■李明泰/文
案例：位于市區的 A 公司成立于
2016 年11 月。A 公司是增值稅一般納
稅人，實收資本 9000 萬元，其中自然人
持股3000 萬元，購得322 畝土地的使用權，進行房地產項目的開發，開發的樓盤有甲、乙、丙3 棟高層樓房。
該公司 2017 年會計利潤為 100 萬
元，2017 年申報應納稅所得額為 220 萬元，已經繳納企業所得稅 55 萬元。該項目總可售面積 10 萬平方米，2017
年已售面積 4.5 萬平方米，已售房屋已
務師幫助審查賬務，發現存有稅收疑問的業務和事項如下：（涉及資金單位均為“萬元”）
1.2017 年1 月8 日憑證
給房管部門贈送 3000 平方米的商品房：
借：營業外支出——捐贈 1192.218
貸：開發產品 1192.218
說明:同類別開發產品同期銷售均價為 8440 元/平方米，房屋結轉成本均
價為3673.84 元/平方米。
2. 2017 年1 月12 日憑證
摘要：支付第一建設工程有限公司建安款
借：開發成本——建筑安裝工程費
2800
貸：銀行存款——市陽光建行營業部 1800
其他應付款——第一建設
工程有限公司 1000
說明:支付第一建設工程有限公司
收到建安發票開票金額2800 萬元。
3. 2017 年1 月19 日憑證
向環保局繳納工地施工排污費、施工噪聲費：
借:開發成本——建筑安裝工程費
20000
貸:銀行存款——市陽光建行營業部 20000
4. 2017 年2 月14 日憑證
付安潤律師事務所律師鐘宏咨詢費： 借:開發間接費 1
貸：應交稅金——應代扣代繳個人所得稅 0.0745
現金 0.9255
5. 2017 年3 月15 日憑證
貸：銀行存款 1800
其他應付款——質量保證金 200說明：支付建筑有限公司工程款，合
同價款2000 萬元，現支付1800 萬元，預留10%質量保證金，3 年后無質保問題再予以支付。收到的建安發票開票金額
1800 萬元。
6. 2017 年5 月30 日憑證
收取幼兒園租金及物管費：
借：銀行存款 80
貸：其他應收款——租賃費 40
——物管費 40
說明：將小區幼兒園租賃給乖乖寶貝教育集團，年租金60 萬元，物管費60
萬元。現收取 2017 年 5-12 月租金 40
萬元、物管費40 萬元（根據企業管理人員筆錄，企業未提供物業管理服務）。
7. 2017 年6 月20 日憑證未分配利潤轉增資本 ：
借：未分配利潤 3000
貸：實收資本——企業股 2250
8. 2017 年7 月18 日憑證預提項目建安工程費：借：開發成本——建筑安裝工程費
400
貸：其他應付款 400
說明：出包工程已竣工（合同工程價款3000 萬元），竣工驗收等資料齊全，因與施工方對最終結算價存在爭議，尚未辦理結算，未取得全額發票，現預提建安工程款400 萬元。
9. 2017 年8 月1 日憑證支付裝修支出：
借：長期待攤費 45
貸：銀行存款——市陽光建行營業部 45
說明：為了增加銷售，A 公司在市中心租賃房屋作為售樓部，對房屋進行裝修，裝修支出45 萬元。
10. 2017 年8 月22 日分錄支付土地款：
借：無形資產——土地 900
貸：銀行存款——市陽光建行營業部 900
說明：A 公司購入土地 9000 平方米用于建設自用的辦公樓，按照土地出讓合同，土地于2017 年9 月30 日交付企業并取得土地使用權證，契稅、印花稅已繳納。
11. 2017 年8 月30 日憑證支付捐款：
借 ：營 業外支出 —— 捐款支出
16
貸：銀行存款——市陽光建行營業部 16
說明：通過社會公益組織向社區捐款16 萬元整。
借：現金 48
貸：開發間接費 48
13. 2017 年9 月25 日憑證收取房款及違約金：
借：銀行存款——市陽光建行營業部 47.2
預收賬款 42.2
貸：主營業務收入 84.4
營業外收入——違約金 5
說明：銷售房屋合同金額84.4 萬元， 按約定分兩次付款，因客戶逾期付款，收取違約金5 萬元。
14. 2017 年11 月15 日憑證
預收2 年租金：
借：銀行存款——市陽光建行營業
說明：A 公司將開發商品房出租給英侖有限公司，年租金100 萬元。租賃房
屋 2017 年 11 月 25 日交付，租金 2018
年1 月1 日起算。
15. 2017 年12 月31 日憑證收取五興公司借款本息：
借：銀行存款——市陽光建行營業部 660
貸：其他應收款——五興公司 660
說明：五興公司2016 年12 月31 日向A 公司借款600 萬元，約定期限1 年， 年利率10%，現收到五興公司支付的本息款660 萬元。
16. 2017 年12 月31 日憑證 按權益法核算確認投資收益：
借：長期股權投資——中潤公司 20
貸：投資收益 20
要求：根據提供資料的先后順序，分稅種扼要指出該公司存在的納稅問題， 計算應補繳增值稅、城建稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、土地增值稅、個
2%，上述收入均為含稅收入，假設不考慮其他因素。案例解析
商品最惠國稅率
本報訊 近日，國務院關稅稅則委員
一、存在的問題
業務（1）：同類別開發產品同期銷售均價為 8440 元/平方米，成本均價為
3673.84 元/平方米。
應確認收入 8440 × 3000 ÷（1 + 11% ）= 25320000 ÷（1 + 11% ）=
22810810.81 元。
應 確 認 成 本 3673.84 × 3000=
11021520 元。
應申報繳納增值稅25320000÷（1+
11%）×11%=2509189.19 元，
應申報繳納城市維護建設稅=
2509189.19×7%=175643.24 元
應 申 報 繳 納 教 育 費 附 加 =
2509189.19×3%=75275.68 元
根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅
〔2016〕43 號）規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
應預繳土地增值稅=25320000 ÷
（1+11%）×2%=456216.22 元
上述城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅合計 707135.14 元，應調減應納稅所得額。
由于該捐贈不符合可稅前扣除條件，因此成本不得稅前扣除。
該項業務合計應調增應納稅所得額22810810.81-707135.14=22103675.67
元。
業務（2）：這項業務存在甲供材的建設施工行為，按照開票金額入賬，存在甲供材重復記賬，應調減開發成本
1000 萬元。
業務（3）：向環保局繳納施工工地排污費、施工噪聲費應由施工企業承擔，應調減開發成本2 萬元。
業務（4）：付律師咨詢費，未取得發票，不予稅前列支，應調減開發間接費1 萬元。
應代扣代繳個人所得稅 10000 ×
（1-20%）×20%=1600 元。
少代扣代繳個人所得稅1600-745=
855 元。
業務（5）：未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除，應調減開發成本
200 萬元。
業務（6）：收取幼兒園租金及物管費，應確認收入，應調增應納稅所得額800000 ÷（1 + 11%）=720720.72 元。由
于企業未提供物管服務，該物管費屬于
以其他形式收取的租金，應按照租賃業征收增值稅、城建稅及教育費附加。本題出租不動產應按 11%的稅率繳納增值稅。
應申報繳納增值稅=800000÷（1+
11%）×11%=79279.28 元
應 申 報 繳 納 城 市 維 護 建 設 稅
79279.28×7%=5549.55 元
應 申 報 繳 納 教 育 費 附 加 =
79279.28×3%=2378.38 元
根據財稅〔2016〕43 號的規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。
應申報繳納房產稅=800000÷（1+ 11%）×12%=720720.72×12%=86486.5
元
上述城建稅、教育費附加及房產稅合計 94414.43 元，應調減應納稅所得額。
收取幼兒園租金及物管費業務合計應調增應納稅所得額 800000 ÷（1 + 11%）-94414.43=720720.72-94414.43=
626306.29元。
由于幼兒園用于租賃，未無償交付業主委員會，不屬于公共配套設施，幼兒園成本1000 萬元，在計算所得稅時不予
扣除，應調減開發成本1000 萬元。
業務（7）：未分配利潤轉增資本，應代扣代繳個人股東個人所得稅。
應代扣代繳姚永飛個人所得稅=
3750000×20%=750000 元。
應代扣代繳張其亞個人所得稅=
3750000×20%=750000 元。
共計應代扣代繳個人所得稅=
1500000 元。
業務（8）：出包工程因未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提， 但最高不得超過合同總金額的10%。因此企業所得稅結轉成本時，可以預提
3000×10%=300 萬元，應調減開發成本
400-300=100 萬元。
業務（9）：長期待攤費攤銷年限不得少于 3 年，2017 年可攤銷金額為：
450000÷3÷12×6=75000 元，應調增應納 稅 所 得 額 =450000- 75000=375000
元。
業務（10）：按照土地出讓合同約定，土地于2017 年9 月30 日交付，應申報繳
納土地使用稅9000×20×3÷12=45000
元。
上述土地使用稅45000 元，應調減應
納稅所得額。
業務（11）：捐贈支出扣除限額=會計利潤100 萬元×12%=12 萬元，實際捐贈16 萬元，大于捐贈支出扣除限額，應
調增應納稅所得額16-12=4 萬元。
業務（12）：收取房屋面積補差，應確認為銷售收入 ，應 調增開發間接費
480000 元，調增應納稅所得額480000÷
（1+11%）=432432.43 元。收取房屋面積補差收入按銷售不動產11%稅率征收增值稅。
應申報繳納增值稅=480000÷（1+
11%）×11%=47567.57 元
應申報繳納城市維護建設稅=
47567.57×7%=3329.73 元
應 申 報 繳 納 教 育 費 附 加 =
47567.57×3%=1427.03 元
應預繳土地增值稅=480000÷（1+
11%）×2%=8648.65 元
上述城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅合計13405.41 元，應調減應納稅所得額。
收取房屋面積補差合計應調增應納稅所得額480000÷（1+11%）-13405.41= 432432.43-13405.41=419027.02元。
業務（13）：收取違約金應作為銷售收入的一部分，申報繳納增值稅等。根據國家稅務總局規定，對增值稅一般納稅人向購買方收取的價外費用、違約金， 應視為含稅收入，在征稅時要換算為不含稅收入。違約金按銷售不動產11%稅率征收增值稅。
應申報繳納增值稅=50000 ÷（1 +
11%）×11%=4954.95 元
應申報繳納城市維護建設稅=
4954.95×7%=346.85 元
應申報繳納教育費附加=4954.95×
3%=148.65 元
應預繳土地增值稅=50000 ÷（1 +
11%）×2%=900.9 元
上述城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅合計1396.4 元，應調減應納稅所得額。
業務（14）：預收2 年房屋租金，應于收到租金時申報繳納增值稅等。不動產租賃收入按11%稅率征收增值稅。
應申報繳納增值稅=2000000÷（1+
11%）×11%=198198.2 元
應申報繳納城市維護建設稅=
198198.2×7%=13873.87 元
應 申 報 繳 納 教 育 費 附 加 =
198198.2×3%=5945.95 元
上述城市維護建設稅 、教 育費附加合計 19819.82 元，應調減應納稅所得額。
業務（15）：收取五興公司借款利息，應確認利息收入，利息收入是含增值稅收 入 ， 要 換 算 為 不 含 增 值 稅 收 入600000÷（1+6%）= 566037.74 元。調增
應納稅所得額 566037.74 元。借款利息收入按金融業6%稅率征收增值稅。
應申報繳納增值稅=600000÷（1+
6%）×6%=33962.26 元
應申報繳納城市維護建設稅=
33962.26×7%=2377.36 元
應 申 報 繳 納 教 育 費 附 加 =
33962.26×3%=1018.87 元
上述城市維護建設稅、教育費附加合計3396.23 元，應調減應納稅所得額。收取五興公司借款利息合計應調增
應納稅所得額合計566037.74-3396.23=
562641.51 元。
業務（16）：按權益法核算確認投資收益，應調減應納稅所得額20 萬元。
二、計算應補繳各稅費金額
1. 增值稅=2509189.19+79279.28+
47567.57 + 4954.95 + 198198.2 +
33962.26=2873151.45 元
2. 城建稅=175643.24 + 5549.55 +
3329.73 + 346.85 + 13873.87 + 2377.36=
201120.6 元
3. 教育費附加=75275.68+2378.38+
1427.03 + 148.65 + 5945.95 + 1018.87=
86194.56元
4. 個人所得稅=855 + 1500000=
1500855 元
5. 房產稅=86486.5 元
6. 土地使用稅=45000 元
7. 土 地 增 值 稅 =456216.22 +
8648.65+900.9=465765.77 元
8. 企業所得稅
應調減開發成本、開發間接費用= 10000000 + 20000 + 10000 + 2000000 +
10000000 + 1000000 + 480000=23510000
元，應調增應納稅所得額=23510000×
45000÷100000=10579500 元。
合 計 應 調 增 應 納 稅 所 得 額 = 10579500 + 22103675.67 + 626306.29 +
375000- 45000 + 40000 + 419027.02-
1396.4- 19819.82 + 562641.51-
200000=34439934.27 元。
應補繳企業所得稅=34439934.27×
25%=8609983.57 元。
（本文僅代表作者個人觀點）
