服務熱線
400 180 8892
近年來，房地產行業已經告別了高速增長的時期，正式進入 “存量化”的下半場，隨之而來的是行業集中度快速提升，整體利潤水平不斷下降的發展現狀。面對存量時代下的管理和業務增長陷阱，主動探索企業發展的新方向、尋求第二增長曲線，已成為當下房地產企業的迫切訴求。 隨著不斷革新的新興技術引領各行各業進入數據大時代，掀起了一陣數字化新浪潮。運用大數據、5G技術、云計算、人工智能以及元宇宙AR等信息技術，賦能業務發展，助力業務提質增效已屢見不鮮。房地產企業也隨即在戰略轉型的驅動下，推進數字化轉型升級，探尋企業內部長效發展機制和新的業務增長極。 一、 政策行業趨勢，引領地產企業智慧發展 1、國家政策指引 在“十四五”規劃和國家大力發展數字經濟的背景之下，房地產企業也面臨著新的機遇與挑戰。 一是關注新型智慧城市建設。鼓勵推動新型城市基礎設施建設，提升市政公用設施和建筑智能化水平。此外，完善城市信息模型平臺和運行管理服務平臺，因地制宜構建數字孿生城市。 二是關注美好數字生活圖景。其中重點關注的場景包括：智慧社區、智慧家居、智慧物業、智慧服務生活圈等，通過智慧化手段，線上線下融合，打造智慧共享、和睦共治的新型數字生活場景。同時關注老年人、殘疾人等弱勢群體，助力實現智慧生活共享。 三是關注新技術的跨界融合。深化拓展人工智能、虛擬現實、大數據等新興技術在購物、養老、物業等場景下的應用。 可以預見的是，當前我國數字經濟正邁向深化應用、規范發展、普惠共享的新階段。對于房地產企業而言，在國家政策指引和數字經濟驅動的雙重背景下，“數字化轉型”從一個加分項成為一道必答題。同時，面對更高質化、多樣化、精細化的消費需求，房企必須從過去短平快的開發建造模式向運營服務模式深耕，戰略轉型時不我待。 2、 行業發展趨勢 數字技術賦能業務，已成為房地產企業應對時代挑戰、把握發展契機、實現企業轉型的有力舉措，據數據統計，排名前五十的房地產企業已經基本完成數字化基建和信息化系統的平臺搭建，但尚未實現數字驅動業務的全面轉型，大多數仍處于起步階段。而且，不同企業根據自身的業務特性，在發展數字化時的著力點也有所不同。例如：躋身前十的國內某地產企業提出空間即服務戰略，通過科技和數字化手段提升用戶體驗；以及行業前三的房地產企業成立博智林，以智慧建筑機器人賦能建造效益升級等。各大房企在多個細分領域試水，但缺乏強有力的領軍企業。 二、 技術賦能發展，落實業務以及空間運營 在數字化轉型戰略成為房地產企業基本共識的背景下，結合房地產企業傳統的建造業務模式和粗放式開發管理特性，安永咨詢認為房地產企業在數字化轉型的探索中，可重點在其業務管理和產品端進行賦能和深耕，發力數字化轉型，聚焦表現在空間運營和業務運營兩大層面。 1、企業自身業務經營 由于土地、資金成本壓力和利潤空間下滑，為了獲得更多紅利空間，房企開發業務首先需要從管理端發力。在信息化的基礎上，可通過全面的線上連接和數據化洞察，實現在投資決策、規劃設計、施工建造、采購、項目管理、營銷等各個業務環節上的效率優化和項目整體投資回報率提升。 智慧營銷 智慧營銷是當前房地產行業內應用最為成熟，且需求最為迫切的智慧化場景，特別是在疫情常態化的影響下，線上導流、在線交易、戶型展示等用戶可觸達的營銷手段更為重要。 廣義概念下的智慧營銷，主要圍繞地產項目的營銷全生命周期展開，即在銷售的前、中、后三個環節中，借助數字化手段，實現規劃目標客戶、制定營銷方針、拓寬獲客渠道等目的，這也是未來智慧營銷的理想形態。但從現階段市場實際應用情況來看，智慧營銷主要著力于樓宇銷售環節，圍繞線上營銷平臺和線下智慧案場兩大場景，幫助開發商解決傳統營銷過程中急需改變的痛點。 其中，線上營銷平臺主要功能為線上化交易與營銷管理；線下智慧案場，主要可分為案場內的智能設備和案場管理。通過營銷智慧化場景的升級，在內部孵化培養數字化轉型專營人才，將全面改善房企長期積累的營銷痛點。 傳統營銷典型痛點： 營銷部門留存大量銷售數據表單，數據價值未被充分挖掘 盡管大多數頭部房企通過智慧營銷系統的部署，積累了一定的客戶數據和銷售數據，但這些數據背后的潛在價值尚未被充分挖掘，傳統房企內部的大數據分析人才較為稀缺，且數據主要集中匯總于營銷部門，其他部門難以利用，影響了整個營銷閉環的聯動和協同。 線上營銷運營人才匱乏，難以適應數字化時代下組織變革要求 傳統線下運營體系更關注參與人數、客戶流動性等指標，而線上運營體系更偏重于流量、點擊率等指標。傳統房企缺乏對線上平臺做出快速適應的組織能力，也缺乏這類專業的運營人才，無法及時根據客戶的線上訴求做出相應的市場轉型，導致客戶訴求處理滯后，用戶體驗感差，房地產企業自身難以適應數字化時代下用戶的消費行為習慣，組織變革遇到瓶頸。 智慧建造 智慧建造是目前房地產企業積極探索的方向之一，以BIM（建筑信息管理）為核心，涉及到整個工程建造業務的全鏈條，因前期投入成本增加、覆蓋鏈較廣、管理瓶頸突出，導致智慧建造在實踐應用中并不成熟。 在智慧建造的應用場景中，行業內發展較好的是BIM規劃設計、裝配式建筑及智慧工地等單個領域的智慧化應用，且以各地方政府政策引導和規范為助推力，設計總包方、工程總包方等企業內相關技術應用情況走在前列。房地產企業更積極探索以BIM數據為核心的工程全流程管理，涉及到前期拿地決策、規劃建模、BIM算量招標、工程進度管理等業務環節，目前尚處于探索中，尤以頭部房企為主，并逐步衍生出建筑機器人、裝配式工廠等新的業務增長方向。 安永咨詢認為，以BIM數據為基礎的工程建造管控，是行業未來整個生產建設方式的轉變。智慧建造的統籌管理不僅能夠降本增效、提高建筑品質，還能解決當前粗放式、高速運轉的困境。但當前行業發展依然存在著標準不統一、信息不共享、成本高企等問題，難以全面推廣應用。未來隨著市場發展變化，圍繞BIM構件標準、BIM管理平臺等領域不斷完善，將通過智慧建造賦能建筑工程業務運營管理，減少建安支出、減小管理浪費，加強進度和質量的把控。 企業投資決策及資產管理 企業投資決策與資產管理更主要的是由房地產企業集團總部統一建設管理，在供地“兩集中”政策影響下，房企一方面需要在短時間內對大量意向土地進行研判，快速分析決策、提高拿地效率，優化投資測算和決策體系，從而控制投資風險、獲得穩定收益。另一方面需借助精準的投資測算，對投前階段精細化管控，保證投前投后定位、指標不發生較大調整，降低經營風險。 目前頭部房企普遍開始應用投資管理系統，其主要價值和功能包括： 土地資源管理。系統可導入城市宏觀信息、競品分析數據、地塊相關信息，并結合企業項目定位要求，對大量土地進行智能分析和篩選，保留篩選判斷依據，從而輔助決策。同時自動沉淀各環節土地信息，形成企業土地數據庫。 智能投資測算。通過測算模型引入假設和經驗數據，根據項目條件實現大量的自動測算，輸出項目總貨值、凈利率、IRR、回正周期等經營結果指標。系統搭載行業成熟測算模型，支持模型的自定義調整; 系統具備知識庫，實現項目成果共享。 過程在線協同。在項目層面，系統可實現投資全周期業務在線協同，從立項、可研到審批自動推送預警，實現業務流程線上化、規范化和數據沉淀。在集團管控層面，系統建立了信息傳遞渠道，實現全集團土地項目統一管理和及時跟進，加強不同層級間的協同。 報表自動分析生成。報表自動出具，投資各環節數據自動統計，應用報表配置實現土地獲取、土地跟進等各類報表展示。 進度計劃跟進。通過系統編制項目計劃，跟進計劃執行過程，辨識項目投前投后風險、資金需求。 知識沉淀共享。項目核心文件自動存檔，后續可查看下載，沉淀企業知識庫，實現知識復盤和能力提升。 2、城市空間開發運營 房地產行業進入存量時代，預示著從開發業務轉向運營管理，將成為未來房地產企業轉型的必經之路。運用數字化手段，響應美好生活、數智時代的號召，房地產企業更加注重豐富業主的居住、生活和消費空間的體驗度，從一個空間建造師，轉向到場景營運師的角色，通過不斷提升空間運營管理水平，深耕運營服務。 智慧商場 商業商場目前是房地產企業重點發展的方向之一，頭部房地產企業重金打造智慧商場，圍繞商戶服務、消費者服務和綜合運營管理等領域，通過人工智能、大數據分析、虛擬現實、數字孿生等新技術為商場管理服務進行賦能，打造包括智慧商戶服務、大會員營銷體系、智慧商業管理平臺、數字零售服務平臺等應用，助力商業全生命周期管理的模式創新。 在商場的綜合運營管理方面，企業會結合弱電系統的建設，實現前端觸點的實時感知，并基于全量數據的采集、傳輸、分析，挖掘數據價值，以數據洞察賦能商業的綜合管理，讓商業地產管理更可控、營銷更精準、成本更低廉，提升商場的運營效率和質量。 智慧城市和智慧園區 智慧城市和智慧園區是目前房地產企業逐步開拓、探索的領域之一，其背景在于房地產企業基于原有的社區住宅開發形態，拓展到諸如產城綜合體、產業地產、文旅園區等多樣化業務的發展趨勢。 安永咨詢認為，綜合園區因為其內部業態的多樣性，包括了住宅、商業、產業、公園、學校等，應用場景更加豐富，適合更多智慧化應用的建設和實驗，其建設價值更高，也是目前行業內智慧化發展重點探索的標桿范式。 智慧城市和智慧園區的應用場景會更多注重整體園區的基礎設施建設，滿足運營管理要求，并基于封閉環境內實現探索新型技術的應用，如元宇宙、無人機器人、無人駕駛、全光網絡、數字孿生、智慧管廊等。 通過建設城市數字底座，打造智能中樞，完善智慧交通、智慧能源、智慧市政、智慧建筑、智慧產業、智慧商業、智慧休閑等方面建設，借助云計算、人工智能等技術，實現城市數據的互聯、互通和共享，為政府優化“治理+服務”的城市管理方式，為產業端提升運營效率，為市民端提供舒適便捷的城市生活。 智慧城市和智慧園區的核心在于運營管理的可持續化發展，未來企業將會不斷探索，包括以政企合作為切入點，充分發揮房企城市開發和運營能力，運用市場機制，實現可持續發展，并且通過產業創新、引入特色，拓展發展空間，創新贏利點。 智慧社區 智慧社區是目前房地產企業應用最為成熟的領域，大部分房地產企業均推出不同標準、不同程度的智慧社區建設。智慧社區更多會突出客戶需求，以人為本的發展趨勢，結合社區物業綜合管理的業務發展訴求，創新社區管理和服務模式，提升社區物業服務品質、挖掘社區服務增值潛力。 智慧社區目前建設較為成熟的場景點包含社區安防、社區無感通行、停車綜合管理、社區APP、信息發布、休閑娛樂等領域，各大房企公司制定的設計標準主要也是圍繞這幾個方面展開。 未來智慧社區重點探索的方向，更多會結合社區居民服務需求，包括像AI特殊人群關懷、天使眼、社區最后一公里物流服務、社區商業服務、社區醫療等領域。當前，智能家居、能源管理、智慧建筑等應用場景在智慧社區領域發展情況較為滯后，其原因更多在于，房地產企業/物業管理企業在社區內這些領域的業務訴求不高。 三、 以數據為中心，創新突圍企業運營模式 1、房企數字化轉型發展存在的困境 當前房地產企業都在積極摸索數字化、智慧化的建設落地，但相較于各行業數字化轉型，地產行業依然處于數字化較低的水平。此外，房地產企業落地實施的側重點形態各異，發展過程中存在的困難也各不相同，安永咨詢在根據自身服務的經驗中總結以下幾點： 大包大攬式的建設 房地產企業因為前幾年的高速發展，而往往推行全產業鏈大包大攬的企業發展模式，圍繞著建筑工程，自規劃設計、工程建造、裝修裝飾，再到物業運營管理，部分房地產企業均成立自己的子公司以快速推進。數字化/智慧化的發展也不例外，房地產企業也會建立智能化科技子公司，開發自建企業運營管理系統，如公寓運營管理系統、物業管理平臺、在線營銷平臺等。房地產因受限于自研技術水平，缺乏軟硬件一體化的行業解決方案，及行業人才儲備不足，因此在推進大包大攬式的數字化/智慧化建設過程中也遇到很多阻力，造成了成本的浪費。 缺乏整體規劃 數字化建設是一項整體性工程，房地產企業在推進數字化轉型規劃中，缺乏整體性的戰略規劃，對企業和項目自身數字化發展的水平、發展需求及目標均存在一定程度上的認知不足，很多地產公司并未解決根本性的問題“為什么要推進數字化、智慧化的建設”，反而會聚焦到新興技術試點應用，以及營銷宣傳推廣上，也因此忽視了數字化基礎設施的搭建，及核心數據的采集分析，導致大量軟件系統的建設分散且數據獨立，造成成本的浪費及運營困境。 缺少長效運營管理機制 房地產企業因重在開發、銷售的環節，而忽視了后續的長效運營管理，也較為常見。由于在運營團隊、運營管理技術及經驗方面均有很多不足，部分房地產企業甚至會委托第三方單位來介入，因此忽視業務數據/城市管理數據的沉淀，軟件系統建而不用，系統數據不共享，數字化/智慧化建設成效明顯不足，也因此造成房地產企業內部人員迫切推進數字化發展，卻遲遲不見效果的尷尬狀態。 2、未來房地產企業智慧化發展的思考 為解決房地產數字化轉型發展的困難，安永咨詢認為房地產企業要堅持一個發展原則，即“以企業業務/空間為載體，以海量數據為重要抓手，聚焦運營模式創新，推進數字化/智慧化的長效發展”。 業務運營、空間運營的核心將會是通過數據，來支撐整體運營管理的需要。為做好數據的基礎工作，房地產公司要重點梳理清楚業務層面的數字化發展需求及應用場景內容，制定整體規劃方案，篩選明確核心數據的建設、收集和分析的要求；搭建并夯實智慧化的基礎設施，做好數據采集/存儲等工作；統建綜合管理平臺，對收集回來的數據，針對業務發展訴求進行海量的分析。
