摘要：在新準則中，投資性房地產引用了公允價值計價模式,進一步明確了投資性房地產的后續計量及其信息披露,對企業相關資產處理,特別是上市公司相關投資性資產價值和經營業績將產生較大影響,從而帶動對上市公司資產的價值重估。
關鍵詞：投資性房地產；新會計準則；對策
一、新準則與國際會計準則相關規定的差異
（一）投資性房地產所涵蓋的范圍
國際會計準則中投資性房地產所涉及的“土地”是指土地所有權，而我國由于土地屬于公有制性質。因此，我國新準則中的“土地”則是指土地使用權；國際會計準則將融資租入的房地產和以經營租賃方式租入后轉租的房地產均納入投資性房地產的范圍，而我國新準則將其納入租賃準則的范疇。
（二）投資性房地產確認和計量的選擇
我國對投資性房地產的確認條件和計量規定是，與該投資性房地產有關的經濟利益可能流入企業，該投資性房地產的成本能夠可靠計量；并要求按照成本進行初始計量，與國際準則基本一致。該準則最大的變化是在后續計量上引入了公允價值，在保留現行成本模式的同時，規定“在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的”，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，兩種模式可以進行選擇；選用公允價值計價時，以期末公允價值為基礎調整其賬面價值，二者的差額計入當期損益，不得計提折舊和減值準備；在計量模式變更上，作了嚴格的規定，這些都將有效防止上市公司操作利潤。與國際準則相比，國際準則未強調適用公允價值的條件，而要求所有企業為計量目的或為披露目的(成本模式)而確定投資性房地產的公允價值；在如何計量上，國際準則認為公允價值就是市場價值，它是在資產負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得最可能的價格。
（三）投資性房地產信息披露的要求
我國要求披露投資性房地產的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，披露折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況；采用公允模式的，披露其確定方法和依據以及公允價值變動對損益的影響等等。與國際會計準則相比，披露內容簡化，減少對公允價值計量下投資性房地產產生的收益和相應費用、投資性房地產變現能力限制、公允價值對評估師的依賴等披露要求。
二、新會計準則與我國會計制度相關規定的差異
（一）會計科目的差異
此前，我國未針對投資性房地產單獨制定相關準則，有關業務根據《企業會計制度》和有關規定進行處理。房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業開發的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特性，有別其他價值逐期減損的無形資產和固定資產，新準則單獨設置“投資性房地產”科目，用于核算企業為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產。
（二）后續計量方法的差異
會計制度對列入“固定資產”或“無形資產”科目的具有投資性質的房地產采用成本模式計價，按期計提折舊或攤銷，會計期末以扣除折舊、攤銷及資產減值準備后的金額作為賬面價值。在此模式下，“固定資產”或“無形資產”的賬面價值隨折舊和攤銷而不斷減少，無法體現投資性房地產的增值部分，無法客觀反映資產的實際價值。
新準則中在成本法的基礎上，引入了公允價值模式，并對其使用條件進行了限制，只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才能用公允價值模式。采用公允價值模式計量的投資性房地產，不計提折舊、攤銷或計提減值準備，以會計期末的公允價值為基礎調整期初賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額，計入當期損益。在此模式下，投資性房地產的價值能夠客觀體現，不再受初始成本的約束，資產的增值能體現在報表上，從而有利于企業為相關信息使用者提供更客觀、更真實的資產信息。
三、新會計準則下房地產企業的會計政策選擇
（一）科學選擇投資性房地產轉換為其他資產的時機
當企業選擇以成本計價模式對投資性房地產進行計價時,無論何時將投資性房地產轉換為其他資產均不會產生轉換損益。但當企業選擇以公允價值計價模式對投資性房地產進行計價時,不同的時機選擇會產生不同的結果。當企業所持有的投資性房地產在活躍的房地產交易市場上的價格處于上升趨勢時,企業應繼續將其作為投資性房地產。一方面,由于市場價值的不斷提升,租金的價格可以相應地提高,從而獲得較高的租金回報。另一方面,待市場價格到達一個相對高點時再將其轉換為其他資產,從而獲得一個更高的轉換收益,增加轉換當期的利潤。反之,當市場價格處于下降趨勢時則應選擇盡快轉換為其他資產,從而回避轉換損失。
（二）合理選擇成本計價與公允價值計價
采用公允價值對投資性房地產計價是目前國際上比較通行的做法,這樣使得公司的資產增值信息更透明,有利于公司在資本市場獲得正確的定價,也有利于公司再融資,獲得資本市場的種種便利。從這個角度看,公允價值計價可以幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。但是,會計核算方法的改變,只是讓公司的隱性價值顯性化,并沒有改變公司的真實價值。因為決定公司價值的應該是企業的核心盈利能力和真實的資產價值,而非賬面利潤與賬面價值。成本法下,雖然要計提折舊或按期攤銷,減少了企業的賬面盈利,但卻可以起到抵稅的效果,減少了企業的現金支出,從而將價值保留在了公司內,維護了股東利益。因此,投資性房地產會計準則下是選擇成本計價還是公允價值計價值得房地產企業探討。
1、根據管理層對企業價值的判斷標準選擇相應的計價方式
如果管理層側重對利潤的考核,以利潤最大化作為企業價值最大化的評判標準,那么對那些擁有大量投資性房地產的公司而言,在所持物業持續升值的情況下會考慮將成本計價改為公允價值計價。因為這樣會形成公允價值與原賬面價值之間的正差,增加當期利潤。但是在當今社會,越來越多的人不僅關注公司的盈利狀況,還關注公司良好的現金流量狀況。如果管理層側重對現金流量的考核,那么采用公允價值計價就不會帶來好處。相反,由于利潤總額的增加,企業繳納的所得稅會增加,總收入不變,納稅增加,意味著現金支出增加,公司賬面的價值不能變成實際利潤,企業反而要付出大量的現金,這樣企業就不會選擇公允價值計價。
2、根據房地產企業的類型選擇相應的計價方式。
（1）主要經營普通居民住宅的企業
投資性房地產會計準則主要是針對那些擁有大量投資性房地產的公司而制定的,對主要經營普通居民住宅的企業來說,除部分投資性土地儲備外,作為存貨的房地產遠遠大于投資性房地產,因而受投資性房地產會計準則的影響較小。投資性房地產會計準則第十六條規定,自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權益。根據此規定,這種類型的開發公司在選擇公允價值計價時,一方面,如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當期損益(實為損失),降低了公司的凈利潤,反而將成本計價模式下隱性虧損變成了顯性。另一方面,如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值,其差額計入所有者權益,在當期盈利能力不變的情況下,反而降低了公司的凈資產收益率,選擇公允價值計價方式對這類公司無明顯益處。
（2）擁有大量投資性房地產的公司
投資性房地產會計準則第七條明確規定,企業取得的投資性房地產應當按照取得時的成本進行初始計量。但第十條規定,在同時滿足以下幾個條件的情況下有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量:①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。第十一條規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。由此可見,即使對那些擁有大量投資性房地產的公司來說,在取得投資性房地產時也應當以成本計價,只有在后續計量滿足一定的條件時才可采用公允價值計價。
（三）正確選擇自用房地產或存貨轉換為投資性房地產的時機
1、依據企業的現金償債能力進行選擇
如果一家公司面臨兩種選擇,將房地產作為存貨以供未來銷售,或將其作為投資性房地產供出租或增值后轉讓,則需要考慮當前的負債狀況及償債能力。考慮到兩者在現金流量上的區別,作為存貨時,可能在一定時期內全部或大部分變現,由此獲得的現金流量可以用于清償債務。作為投資性房地產時,因出租獲得的現金流量頗為有限,由此獲得的現金流量難以用于清償債務。因此,高負債公司通常不宜選擇將金額巨大的自用房地產或存貨轉換為投資性房地產。
2、依據企業的持有目的進行選擇
如果一家公司自用房地產或存貨客觀上已存在巨額重估盈余,那么是否應將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產呢?這往往取決于企業持有的目的。如果說企業持有是為了近期轉讓,并且比較容易實現轉讓,那么好的選擇是繼續作為自用房地產或存貨。因為這樣絲毫不影響它們按照公允價值轉讓,獲得巨額賬面利潤,并獲得現金流量。而選擇轉換為投資性房地產的結果是,絕大部分的重估盈余在采用公允價值模式進行初始計量的同時確認為股東權益,而不能確認為賬面利潤。為此,只有在不打算近期轉讓的情況下,公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產或存貨轉換為投資性房地產。
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