.2 建立完善的企業治理結構
在完善的市場經濟條件下，遙過投資者的財務約束及資本市場、經理市場、銀行機構等多種約束機制的共同作用，實行職權分離條件下對企業經營者行為的控制，保證投資者的根本利益。我國應針對房地產企業融資結構的扭曲，建立融資結構的優化機制，強化企業的預算約束，強化投資者對企業的監督，建立利潤分享計劃，使公司形成有效的激勵機制和約束機制，促使經營者敢于有意識地負債籌資。
2.3 創新各種融資手段
在經濟危機下，房地產企業應積極探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權融資、產業基金等。房地產企業要抓住機遇，在現有渠道的基礎上向多元化方向發展。在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業已經探索出路徑，如首創的經驗就值得借鑒。首創融資除傳統的方法:自有資金、銀行貸款、客戶資金外，還有6個渠道:一是發債券:二是國內上市公司，資本市場融資;二是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資;四是吸收海外基金;五是施工企業墊資;六是房地產基金。房地產企業應盡快熟悉新的融資工其，建立多渠道的房地產融資體系用多種融資方式，制定合理的資本結構政策，使資本結構處于最佳狀態，使整體融資成本最小，以保證企業的健康發展。
2.4 完善融資結構動態優化的機制
房地產企業融資結構的決策從屬于企業的發展戰略決策。因此，企業融資結構應與企業發展戰略相協調，不斷適應發展戰略對融資結構的要求。對于任何一個企業來說，由于市場的供求關系處于經常性的變化之中，資本的構成情況也在不斷發生變化，黻資總是呈現動態的狀況。對于融資結構的管理，應建立財務預警體系，時時適應環境的變化，采取相應的策略。同時，公司在選擇融資工具時，應注意利用可轉換優先股、可贖回優先股、可轉換債券及可贖回債券等有較好彈
2.5 建立約束上市企業融資行為的市場環境
市場環境對于約束一個企業公司的融資行為起著重要的作用。在一個充分幫場化的資本市場上，投資者對企業有約束作用，市場化的融資成本對企業也有約束作用，因此，上市企業融資的市場環境改造是約束上市公司融資行為的一個重要方面。改造市場環境必須迸一步推迸發行的市場化改革。霞前上市公司之所漢認為股票融資是一種沒有成本的資金，發行市盈率定得太高是一個重要的原因，在發行市盈率定得太高的情況下，上市公司可以籌得大筆資金，發行成本就顯得相對較低，因此，發行價應是由投資者和融資者充分競爭的結果，這才是正常的資金價格形成機制。
房地產行業已是我國經濟的支柱產業，研究房地產企業融資結構優化問題，對于房地產行業的穩定健康的發展和國民經濟的穩定增長都有重要的意義。
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