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宏觀政策的影響下，整個房地產市場的兩極分化程度逐漸增強，大量核心競爭力較低的企業面臨破產或倒閉的命運。隨著政府樓市調控政策轉向去行政化、以市場調節為主導 , 房地產市場將步入平穩增長的新常態階段。因調控政策淡化，市場主導作用加強，住房制度改革完善和人口發展紅利帶來的需求爆發期已經結束 , 房地產行業將步入理性發展階段。因此，要想在嚴峻的市場形勢下避免被市場所淘汰，就必須重視對財務風險的管理與預防，并在此基礎上制定科學合理的經營戰略。
一、 新常態下我國房地產企業財務風險的現狀
在中國經濟進入新常態時期的過程中，房地產行業也進入了一個相對來說較為平穩的階段，這里的平穩是相對于房地產行業原來的持續飆升而言的。房屋價格將同其他商品一樣既有漲幅也有下跌，但是從整體上來看所有的市場波動都處于一種可控制范圍之內。經濟運行和發展速度將導致房地產行業的利潤被壓縮，在保證企業原有的品牌聲譽、產品質量不下滑的情況下，房地產企業對創新越來越重視，更加注重市場需求分化，去主動完善、優化、提高產品市場競爭力，不斷尋找新的利潤增長點。由于房地產行業本身這些需要不斷適應市場政策，與時俱進，適時調整企業戰略的特性，導致其在生產經營中存在很大的財務風險，主要有以下表現。
（一）房地產行業的投資放緩隨著國內樓市調控不斷升級，尤其是限售政策推出后，企業推盤速度減慢，資金回籠的速度顯著放緩，將導致房企運營層面資金緊張，未來拿地投資也將趨于平穩，同時，十九大明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，確定了房地產行業未來發展的總基調，房地產競爭格局將有所改變。
（二）房地產行業的利潤被壓縮在新常態下，房地產行業可以獲得大額回報的時代已經過去，房屋價格趨于理性。而國家對于環保方面的重視將導致材料價格上漲，對的政策面的控制包括提高貸款利率等將導致企業資金成本的上升。
二、 我國房地產企業財務風險的成因分析
房地產企業財務風險產生的原因很多，下面從企業外部原因、企業自身原因兩個方面來進行分析。
（一） 企業外部原因
面對國際、國內經濟發展新環境，“十三五”時期房地產企業依然面臨著由于融資等問題可能引發的財務風險及由此而產生的財務危機，這是制約房地產企業發展的最主要障礙。企業外部的影響因素主要包括兩個方面，一個是國家宏觀調控政策，另一個就是宏觀經濟環境。政策因素是影響房地產財務風險的首要因素。房地產是國民經濟支柱產業，極受政府關注。因此近年來國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產調控政策。國家頒布的交易政策會直接造成房地產的需求下降，企業銷售業績下滑，影響資金回籠，可能產生財務風險。國家對理的政策進行調整，也會對房地產企業產生直接的影響。宏觀經濟方面，市場經濟的本質即經濟活動，供求的不合理必將影響市場。如今我國房地產業出現了嚴重的不合理現象。在“北上廣”等一線城市，房子明顯供不應求 ；而在一些二三線城市卻供過于求。地域差異等原因造成房地產行業供求情況不合理，存在風險隱患。隨著外圍經濟環境的下滑，我國步入經濟增速放緩的新常態，房地產行業的市場分化愈加明顯，去庫存的壓力逐漸增大，在此背景下房地產企業的發展短時間內難以快速反彈，從而造成了財務風險的上升。
（二） 企業內部原因
首先，資本結構不合理。資本結構是指企業各種資本的價值構成及其比例關系。我國房地產企業的開發資金 組 成 部 分 通 常 有 銀 行 貸 款、 預 售購房款以及自身的資金籌集。但是當前很多房地產企業的自有資本金比重比較低，如果在運行過程中或房產銷售中無法按計劃取得相關的預期收益，對于銀行借款的預期支付影響較大，房地產企業將會面臨無力償還債務的風險。此外還有很多房地產開發商由于受利益的驅使，在不考慮自身發展能力的情況下大規模進行多渠道的融資活動，這也在一定程度上加大 了 企 業 的 債 務 負 擔。Wind 數 據 顯示，截至 2018 年 6 月 30 日，房地產行業資產負債率為 79.46%，較去年同期上漲 1.44 個百分點，達到 2005 年來 的 新 高。 分 析 人 士 指 出，2015 至2016 年地產去庫存進程加快，開發商補庫存意愿加強，進行大規模融資，導致房地產企業有息負債大幅增長。其 次， 投 資 決 策 上 把 控 難 度對于房地產企業來說，所謂投資風險， 就是在投資發生的實際利益低于預期 的利益，可能讓企業的經濟利益受損 的幾率。其產生的原因可以概括為由 于投資比例分配不均而引起的投資風 險或由于國家財政政策帶來的財務風 險兩個方面。在復雜多變的經濟環境 中做出正確的投資決策，是房地產企 業抗風險能力較強的直接原因。相反, 風險決策能力較弱，則很有可能做出 錯誤決策，從而造成資金鏈斷裂等財 務風險的發生。
第三，財務管理能力的強弱。如 果一個企業的資金日常管控薄弱，則 很有可能會出現財務監督失效，內部 管理混亂，抗風險能力差等現象。財 務部門是企業重要組成部分，要進行 有效管理才能發揮出作用，創造更多 的經濟效益。在房地產企業中，財務 計單位、企業職工等。如果不能處理 好各方面關系，很有可能會引發問題， 給管理增加難度。另外房地產資金量 大、來往頻繁、結算較多，過程中受 到不利因素影響，使得管理中會出現 漏洞，造成不利的影響。
三、房地產企業財務風險防范的 策略
（一） 外部層面的策略
對國家政策進行及時的關注。房 地產企業應當對政策和經濟環境進行 關注和研究，預測和確定正確的投資 環境和政策，以便公司隨時調整自己 的經營戰略，防范財務風險。 通過政府購買服務的形式，放大 財政資金的“杠桿撬動”效應，促進 房地產企業的創新發展。利用財政引 導資金，搭建房地產企業網絡平臺、 房地產企業創新示范平臺、房地產企業創新產品展示平臺、房地產企業融 資平臺等，為房地產企業提供政策咨 詢、人才培訓、市場信息、創新示范、 新產品展示、專利申請、技術援助、 融資服務和市場開拓等方面的公共服 務，引導和促進房地產企業的創新發 展。各地區經濟發展不均衡，導致全 國的房地產市場形勢區域間差異較大。 目前國內東部地區房地產市場飽和， 可供開發土地面積有限，房價較高;中 西部地區土地供應充足，發展潛力巨 大，房價較低。在這種情形下，房地 產企業應采取戰略合作的方式，推進 城市深度進入的戰略，拓展市場，降 低成本，以有效防范財務風險。
（二） 企業層面的策略
房地產行業本來就屬于一種風險 極高的行業，在其進入新常態發展的 過程中，政府每進行一輪新的調控， 都將對一部分中小型房地產企業造成 極大的生存挑戰。為了能夠有效地避 免房地產企業面臨資金周轉等問題而 導致破產停業等情況的發生，我們將 從企業內部層面考慮以下問題，以力 求使房地產企業安全平穩地過渡到新 常態時期。 優化資本結構。如今大部分房地 產企業財務風險的增加主要是由于資 產結構不合理。在我國房地產行業， 一般都是通過發放債券或者向銀行貸 款的形式籌集資金，這種方式所帶來 的財務風險很大。 企業要想控制財務 風險，就必須合理降低資產負債率， 利用先進的技術，大力研究開發房屋 新的設計和建筑模式，增加效率縮短 開發周期，使房屋款項可以盡快回籠， 減少外部借款，使資本結構得到合理 優化。
強化投資決策。在進行項目投資 決策中，采用分散投資策略，避免將 雞蛋都放在同一個籃子里，從而達到 降低財務風險的效果。分散投資的方 式主要包括投資地區分散、投資時間 分散以及聯合投資等。 企業通過使單 個項目在時間、區域上的錯位和合作 開發等手段，有利于資金的統籌安排， 整合有限的資源，最大限度降低投資 財務風險。
加強預算管理，建立財務預警機 制。企業在進行財務預算時，企業應 該在編制準確的現金流預算前對企業 的各項收支經營分配狀況以及資金的 投放收益等情況做出宏觀部署，對負 責項目的所有內容做出全面系統的預 算管理，以此達到合理調控，規劃企 業的資金，提高企業的盈利能力，算確定后，相關部門要對預算的執行 情況嚴格監控， 面對預算出現偏差時， 要及時對問題進行分析并解決，提高 企業的預算執行能力。房地產企業應 從及時有效防御財務風險的角度出發， 構建財務風險預警和監控體系，設置 與財務風險相關且體現企業財務狀況 和資本結構的財務指標，如資產負債 率、存貨周轉率、總資產凈利率等， 確保企業資產的變現能力。并借助信 息化工具，制定各財務風險指標的承 受范圍，做到及時觀察和預警。 完善管理制度，加強內部控制建 設。首先，更新企業財務管理系統。 更新財務管理觀念，樹立全員風險意 識，加強企業財務人員的專業知識和 相關政策培訓，提高管理者的財務管 理水平，提升管理輸出服務層次，完 善從策劃服務到整體商業運營的綜合 模式，以提高投資決策的科學性和準確性。其次，加強資金的管理，建立 與生產業務相匹配的資金管理系統。 根據房地產企業的特點，采取以項目 預算與資金預算為基礎的預算管理模 式，對企業資金收支、運用和分配進 行統籌安排。先確定各層次責任中心， 將整體計劃與目標分解至各層次責任 中心，再由各責任中心編制、組織和 匯總完成本責任中心的項目預算和資 金預算，從而保證預算總目標得以實 現。 時代在不斷地進步，政策在不斷 地更新，房地產行業也必將面臨新的 挑戰和機遇，基于此新常態，財務風 險的防范策略仍然需要有關專家對其 進行不斷地探索和研究。作者單位 天津合恒投資 發展有限公司
