國家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱通知），從2007年2月開始執(zhí)行以來，出現(xiàn)了一些新的問題，本文對此進行闡述，并提出解決的建議。
問題一：逃避或拖延土地增值稅清算
在通知執(zhí)行過程中，仍有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取分期開發(fā)、保留尾盤等手段，故意逃避或拖延增值稅的清算；有些手段更隱蔽，選擇控制預(yù)售比例及在財務(wù)收支上做文章，如將項目銷售比例控制在85%之內(nèi)，以此逃避清算管理。
對策：要進一步嚴(yán)格有關(guān)規(guī)定，明確界定分期開發(fā)和全盤銷售的概念，并制定嚴(yán)格的懲罰標(biāo)準(zhǔn)。
問題二：收入確認不及時、不規(guī)范
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。實際上，可以把納稅人取得的收入分為直接銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的收入和視同銷售房地產(chǎn)收入，上述兩項收入均應(yīng)申報作為計算土地增值稅的項目。但在實際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算。將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上作為調(diào)節(jié)利潤的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)對需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報銷售收入。四是對直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價為名，降低房價，侵蝕土地增值稅的稅基。
對策：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
問題三：成本費用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍
成本費用的扣除是土地增值稅清算的難點和重點。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、成本內(nèi)容繁雜，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過虛列成本和費用等手段偷逃稅金。因此，成本和費用應(yīng)作為土地增值稅清算審核的重點。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為主要有以下幾種:一是通過虛開發(fā)票、虛構(gòu)工程項目和工作量來虛列或高估成本。二是混淆成本歸屬期、成本所屬項目，任意控制成本結(jié)轉(zhuǎn)。三是將車庫、物業(yè)管理用房等成本計入住宅成本，導(dǎo)致虛增扣除項目。
對策：對是否任意擴大成本費用扣除范圍的，可以從以下標(biāo)準(zhǔn)判斷：若部分房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理用房在各房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上無記錄，而且又不是業(yè)主的共有財產(chǎn)，就可斷定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將此項物業(yè)管理用房的成本，計入了商品住宅的成本，即虛增了成本扣除項目。正確做法應(yīng)是將其成本單獨核算，計入房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)，如果將為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房的成本攤?cè)肷唐纷≌杀荆敲催@些房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)明確為購買小區(qū)的業(yè)主所共有。這樣才能保證扣除項目的準(zhǔn)確性。對整個項目的銷售平均價進行統(tǒng)計，在發(fā)現(xiàn)平均價明顯低于同一地區(qū)、同一年度、同類產(chǎn)品的“平均價格”或“市場價格”時應(yīng)格外注意。同時，對單套房屋的銷售單價低于同類房屋5%時應(yīng)提請企業(yè)給予合理的解釋。對那些轉(zhuǎn)移利潤形成的低價格據(jù)實調(diào)整。關(guān)注企業(yè)是否將車庫、物業(yè)管理用房等單獨核算成本。對未單獨核算成本的應(yīng)將車庫的建造成本從商品住宅成本中轉(zhuǎn)出。對非小區(qū)業(yè)主共有的物業(yè)管理用房，關(guān)注是否已將物業(yè)管理用房的成本從商品住宅成本中扣除。
