新一輪房價調控在《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)文件發布后,市場立即作出了反應。從2010年5月國家統計局發布的數據來看,全國70個大中城市,房價同比上漲12.4%,環比上漲0.2%,漲幅均有所回落;銷售面積和銷售額分別下降15.8%和25%,降幅較大。在中央嚴控政策的高壓下,房價漲幅有所回落,個別城市也出現了房價下降的個案,成交量大幅跳水,市場觀望情緒濃厚。
如何使房地產市場回歸平穩健康發展的軌道,需要從供求因素入手分析,增強調控政策的針對性、連續性和有效性。避免對真正有住房需求的購房者造成傷害,防止回到“一控就死,一放就漲”的不良循環之中。做到既有效地遏制房價過快上漲,又較好地發揮房地產支柱產業在促進經濟增長中的作用。
一、影響房價過快上漲的供求因素
(一)供給狀況
1.居住用地供給不足
土地資源具有天然稀缺性,城市化進程使得城市住房用地變成了地方政府控制的稀缺資源。地方政府很大程度依賴“土地財政”,需要通過緊縮土地供應,以提高拍賣價格獲得更多地方可支配的財政資金,缺少提供保障性住房用地的積極性。居住用地價格不斷走高,造就了一個又一個地王。而在一些地方,廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設成為“樣子工程”,多選擇偏遠不便的地段修建;一些城市僅有的經濟適用房也被非經適人巧取豪奪。一項對經濟適用房居住情況的調查顯示,經濟適用房小區80%的入住率竟然是靠出租市場撐起來的,不符合條件者取得保障住房的現象普遍存在。
2.房地產開發帶有寡頭市場的特征
我國2007年出臺了不允許單位集資建房政策,為發展房地產商品化和市場化開辟了通途。由于房地產開發需要大量資金,需要足夠的融資及運籌能力,因此房地產開發不可能象其他產業那樣形成完全自由競爭的市場,天然帶有寡頭壟斷的特征。保持適度供應不足從而獲得自身利益最大化是房地產開發商所慣用的策略。
3.炒房者大量持有并空置加劇供給不足
將房價步步推高的是炒房行為。綜合各地調查數據,商品房平均入住率不及50%。炒房者緣于逐利的初衷進入樓市,本屬正常現象,如果商品房市場的逐利行為演變成為沒有限制的逐利競技場,就會通過自發性的利益共謀,炒房者與房地產開發商之間你方唱罷我登場,上演一出相互哄抬、水漲船高的漲價大戲。
住房在經濟穩定發展的過程中增值是完全合理的,自然成為人們尋求資產保值、增值的一種選擇。但如果演變成現實中攫取暴利的手段,就如同飲鳩止渴,不僅會縮短整個房地產市場的生命周期,加速房地產市場走向衰退,而且畸形的市場將使整個經濟運行的風險增加,加劇社會矛盾,最終影響我國經濟長期持續健康發展。
(二)需求變化
1.城市化發展加快購房需求增加
近20年我國進入城市化快速發展階段,據建設部統計數據,每年有約1 500萬農村人口涌入城市和集鎮,農村剩余勞動力參與城市生產建設創造GDP的同時,必然會使得更多農業人口向非農業人口的轉換,這些人隨著工作的穩定必然產生購房需求,而且會隨城市化進程的加快而大幅增加。
2.改善性住房需求增加
改善住房是隨著社會經濟發展,人們提高生活質量的必然選擇,這種需求是發展房地產市場應首先滿足的;否則,直接影響人們生活水平的提高,影響人們對生活幸福的感受度。改善性住房交易應是房地產市場交易的一個主要內容。
3.市場游資逐利投資增加
游資如同一股強大的氣旋,走到哪里就會在那里掀起風浪。僅溫州就有民間資本6 000億元之多,“溫州炒房團”曾在全國多個城市出現,它只是當今中國市場龐大民間資本的代表。出于資本逐利增值的本性,在市場上尋找投資機會,在市場規則不夠完善的領域就可能操縱市場。游資炒房是我國住房價格增長過快,與居民收入水平差距過大狀況形成的直接原因。
二、房價調控是保持經濟健康、持續發展的要求
房價應不應該調控,其實是一個無須討論的問題,房價過快上漲和高房價的危害顯而易見。任何暴利對于市場經濟都是有害的,會造成嚴重的發展不平衡,加劇分配不公,誘發經濟危機,最終導致經濟下滑。目前我國房價過快上漲已經產生了令人十分擔憂的不良反應。
(一)降低了實體投資的熱情,嚴重影響實體經濟發展的后勁
由于炒作,房市在一些地區(特別是相對發達的地區)已經演變成暴利場,50%的年回報率誘惑著許多辛苦經營獲利不足20%的實體經濟投資者,把本要用于企業發展的資金轉入房地產市場,直接造成實體經濟投入的不足,影響整個經濟發展的后勁。如果這種現象繼續加劇,則會嚴重挫傷實體經濟的投資熱情,導致整個經濟發展模式的扭曲。不僅對目前恢復經濟不利,而且會對長期穩定發展產生不利影響。
(二)產生嚴重泡沫,增加金融市場風險
目前炒房主要是通過銀行貸款來完成資金運籌,炒房者通過貸款以小博大,甚至一些更高明的炒房者通過運作設計,直接玩起了“空手道”。隨著房價推高,貸款規模也在不斷擴大,風險也一步步累積。
市場經濟不是沒有計劃的經濟,這種“計劃”性是通過經濟(主要)手段,甚至行政(輔助)手段維護經濟健康、合理、有序地運行。經濟發展的根本目的在于改善人們的生活水平和質量,當今帶有寡頭壟斷形態的中國房地產市場已經成為追逐暴利的逐利場,政府對房價的調控不僅是合理、合法的,而且十分迫切。我們必須吸取國外房地產市場泡沫破滅而造成整個經濟衰退的教訓,并引以為鑒。
(三)加大貧富差距,使社會矛盾變得突出
中國的房地產行業已經成為產生富豪最多的行業,近幾年公布的富豪榜前十名中有一半以上是以房地產為主業,前一百名中所占的比例也較大。房地產市場演變為有錢人盤剝中低收入者的場所,出現“二八效應”,加大了貧富差距。急劇上升的房價給廣大中低收入人群增加巨大的生活壓力,降低了生活幸福度。而富人手中握有大量房源寧肯空置待漲,造成社會資源的浪費。過快上漲的房價已成為目前最受詬病的社會問題。
三、抑制高房價和房價過快上漲的措施
房價調控的難度空前,緣于價格博弈“多空”雙方實力懸殊,在房地產市場參與者中,高房價的獲益者包括地方財政、稅務、開發商、炒房者、銀行、中介等。其收益被地方政府、開發商、投資商“三分天下”。高房價的受損者是中低收入無房者、改善性住房需求者。前者對房價的影響力之大是決定性的,而后者對房價的影響力小到只能忍受。降低房價或是抑制房價過快上漲的難度可想而知。
從2010年4月17日“國十條”發布算起,調控已近3個月,房價未降市場先衰。調控的現狀是房價還沒有降低,而市場交易被消滅了;而租房市場價格的升高,又為抑制房價增加了新的困難。抑制房價已經成為當前迫切而又棘手的經濟問題,需要從多方面合力解決。
調控首先要使高房價降下來,價格不降低,市場交易量就不可能增加。如果價格未降低,而市場重新活躍起來,則意味著市場離泡沫破滅不遠了。反對調控降低房價的人提出兩個問題:房價降了會不會更沒人買?房價應該降低多少?前者需求定理早已給出了否定的回答,而后者是需要通過市場選擇實現均衡的過程。關鍵在于通過財政、貨幣、稅收等經濟手段,從增加供給、調整需求結構兩個方面采取具體措施引導市場回歸健康發展的軌道。
(一)增加保障性住房建設
當前商品房的高價格與住房困難家庭支付能力不足是一個突出矛盾。因此要擴大保障性住房建設規模,增加廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房等保障性住房供應。通過完善經濟適用房制度、廉租房制度,加強土地供應管理、資金籌措管理、存量周轉管理等措施,確保保障性住房建設落到實處。
(二)調整對集資建房的限制
取消集資建房的初衷是為了廢除住房計劃分配制度,讓房地產市場擺脫與權力伴生的糾葛,避免侵占國家資產、侵害普通百姓利益。集資建房與計劃分配住房完全不同,無論是個人集資還是單位集資(單位組織個人集資),都屬于住房商品化的范疇,不應因在這個過程中可能出現操作性錯誤而對其嚴格限制。個人集資建房緣于消費者面對高房價的無奈,而事實是個人集資建房行動大多中途夭折。單位組織個人集資建房則具有可行性,對于增加供給,減少住房供求矛盾,抑制高房價和房價過快上漲具有一定作用。
(三)抑制炒房行為
目前握有大量房源的炒房者在觀望,因為其持有成本與預期收益懸殊,有的甚至在交易減少的情況下繼續推高房價。調控的關鍵是抑制炒房行為,使炒房人愿意降低價格出售住房。只有當價格降低到改善性住房需求者能夠承受的時候,市場上的非炒作交易才可能增加。市場規律決定市場走向,完全不必擔心房價降低會使整個房地產市場遭受毀滅性打擊,所謂毀滅論無非是房地產市場投機者的苦肉計。只有市場上的炒作成份大大降低,房地產才真正具有投資避險的作用。
怎樣才能使炒房的人愿意降低價格出售房屋呢?有效途徑之一是對持有第三套房及以上住房(炒房)征稅,通過房產稅增加其持有成本,使其對房屋價格繼續上升獲利預期小于現實持有成本的增加額。有效途徑之二是加強對炒房收益個人所得稅的征收管理。稅務機關依法對自第三套房起的投資性炒房收入按權責發生制原則進行確認并征收稅款。而其中二套以內的居民自住及改善性住房不屬于征稅對象,這是保持稅收政策與抑制炒房行為這一調控目標一致性的關鍵。
征稅的對象是個人現實同時持有的第三套房起的多套住房而不是自第二套房起計算,理由很簡單,因為改善住房的人們在購置第二套住房后,手中的第一套房暫時保留,在市場上等待與新的購買者達成一致而出售是很正常的,屬于消費的范疇,不屬于投資炒房的范疇。
(四)支持首次購房和改善性購房
政策在市場中要保護什么、限制什么的導向必須清楚,剛性需求(首次購房和改善性購房)應予保護(所謂難免誤傷完全是明知故犯)。第二套房首付提高到50%是個誤區。社會經濟發展了,要體現為老百姓生活水平的提高,自然就有了改善住房的需要,把原來舊的、擁擠的、條件差的住房更換為新的、寬敝的、條件好的住房是提高人民生活水平的一個重要方面,增強百姓生活的幸福感,促使人心安定,社會穩定。提高二套房貸后,使得本來希望依靠辛苦積攢下來的一些積蓄改善住房的人們的愿望無法實現。讓這些人先賣掉第一套房變成無房者以后再去購買改善性住房,這不具有操作性。只有在打擊炒房的同時支持剛性購房需求,才能夠既遏制房價過快上漲,又避免出現零交易的狀態,使房地產市場真正回歸健康發展之路。
