一、引言
成本核算是準確確定單位經(jīng)營成果的一個重要方面,房地產(chǎn)抵押估價公司成本核算對象即房地產(chǎn)抵押估價項目與制造業(yè)及建筑業(yè)項目相比,具有項目多、周期長短不一、技術(shù)要求各異等特點。因此,單純地套用制造業(yè)及建筑業(yè)中作業(yè)成本法的應(yīng)用無法達到預(yù)期目的。目前關(guān)于作業(yè)成本法的研究有很多,但關(guān)于在房地產(chǎn)抵押估價公司中應(yīng)用作業(yè)成本法的論述尚不多見。本文擬在相關(guān)文獻的論述基礎(chǔ)上對作業(yè)成本法在房地產(chǎn)抵押估價公司成本核算中的應(yīng)用進行初步探討。
二、房地產(chǎn)抵押估價公司應(yīng)用作業(yè)成本法的必要性與適用性
(一)必要性分析
隨著房地產(chǎn)抵押估價行業(yè)的競爭日益激烈,在各公司所提供的服務(wù)質(zhì)量日益同質(zhì)化的情況下,如何更好地控制經(jīng)營成本,合理確定重點業(yè)務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)提上房地產(chǎn)抵押估價公司經(jīng)營者的議程。通過應(yīng)用作業(yè)成本法,能夠更加科學地反映成本,為經(jīng)營者控制成本提供可靠的信息參考,同時也有助于公司根據(jù)不同類別房地產(chǎn)抵押估價項目盈利能力的差異確定公司重點發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,有效改善公司的盈利狀況。
(二)適用性分析
對于房地產(chǎn)抵押估價公司而言,在出具房地產(chǎn)估價報告過程中消耗的大量資源無法通過直接的計入方式而必須通過分配的方式來核算不同類別房地產(chǎn)估價評估報告的成本。作業(yè)成本法的應(yīng)用能合理分配成本,真實反映不同類別的房地產(chǎn)估價報告的資源消耗狀況。同時,房地產(chǎn)抵押估價公司普遍實施員工考核制度,為作業(yè)成本法初步推廣提供了原始數(shù)據(jù)來源,降低了作業(yè)成本法的推行成本。
三、房地產(chǎn)抵押估價公司作業(yè)成本法實施模型設(shè)計
(一)房地產(chǎn)抵押估價公司作業(yè)流程分析
作業(yè)成本法的主要思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源。就房地產(chǎn)抵押估價公司的作業(yè)流程而言,主要分為接單、現(xiàn)場勘查、出具預(yù)評估報告、出具正式報告四個階段。接單階段的作業(yè)主要是接受客戶委托,訂立委托合同等;現(xiàn)場勘查階段主要是對估價標的物的情況進行現(xiàn)場查看;出具預(yù)評估報告階段主要是計算估價標的物的預(yù)估價格,制作預(yù)評估報告并通知客戶;出具正式報告階段是在客戶接受公司預(yù)評估報告中估價標的物的預(yù)估價格的情況下,制作正式房地產(chǎn)抵押估價報告,這一階段標志著房地產(chǎn)抵押估價項目整個作業(yè)過程的完成。
(二)基于作業(yè)成本法的房地產(chǎn)抵押估價公司成本核算模型設(shè)計
1.確定房地產(chǎn)抵押估價公司作業(yè)以及作業(yè)中心
作業(yè)中心設(shè)置的準確與否直接關(guān)系到成本計算的準確性。根據(jù)前一部分對房地產(chǎn)抵押估價公司作業(yè)流程的分析設(shè)置四個作業(yè)中心:接單作業(yè)中心、現(xiàn)場勘查作業(yè)中心、預(yù)評估報告作業(yè)中心和正式報告作業(yè)中心。
2.確認和計量各種資源耗費
房地產(chǎn)抵押估價公司所消耗的資源主要包括以下六類:工資支出、福利費和社會保障支出、交通費支出、通訊費支出、固定資產(chǎn)及設(shè)備折舊維修費、其他支出。
3.確定資源動因并分配到各作業(yè)成本庫
資源動因是衡量資源消耗量與作業(yè)之間關(guān)系的一種計量標準,反映了資源消耗的起因,是資源歸集到作業(yè)的依據(jù)。通常某資源的分配率=該資源的消耗數(shù)量/資源動因,某作業(yè)中心應(yīng)承擔的資源消耗=應(yīng)承擔的資源動因消耗數(shù)量×該作業(yè)的分配率。由于在房地產(chǎn)抵押估價公司作業(yè)過程中,不同類別房地產(chǎn)抵押估價項目技術(shù)要求等有很大區(qū)別,因此,計算分配率時應(yīng)通過一定的系數(shù)對房地產(chǎn)抵押估價項目數(shù)量進行調(diào)整,以使其所反映的成本狀況真實可信。全部資源消耗除照相機折舊維修開支、交通費支出主要歸入現(xiàn)場勘查作業(yè)中心外均可按作業(yè)時間長短進行分配。
設(shè)接單、現(xiàn)場勘查、出具預(yù)估報告、出具正式報告各階段所耗費的時間長度分別為t1、t2、t3、t4,將資源耗費歸集至各作業(yè)中心(見表2)。
4.確定作業(yè)動因,分配作業(yè)成本至成本計算對象
四、小結(jié)
作業(yè)成本法在房地產(chǎn)抵押估價公司對房地產(chǎn)抵押估價項目進行成本核算中具有廣闊的應(yīng)用空間。應(yīng)用作業(yè)成本法并非意味著對傳統(tǒng)成本法的摒棄,對于房地產(chǎn)抵押估價公司發(fā)生的與房地產(chǎn)抵押估價項目無關(guān)的成本支出,由于其作業(yè)流程繁雜,實施作業(yè)成本法成本過高,仍應(yīng)采用傳統(tǒng)成本法進行成本核算。不同成本核算方法的最終服務(wù)對象都是企業(yè)利潤、股東財富的增值,只有根據(jù)不同的成本核算對象選擇恰當?shù)某杀竞怂惴椒?才能更好地實現(xiàn)推行成本核算方法的最終目標。
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