一、現行房地產稅制欠科學是導致商品房價格過高的一個主要原因
首先， 租、 稅、 費體系混亂， 又大多集中在房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)， 尤其是在房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)，稅費負擔較重， 而在房地產保有環(huán)節(jié)稅費負擔較輕， 尤其對居民個人擁有的住房基本不征稅。 開發(fā)建設環(huán)節(jié)稅費負擔較重， 成為商品房銷售價格過高的一個主要因素。其次， 城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅稅率偏低， 計稅依據缺乏科學性、 合理性， 在許多大城市的土地價格已達到每平方米1 100元以上的情況下， 城鎮(zhèn)土地使用稅稅額僅為每平方米不到10元 （實際征收中最高征收標準只有7元）， 占不到地價的1%， ① 而土地增值稅由于種種因素的影響未能征收到位 ； 這些稅種難以起到促進土地合理流動的作用， 客觀上助長了土地囤積和土地投機。第三，由于居民個人在住房保有環(huán)節(jié)基本不納稅， 在出售住房的交易環(huán)節(jié)承擔的稅費也相對較輕，“炒房”者在通過“按揭”以較低的“首付”購得住房后，再不需要付出太多成本而“坐等”房價上漲。
二、房地產課稅能否真正起到抑制房價上漲的作用，還受到多種因素的影響，具有許多不確定性
我國目前的房地產稅制改革是要通過稅費改革，將房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)的一部分稅費后移至房地產的保有環(huán)節(jié)，開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產稅，取消有關收費。 理論上講， 房地產稅制的這一改革會對降低目前過高的房價起到一定的作用。 據專家測算， 房地產稅制改革至少可以在兩個方面抑制房價：1.將目前開發(fā)建設環(huán)節(jié)征收的一部分稅費后移至房地產保有環(huán)節(jié)，可以減少房地產開發(fā)成本10%～20%，甚至達到30%，進而可以降低商品房價格。 2.將開發(fā)建設環(huán)節(jié)的一部分稅費轉移至房地產保有環(huán)節(jié)課征， 增加了房屋擁有者的稅收負擔， 將使那些以投資或投機為目的而購買的商品房成本增加，可以遏制“炒房”行為，從而抑制房價的上漲。 還有專家認為， 可以通過對高檔住宅或高價住宅以及轉手 “炒賣” 的房地產課征重稅， 甚至實行累進稅率， 以抑制房地產 “炒賣” 行為。實際上房地產價格論文格式是受土地供給制度、土地需求、 建材價格、 房產需求狀況、 金融政策、 各種稅費等多種因素影響的， 稅收只是其中的一個因素。 當前討論的房地產稅制改革只是對一部分稅費的后移， 商品房成本構成的下降是否能夠體現在現實的價格中，要看土地、 建材等其他構成商品房建設成本的要素價格是否穩(wěn)定甚至下降 ； 在對商品房需求較大的情況下， 房地產稅制改革給了房地產開發(fā)商更大的利潤空間， 開發(fā)商并不一定會將這塊利潤讓給購房者。 因此， 房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)稅費的減少只是為形成合理的商品房價格提供了條件， 并不一定會如數轉化為商品房價格的下降。 稅費的后移使房地產擁有者的投資或投機成本增加， 是否能夠有效地抑制 “炒房” 行為， 還取決于房地產市場的供求狀況。 在土地供應有限， 居民個人對住房需求較大的情況下， 房地產市場依然是賣方市場， “炒房” 者完全可以將稅收負擔轉嫁給購房者， 這不但不能抑制房價的上漲， 反而會進一步推動房價上漲。 杭州市對房屋轉讓所得課征20%的個人所得稅以抑制房價上漲， 但實際執(zhí)行的結果不僅沒有抑制房價的持續(xù)上漲， 反而成為推動房價進一步上漲的一個重要因素。因此， 應客觀分析房地產課稅在抑制房價中的作用， 充分考慮到其他影響因素對稅收作用的抵消， 不能單純倚賴稅收來抑制房價的上漲， 過去的實踐已經證明， 稅收不是萬能的。 抑制房價上漲， 應該采取包括稅收手段在內的各種法律手段、 經濟手段， 應相互配合，各有側重，綜合治理，才能取得預期效果。
三、房地產稅制改革應考慮的問題
首先， 要對房地產課稅的作用予以準確定位。 房地產稅作為財產稅是以為政府取得財政收入和調節(jié)社會財富分配為主要目的。 其在調節(jié)商品房價格方面有多大的作用， 會在哪些環(huán)節(jié)起作用， 通過什么樣的傳導機制來調節(jié)， 其調節(jié)有效性的決定因素有哪些， 對房價的調節(jié)是一種長效機制， 還是針對短期內房價上漲而采取的應對性措施， 這些都有是在房地產稅制改革中首先需要考慮的問題。 商品房價格過高若是土地供給制度不當引起的， 難以通過課稅來解決；若是拆遷成本過高， 房屋建設中所使用的鋼材、 水泥、 木材等建筑材料價格上漲引起的，也難以通過課稅來解決；若是居民個人對商品房的需求過旺引起的， 課稅雖然有一定的作用， 但力度把握不好會矯枉過正 ；若是由于房地產的投機、 “炒賣” 引起的， 課稅可以發(fā)揮作用。 因此， 形成合理的房地產價格， 稅收手段不可或缺， 但更多還是依賴于土地供給制度、 土地出讓方式與方法、 廉租房制度、 金融政策、 商品房開發(fā)管理等綜合配套措施的到位， 不應對課稅效果有過高的估計， 以免在政策組合設計中出現失誤。其次， 要對房地產課稅可能產生的負作用應有一個科學的估計。 1.從房地產稅制改革的預期方向看， 無論開發(fā)商銷售的商品房價格是否會下降， 隨著住房保有環(huán)節(jié)稅負的增加， 居民個人擁有住房的負擔都將會增加。負擔增加， 購房者能否承受得起 ； 是否會影響居民個人對住房的購買能力和購買取向 ； 在居民個人通過銀行貸款購房的情況下， 是否會由稅負增加引起購房者支付困難， 甚至由此引發(fā)潛在的金融風險 ； 增加保有環(huán)節(jié)的稅負而抑制房屋投機行為， 是否會抑制房地產市場正常的發(fā)展 ； 等等。 這些問題在稅制設計時應必須考慮。 2.在過去一段時間， 為了促進消費與投資需求， 我國曾采取降低稅負的辦法來鼓勵房地產投資， 鼓勵個人購買商品房而不問其是否用于居住。 那么， 現階段， 欲通過課稅抑制房地產投機行為， 同時， 對于居民個人的非建設性的房地產投資行為是否也要抑制， 是否需要區(qū)分投資與投機， 又如何區(qū)分 ； 若抑制居民個人的非建設性的房地產投資行為， 在目前居民個人投資渠道較少的情況下，如何引導這部分游資的投資方向。3.我國是否要將商品房開發(fā)定位在僅滿足購買者個人的居住需要， 商品房開發(fā)定位的不同對房地產稅制的要求也就不同。 采取高稅政策抑制投機、 抑制房價過高， 是否會抑制房地產正常的買賣行為， 是否會使已經激活的房地產市場趨冷。這里還需要科學分析我國近期及未來房地產市場的走勢， 從現在看， 房地產市場的需求呈上升趨勢， 但這種上升是長期趨勢， 還是短期趨勢， 或者是已進入上升趨勢的尾聲。 若是這種上升趨勢本身就可能趨緩， 甚至走弱的情況下， 再下一劑稅收猛藥， 恐會使房地產市場受到嚴重打擊。 一旦房地產市場趨冷， 是否會由此帶來地方經濟增長率下降， 金融機構資金風險增加等問題。 總之， 對這些問題需要有一個全局性的統(tǒng)籌考慮， 否則，會出現稅制的預期目標沒有實現， 反而出現一些新的難以解決的問題， 負效應遠遠超過正效應。
四、幾點建議
稅收是一項影響面非常廣泛的政策手段， 一旦運用不當， 其負作用相當明顯， 因此必須謹慎運用。 抑制商品房價格上漲過快， 宜采用綜合手段對房地產供求機制進行調控,具體建議：第一， 按房地產市場運行的正常態(tài)勢設計房地產保有環(huán)節(jié)的稅收負擔。從根本上說， 房地產課稅還是以為地方政府取得財政收入和調節(jié)居民個人財富分配為主要目的的。 房地產課稅的這一性質決定了不能依據非常態(tài)下的市場狀況來設計稅制， 不應將更多的抑制或刺激房地產市場的作用體現在其中。 從目前來講，這一環(huán)節(jié)的課稅只要能夠為體現正常的商品房銷售價格，科學均衡地分布房地產開發(fā)建設、 交易以及保有各環(huán)節(jié)的稅負，為政府均衡取得財政收入，有效調節(jié)財富分配奠定基礎即可。無論是對土地課稅、 還是對房產課稅都應如此。除此之外， 這一環(huán)節(jié)的課稅不應再賦予更多的作用，否則，會帶來更多的負效應。至于抑制房地產投機行為， 宜通過特定的稅種來解決。第二， 房地產稅制改革應做到租、 稅分離或土地使用稅與房產稅分離。 在我國，土地屬于國家所有，房產的擁有者， 只具有土地的使用權而不具有土地的所有權。 作為財產稅的房地產稅其課稅對象不應包括國家所有的土地。 在對居民個人擁有的房產征收房產稅的同時， 政府應對土地單獨收取租金或征收土地使用稅。 為了避免出現土地囤積和投機行為， 需要對現行土地使用稅進行改革完善。1.明確規(guī)定政府出讓土地的用途， 使用者不得改變土地用途， 可以考慮對不同用途土地實行差別稅率。2.將現行土地使用稅按土地使用面積征稅， 改為按土地的評估價值征稅。3.對閑置土地課征較高的稅。第三， 對居民個人居住用房課征房產稅并實行差別征稅。 這里的差別征稅不是對高檔住宅、 豪華住宅采取高稅政策或房產稅實行累進稅率， 這在操作上有很大困難， 不易進行有效的征收管理。 這里的差別征稅主要是指 論文格式： 對低收入人群住房， 沒有收入來源者的住房， 超過一定年齡的老年人和殘疾人的住房以及經濟適用房給予適當的減免優(yōu)惠。 對于居民個人擁有的第二套以上的居住用房， 實行高稅率政策。 從居民個人對住房的需求以及土地資源稀缺角度， 我國不宜鼓勵居民個人在房產上的非建設性投資行為， 而過度的投資也極易導致投機，因此應將我國商品房開發(fā)定位在滿足居民個人居住需要而非投資。 這樣， 就需要對居民個人擁有的第二套以上的住房多征稅來限制這種行為。 同時， 從公平社會財富分配的角度， 這一做法也是合適的。第四， 改革現行土地增值稅， 抑制房地產投機行為。 我國現行土地增值稅是為了抑制土地投機獲取暴利的行為而于1994年開征的一個稅種。 現在看來， 由于種種原因這一稅種的作用沒有真正發(fā)揮出來。 需對其進行改革 ： 1.對非建設性的房地產轉讓取得的收入征收土地增值稅。房產升值是由于土地升值引起的，因此， 無論是轉讓土地， 還是轉讓房屋都應征收土地增值稅。 2.因為土地是國有的， 其擁有者或使用者非主觀原因形成的增值都應歸國家所有， 因此， 在征收機制的設計上應將土地增值部分的收入全部征收。 單位和個人轉讓土地和房屋， 超過初始價值部分的收入都應當通過土地增值稅的課征收歸國有， 從而有效抑制房地產的炒買炒賣行為。 3.對于房地產開發(fā)公司開發(fā)建設的商品房而產生的增值， 需要區(qū)別對待。 關鍵是如何使其增值只體現在房屋的開發(fā)價值上， 而非土地的增值， 這也是土地增值稅改革及操作的難點。
參考文獻
（1）各國稅制比較研究課題組 《財產稅制國際比較》， 中國財政經濟出版社1996年版。
（2）樊麗明、 李 文 《房地產稅收制度改革研究》， 《稅務研究》 2004年 第9期。
（3）許曉明 《宏觀調控對上海房地產經濟及稅收的影響》， 《涉外稅務》2005年第1期。
