一、房地產業概述
房地產從字面上看是房產和地產的統稱,即房產和土地兩種財產的合稱,是房屋建筑和建筑地塊的有機組成整體。學術界對房地產的概念一直存在爭議,我國的法律在1999年以前也一直沒有對房地產的概念做出說明,直到1999年6月1日氣實施的國家標準《房地產估價規范》中才對房地產的概念進行了解釋,認為房地產是“土地、建筑物及其他地上定著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權益。”
我國的房地產業脫胎于建筑業,隨著社會經濟的發展和人們生活對其需求的增加而逐漸成長為一個獨立的產業,并在不斷發展中昭示著其勃勃生機。如果說房地產是一種商品,那么房地產業顧名思義就是從事房地產這種商品生產經營的行業。概括地說,房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的產業,它包括土地的開發,房屋的建設、維修、管理,土地使用權的有償劃撥、轉讓,房屋所有權的買賣、租賃,房地產的抵押貸款,以及由此形成的房地產市場。
二、當前我國房地產業存在的諸多問題
(一)房地產價格總體偏高。
評價任何一個地區的房價高低,應以該地區居民的收入為參照系。房價收入比指標是衡量居民對于房價承受能力的首選指標,它反映了居民家庭的支付能力,比值越高,支付能力就越低。按照世界銀行慣行標準,房價是居民家庭收入的3-6倍較為合理。在此范圍內,一方面住宅對經濟的拉動效用由于住房支出比例高而十分明顯,另一方面居民也有財力購買合適的住宅,從而能使拉動效用持久。但是國內部分學者認為,我國由于存在隱性收入高、特殊住房體制等原因,目前在5-8倍間屬于正常。但據統計數據顯示,目前在我國北京上海等一線城市房價收入比已高達10倍以上,房地產價格已遠遠超出了普通民眾的購買能力,大大抑制了真實的購房需求,而房子的投資性需求卻不斷升溫。
(二)房地產開發結構性矛盾突出。
房地產開發的投資主要包括住宅、辦公樓、商業營業用房和其他,其中住宅又包括別墅、高檔公寓、經濟實用房屋和普通商品住宅。近年來我國的房地產開發投資中別墅和高檔公寓的開發面積和金額都在不斷攀升,而為解決廣大低收入者住房問題的經濟適用房的開發面積卻在不斷萎縮。另外,商業營業用房、其他房地產的面積和金額比重居高不下,加大了商業經營的成本,增加了通貨膨脹的壓力,使得房地產市場的合理住房需求得不到保障,高檔住宅卻無人問津。
針對廣大低收入群體推出的經濟實用房建設又怪象叢生。一方面,自1998年至今經濟實用房的開發面積在逐年萎縮,另一方面,經濟適用房的出售也十分不規范,有真實住房需求的低收入群體往往申購不到經濟適用房,加劇了我國住房市場的緊張局面,也間接的推高了商品房的價格,所以說經濟實用房市場的混亂現象對規范我國的房地產市場有很大的危害。
(三)房地產市場操作不規范。
一方面表現在房地產市場的市場化程度低。市場不統一、商品化程度低、操作不透明、結構性不合理等等。我國目前的房地產業尚不成熟、市場體系不健全,而房地產市場存在的壟斷現象加大了市場的交易成本,使消費者的負擔加重,從而抑制了房地產商品的消費需求,也會造成房地產業的無序發展和惡性競爭,使房地產業大起大落,泡沫現象嚴重,另外還會造成產業結構調整和產業升級障礙重重、舉步維艱。
另一面,我國房地產領域違法違規、權錢交易現象嚴重。地方政府利用審批權和執法權索賄受賄現象泛濫,房地產經營企業守法經營意識淡薄,不良信息披露制度和守信激勵制度匱乏,消費者的利益受到嚴重損害,嚴重影響了房地產交易市場的健康運行。商品房預售違規行為屢禁不止;房地產企業縱容、雇傭工作人員炒作房價等惡意炒作頻頻發生;而發生在價格領域的房地產交易環節違規收費、銷售商品房未實行明碼標價、經濟適用住房不執行政府指導價格等違規違法行為幾近成為房地產業的“潛規則”。
(四)房地產市場存在巨大的金融風險。
自1998年以來,我國房地產開發投資始終保持了快速增長的發展勢頭,而與如此旺盛的投資緊密不可分離的正是銀行信貸的支持。房地產開發通常的基本模式是:開發商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來自于銀行。一旦開發商還不了貸款,首先被套牢的就是銀行。更有甚者,如果經濟形勢走低,房價可能會在一夜之間跌落,而開發商也可能會在短時間內都消失不見,但是他們留給金融機構的壞賬和爛賬往往需要十年或者可能更長的時間才能完全消化。國際貨幣基金組織的經濟學家曾經做過一個研究,通過對世界各地多起銀行危機的案例研究得出了一個爆發銀行危機的先兆:開始時住房市場的房價漲幅超過20%,在隨后兩年時間內下跌15%,那么之后銀行就會無一例外的出現危機。銀行作為資金的提供方,在競爭壓力下迫切需要發展壯大,吸收的存款要及時貸出,房地產的高速發展為其資金的投資找到出路。原因在于:持有大量房地產的銀行會由于房地產價格的快速上漲而擁有更大的銀行資本規模,從而改善銀行的資產質量和盈利狀況。結果又會帶來房地產價格新一輪的攀升,這樣一種循環過程必然會導致價格與實際價值的偏離,也就形成了所謂的日益膨脹的“房地產泡沫”。銀行的高風險伴生的就是高房價,而高房價實際上就醞釀著高風險。泡沫破裂,風險即成了危機。
三、促進我國房地產業健康發展的合理政策建議
(一)構建房地產宏觀調控機制。
我國房地產業的發展歷史并不長,整個產業相對脆弱,存在著許多不盡如人意的地方,因此這就需要政府及時補位,用相關的宏觀政策調節進行引導。首先需要制定房地產業發展的長遠規劃,保持適度增長。房地產開發投資的過快增長,給我國的物價穩定帶來很大壓力,也使得房地產業與其他產業部門的比例嚴重失調。其次要削減審批程序,優化投資環境。房地產業突出的特點是投資大、開發周期長,政府辦事效率的高低對房地產企業的開發經營會產生直接影響。因此要用法律規范政府審批,改善房地產投資環境。第三要建立多層次的住房體系,加快保障性住房建設,解決我國房地產市場的結構性矛盾。
(二)健全房地產法律法規體系。
房地產業可持續發展涉及到資源利用、經濟發展、生態保護和社會進步等多個方面,是一個非常復雜的系統。國家為確保房地產業健康發展,已出臺了許多相關的政策措施,規定了房地產業發展的方方面面,但是大多數的政策出臺都是對房地產業運行中已經出現的錯誤進行“亡羊補牢”,既沒有形成嚴密的理論體系,也沒有起到應有的指導和預防作用,更沒有上升為系統的法律法規體系。這對各級政府認清自己在房地產市場中的角色地位,依法行政,有效落實宏觀調控政策帶來很多障礙。因此,要想實現房地產業可持續發展,必須加快與房地產相關的法律法規體系建設。首先要加強立法工作,健全法規體系;其次要規范房地產市場交易秩序,加大懲處力度;第三要制定環保標準,保護消費者利益。
(三)規范房地產金融市場。
首先要發展多元融資體系,分散金融風險。目前我國的房地產金融市場資金來源結構單一,房地產開發企業融資和個人住房消費信貸過度依賴銀行信貸,需要通過建立多元化的房地產融資體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求,分散和降低銀行系統的風險。其次要完善金融一級市場,構建二級市場。目前我國房地產金融市場主要存在市場主體過于單一、市場發育程度低、市場運行機制特別是擔保機制不健全等問題。因次,必須完善一級市場構成體系,同時推進二級市場發展,促進住房二級抵押貸款市場的形成。為房地產抵押貸款證券化提供條件;創新房地產金融市場經營內容,豐富住房金融市場商品供給;創新住房金融市場運行機制,完善以市場機制為主,利率機制、供求機制、競爭機制、風險防范機制共同作用的住房金融機制。
