房價真的很高嗎
房價一直是樓市最敏感的神經(jīng)。房價的一路飆升，買房難住房難問題也就成為了制約老百姓生活水平提高的一個重要因素。近年來，各部委出臺了很多抑制房價的政策，房價卻依然漲、漲、漲。筆者思考，這種漲是否正常？老百姓是否能夠承受？政府、開發(fā)商、金融機構、消費者四者之間的關系處理得是否恰當？
衣食住行是老百姓生活中的四個最基本的元素。我們通過一個簡單的計算來分析一下這四個方面的支出占老百姓可支配收入的比重。以成都為例，２００６年１至４月，城市居民人均可支配收入為4344元，累計同比增長8.3%，平均每月人均可支配收入為1086元。其中，每月食品支出為283.75元，占人均可支配收入的26.13%；衣著支出為84.5元，占人均可支配收入的7.78%；交通和通訊支出為117.75元，占人均可支配收入的10.84%（成都市統(tǒng)計局）。２００６年一季度成都平均住房價格為4316元/㎡，比去年同期上漲7.5％（中新海南網(wǎng)），低于人均可支配收入的增長速度。我們假定一個普通的工薪階層家庭有三口人，擁有一套80㎡的住房，那么這套住房市場價格是345280元，按照現(xiàn)行規(guī)定，這套住房的產(chǎn)權至少是70年，我們又假定這套房屋是這個家庭唯一的居住用房，借用會計的直線法對其計提折舊，則每人每月在居住上的支出為137元，占人均可支配收入12.62％。衣食住行累計支出占可支配收入的57.37％,其中，食品支出所占比重最大，其次是住房、交通及通訊、衣著。事實上，隨著經(jīng)濟發(fā)展和物價上漲，居民的人均可支配收入會不斷增長，而每月固定的住房支出不變，因此，住房支出占人均可支配收入的比重會不斷下降。
從以上分析可以看出，平均到每人每月的住房支出占人均可支配收入的比重并不大，但為什么老百姓買房難住房難的問題卻實際存在呢？這是因為商品房的特殊性引起的。商品房的特性比較復雜，既是“居者有其屋”的必需品，又可以作為奢侈品，還可作為增值保值的投資品，它區(qū)別于一般消費品的最主要特征是一次性巨額支出，長時期分期受益，其受益期長達70年，往往會涉及幾代人。我國在住房改革之前，住房的所有權歸企業(yè)和國家所有，并以福利的形式分配給老百姓使用，老百姓每月僅支付少量的租金就可以居住，老百姓不需要也沒有意識為自己建立住房儲蓄金，但是，住房改革后，實行居民住房產(chǎn)權的私有化，企業(yè)將職工的住房推向市場，除了一部分老百姓能夠享有房改房優(yōu)惠政策外，大部分人都必須通過市場來購置居住用房，一方面，無論是老一代，還是年輕的一代，都沒有資金的積累，另一方面突然又出現(xiàn)了巨大的資金需求，加上房地產(chǎn)場住房結構單一，商品房數(shù)量供不應求，中國老百姓對房屋產(chǎn)權的偏好,中國人多地少等等原因，就出現(xiàn)了老百姓買房難住房難問題。
目前市場上有兩種付款方式可供老百姓選擇，一是一次性全額付清，這一比例大概占購房總數(shù)的30％或者更低；二是利用銀行住房信貸，70％以上的購房者均選用這種方式，于是，購房價款可分為支付給開發(fā)商的房款和支付給銀行的貸款利息。按照銀行提供的現(xiàn)行個人住房貸款業(yè)務，一般為首付3成，20年還貸，貸款利率為5.751％，10000元貸款月還款金額為70.21元，沿用上例，可以計算出首付款金額為103584元，月供1696.95元，20年累計支付購房款為510852元，其中支付的利息金額為165572元，占購房款總額的32.41％，每月還貸金額占一個三口之家月可支配收入的52.1％，超出家庭每月可支配收入一半以上，這勢必使整個家庭背上長達20年的沉重的債務負擔。
筆者提出以下一些解決問題的思路和大家一起討論
⑴ 理清政府、金融機構、開發(fā)商、消費者四者之間的關系。住房改革的成本應該由全社會來共同承擔，而不應該將整個住房改革的成本都轉嫁到老百姓身上。老百姓在這四個博弈主體中處于絕對劣勢的地位，房地產(chǎn)市場化過程中市場機制理所當然將所有改革成本轉嫁到老百姓身上，然而，政府應該為改革買單，至少應該承擔一部分的改革成本，如果政府完全將住房推向市場而且還能在改革中分得一杯羹（例如通過出讓國有土地使用權獲取土地出讓金），必然給老百姓帶來沉重的經(jīng)濟負擔。政府可以通過建立完善嚴格個人住房審核制度，區(qū)分投資炒房和個人居住用房，政府應該干預建立個人住房信貸業(yè)務，對居民的唯一居住用房的購置，可以以房產(chǎn)為抵押，降低貸款門檻，降低首付款金額，實行個人住房貸款低利率甚至零利率，其上限不應超過個人存款利率，并且延長還貸時間；對于再次置業(yè)者或房地產(chǎn)投資者，可以通過提高利率和稅率等方式，來抑制房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)投機行為，保護正常的房地產(chǎn)市場交易行為。
⑵ 降低商品房的建造成本。開發(fā)商支付的土地出讓金占商品房開發(fā)成本的一半以上，開發(fā)商一般都是通過政府拍賣的方式取得土地使用權的，價高者得。土地出讓所得對政府來說是一筆可以派上大用場的收入，地方政府就成為房地產(chǎn)市場上最大的操盤手。這種完全市場化的行為使得不管土地出讓金有多高，最終成本都將由老百姓負擔，開發(fā)商僅僅是在保持其要求的利潤率基礎上提高銷售價格而已。政府應該加強土地的開發(fā)與使用管理，細化土地市場，對于居民住房用土地應該實行政府定價或協(xié)議轉讓價，以政府收購和整理土地的成本價為下限，并低于市場價格，降低商品房開發(fā)成本。
⑶ 探索多元化的住房模式。目前國內房地產(chǎn)市場結構單一，幾乎清一色的被商品房壟斷，老百姓可選擇的空間較小，市場的細分度不夠，供需結構出現(xiàn)較大的不對稱性，這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展不完善的一種表現(xiàn)。一個完善的房地產(chǎn)市場最基本的表現(xiàn)是滿足不同消費層次的消費者的住房需求，使得每個消費者都能在這個市場上找到適合自己的居住模式，要讓每個老百姓都住得起房，而不是讓每個老百姓都必須擁有屬于自己的住房。通過研究不同層次消費者的消費結構，研究不同消費者的消費能力及其所占比例，探索出一條購租相結合的多元化的住房模式。鼓勵發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房，逐步擴大這兩種模式的市場份額。探索新的住房模式，比如嘗試商品房的融資租賃，老百姓通過支付融資租賃費的形式獲取房屋的使用權，減輕老百姓的巨額支出負擔。
⑷ 轉變中國老百姓的理財觀念和消費習慣。由于歷史文化原因，中國老百姓對土地和住房的產(chǎn)權特別偏好，并且對負債消費有抵觸情緒，有消費能力的決不借款消費，沒有消費能力的通過信貸也是想盡快還貸，金融機構從規(guī)避風險的角度考慮也是盡量縮短還貸期限，因此給老百姓造成了巨大的經(jīng)濟負擔。老百姓應該淡化其產(chǎn)權意識，租房也是住，購房也是住，等有足夠的經(jīng)濟實力后再購房也不遲，根據(jù)國外經(jīng)驗，一般有60％的人能夠購房，40％的人租房住。加強自身理財意識，有意識地建立個人住房儲蓄金，并且在支出前可用于風險小的投資，獲得一定收益；不應該拒絕銀行信貸，選擇適合自己的信貸模式，盡量不要給自己造成一時巨大的經(jīng)濟負擔。
作者：官峰 文章來源：西南財經(jīng)大學會計學院
