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文/尤培東
行政事業單位國有資產是黨和國家事業發展的物質基礎和重要保障。管好房產、土地等實物資產是保障黨政機關高效運轉、落實過緊日子要求的重要途徑。近年來，江蘇省蘇州市機關事務管理局認真貫徹落實習近平總書記關于機關事務工作的重要指示精神，在深化市級行政事業單位房產集中統一管理和節約集約使用、推動閑置房產盤活利用服務古城保護更新方面進行了積極探索和深入思考。
經驗做法
近年來，管理局堅持系統觀念、問題導向，有力推動黨政機關辦公用房“六統一”管理，積極推進市級黨政機關集中辦公區建設，因地制宜開展閑置房產盤活利用。
深化辦公用房集中統一管理。聚焦主責主業，將黨政機關辦公用房管理擺到突出位置。制定出臺《蘇州市黨政機關辦公用房管理辦法》及7個配套管理制度，明確機關事務、發展改革、行政審批、財政等部門及使用單位的職責分工，構建辦公用房全生命周期管理制度體系。推動辦公用房的統一規劃、統一權屬、統一配置、統一使用、統一維護、統一處置等管理工作，加強資源統籌調配，促進盤活利用，提升保障能力。完善辦公用房信息化管理“全市一張網”建設，完成全市黨政機關辦公用房的數據測繪及系統上線，形成橫向到邊、縱向到底、動態管理的智能化監管模式。
推動辦公用房權屬統一登記。管理局主動協商市、區兩級不動產登記中心和原產權單位，攻堅歷史遺留問題，厘清房產“前世今生”，持續推進市級黨政機關辦公用房權屬統一登記工作，現已完成128處、73.15萬平方米的市級黨政機關辦公用房權屬登記，登記率達77.9%。
規范辦公用房使用管理。聚焦黨政機關辦公用房管理，組織開展全市黨政機關辦公用房專項督查檢查，完成處級及以上領導干部辦公室面積超標問題整改。開展黨政機關辦公用房專項巡檢發現問題整改，“一樓一策”完成辦公用房權屬登記不規范、未經審批違規租用（無償使用）房產、改變技術業務用房用途等問題的整改工作。開展事業單位房產清理，全面掌握市級黨政機關下屬事業單位房產信息及房產對外出租、租用房產辦公情況，并按照租金不超過50元/平方米·月、面積不超過核定標準的80%的要求，對33處超限額標準租賃房產開展清理規范，年節約財政資金1530萬元。嚴格市級機關房產大中修項目審核，重點安排安全消險項目，暫緩實施改善提升項目，項目預算金額降至1000余萬元，核減率近90%。
推動市級集中辦公區建設。2017年以來，建成蘇州城市生活廣場集中辦公區，實施市行政中心綜合提升工程，開展干將西路1038號集中辦公區建設，市級機關辦公集中度有效提升，辦公條件和環境顯著改善。根據市委市政府古城保護更新決策部署，有序完成在歷史城區辦公的市統戰系統、市人社局、市生態環境局等13家市級黨政機關及20多家下屬事業單位的騰遷，實現了服務古城有機更新和改善機關辦公環境的同頻共振。
創新開展閑置房產盤活利用。綜合運用活化利用、合作開發、公開招租、實物置換等多種途徑，推動閑置房產處置盤活。將文控保建筑、名人故居和紅色資源等房產融入歷史文化名城保護工作，配合專業公司更新修繕、活化利用。安全隱患凸顯、無法用于機關辦公、體量較大房產，在不改變權屬前提下，與國企合作整體解危，建設運營文化產業園、創意園、康養項目等。對散布于古城區的零星資產，“一房一策”公開招租，優先引入文化工作室、眾創空間、非遺傳承等新興業態。按照等價值交換原則，與屬地政府開展房產置換，提升市級黨政機關辦公用房集中度和利用率。
問題挑戰
長期以來，蘇州市除黨政機關辦公用房和技術業務用房外，其他房產由各部門自行管理，房產低效使用、低價出租的情況較為突出。部分單位管理意識淡薄，房產情況不明、產權不清、賬實不符等現象時有發生。部分單位幾經發展變遷，名下房產類型繁多，出現對外出租出借、租用借用社會房產、空置閑置并存現象，集約節約利用水平不高。
由于存在歷史遺留問題，很多低效閑置房產在盤活利用過程中面臨著難度大、周期長、風險高等問題。一是房屋產權情況復雜。部分房產開展權屬統一登記和合法處置利用難度大；產權存在法律糾紛，收回難度較大；產權歸屬分割不清；土地超出用地紅線；土地、房產所有權人不一致；歷史上經過改建、擴建、與原產證登記情況不符；土地規劃未經核實、房屋建設程序不規范、原始資料缺失等。二是房屋狀況多樣。部分房產面積較小、位置偏僻、使用價值不大，不滿足現代辦公需要，無法調劑使用，處置利用難度大、周期長。部分房產具有使用價值，但房齡較長，存在安全隱患，有些被鑒定為危房，必須加固后才能使用，面對加固成本高于新建成本的現狀，處置利用進退維谷。
思考建議
規范行政事業單位房產管理，對于發揮房產資源功能和價值、提升保障事業發展、提高公共服務能力意義重大。管理局將堅持系統觀念，創新工作方法，努力探索行政事業單位房產集中統一管理的蘇州方案。
摸清房產資產家底。組織開展市級行政事業單位國有資產清查專項行動，全面掌握市級行政事業單位各類房產的權屬情況、房屋特性、面積位置和使用狀態等，為下一步統籌調劑使用、規范租賃管理、盤活閑置房產奠定基礎。加強機關事務部門和財政部門的分工合作，按照機關事務部門負責實物管理、財政部門負責價值管理的原則，對資產清查中發現的盤盈盤虧情況，查明詳細原因，規范財務處理，實現賬實相符。其中盤盈的房屋土地，通過市場評估或專家評審會形式確定其價值并登記入賬。按照“尊重歷史、面對現實”原則，全面開展黨政機關辦公用房、技術業務用房、經營性房產和事業單位辦公用房、技術業務用房的權屬統一登記工作，協調原產權單位和相關部門，會商梳理當前政策，積極化解矛盾糾紛，及時補辦相關手續，在免稅期內（2025年底前）完成權屬登記工作。
守牢辦公用房底線。做大底盤，將事業單位辦公用房納入集中統管范圍，參照黨政機關管理。對黨政機關辦公用房中閑置、待處置、出租出借房產及黨政機關經營性房產開展分類甄別，收回體量較大、適合機關辦公的房產，進一步做大辦公用房底盤。規范使用，根據機構改革后各單位編制情況，重新核定辦公用房配置面積。動態開展辦公用房超標使用專項整治，確保使用單位、領導干部合理使用辦公用房。對于違規使用或不合理現象，責令限期整改，并向審計、巡視部門通報。統籌調配，加大辦公用房資源跨系統、跨層級調劑使用力度，逐步實現職能相近的市級機關調整到同一辦公區集中辦公、市級機關與下屬事業單位相對集中辦公。逐步取消市級機關外租辦公用房，缺口部分全部通過盤活存量辦公用房統一調劑解決。規范維修，從嚴從緊審核市級黨政機關大中修計劃，加快房產維修地方標準編制，加強項目施工監管，加大建筑新材料新工藝應用力度，提升維修質量和水平。明確辦公用房損壞要及時維修，避免將“病”房拖成危房，增加維修成本。
深入推進閑置房產煥新。對于無法用于辦公的閑置房產資源，堅持因地制宜原則，通過注入國企、轉換用途、置換、出租、拍賣、拆除等多種方式盤活利用。將歷史城區內市級黨政機關名下不適宜辦公的歷史建筑、文物建筑、控保建筑及有商業價值的閑置房產，綜合考慮資產賬面價值和市場價值，合理制定作價方案，報經市資產清查處置工作專班同意后，按規范程序注入名城集團，由名城集團根據古城保護規劃，開展保護修繕和活化利用，充分發揮資產價值。根據經濟社會發展和城市更新需要，依法依規將閑置房產轉換為社區公共服務用房或新經濟產業園、創意園、文旅項目等新興業態，讓閑置房產煥發新價值。與屬地政府開展房產資源等價值置換，與土儲中心合作推進閑置房產（土地）收儲及房產實物補償，進一步整合優化房產資源，同時將更具商業價值和便利市民文化生活的房屋置換出來，服務城市建設。對于歷史城區外的黨政機關難以調劑利用且具有商業價值的辦公用房，依規通過公共資源交易平臺和互聯網渠道公開對外拍租或拍賣，收益上繳財政，實現資產保值增值。依規對部分老舊房產開展安全鑒定，對沒有加固改造價值的危房，在履行審批手續后，委托有資質的施工單位實施拆除，消除安全隱患，拆除后可用于建設公共綠地等公益性設施。
更好服務古城保護更新。古城是蘇州最為獨特、不可替代的資源，是蘇州最具代表性的文化遺產，要推動房產集中統管和古城保護更新融合互促。積極推動歷史城區的市級機關騰遷，為古城保護更新騰挪空間。通過協議搬遷、實物安置方式，與土儲中心開展房產資源等價值置換，逐步將歷史城區市級機關辦公用房置換成市行政中心和城市生活廣場周邊的房產資源，為市級機關相對集中辦公區建設創造條件。將歷史城區內市級行政事業單位在社區（小區）的閑置房產，通過無償使用、無償劃撥、協議定向出租等方式，劃撥給社區（小區），轉換為公共服務用房、社區食堂等公益場所，服務城市微更新，打造“一老一小”“一病一殘”服務陣地。在全面總結節假日機關事業單位停車位向游客免費開放工作經驗基礎上，積極推動歷史城區內及周邊市級行政事業單位的停車場、衛生間、健身場所等辦公場所資源向游客及居民定向開放、錯時開放與假期開放，通過科學編制開放規劃，健全配套服務設施，加強運行秩序管理，推進數字化服務場景運用，形成長效機制，助力化解歷史城區綠地空間緊缺、公共活動場地不足、就近停車困難等民生問題。
