王治國
2012年1月1日從上海開始“營改增”的試點以來，進行了8次多個行業“營改增”，2016年5月1日進行房地產、建筑行業、金融保險業、生活服務業等6個行業的“營改增”，營業稅徹底停止征收。
一、房地產建安企業對“營改增”喜憂參半
1．喜的方面：（1）如果抵扣充分，稅負將會降低；（2）前期預售納稅少，資金更充裕；（3）加強財務核算，提高管理水平。營改增”后需要準確核算進銷項稅，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財務核算要求
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相對較高。財務部門應加強會計核算和財務管理，并及時對銷售、工程招投標等環節向公司提出合理的涉稅建議。優先與能提供抵扣憑證的企業合作，盡量取得增值稅專用發票，達到合理降低稅負、降低成本、降低風險的“三降”目的。
2．憂的方面：（1）憂稅率提高抵扣不足，稅負會增加；（2）憂抵扣憑證難以取得，影響進項抵扣；（3）憂土地增值稅問題，可能重復征稅；（4）憂存量房產土地，不能抵扣稅款。房地產企業支付土地出讓金，一般會取得國土部門開具的財政監制專用票據，不能據以抵扣進項稅額。建筑業的購進沙石等材料很難取得專用發票。另外還有一些公共配套設施等政府規費，在成本中比例也不低，各地規費的種類、范圍、比例不盡相同，政府規費的票據暫時不能抵扣，以后如何抵扣，房地產企業也比較擔憂。
二、“營改增”對房地產和建筑業可能產生的影響
1．盈虧情況直接掛鉤稅負?！盃I改增”前房地產企業無論盈虧，都須按銷售不動產收入額5%納稅，建安企業按3%納稅。“營改增”后企業只對工程項目增值額部分納稅。當企業增值很少或不增值時，在取得增值稅專業發票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。
2．甲供材可抵扣稅金。 “營改增”前房地產企業作為營業稅納稅人，其外購材料、設備不能獲得稅款抵扣。“營改增”后房地產企業通過甲供材外購材料和設備支付進項稅金，可抵扣增值稅銷項稅額，避免重復征稅。
3．對稅收負擔與經營成本產生影響。稅率變化(由3%∕5%營業稅稅率變為11%增值稅稅率)導致稅負上升。雖增值稅可抵扣相應進項稅額，但由于房地產和建安企業業務特殊性與復雜性，實際操作中很多項目難以抵扣，且建筑施工企業作為房地產企業直 接上游企業，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉嫁至房地產企業，進而造成對房地產企業稅收負擔與經營成本一系列影響。
4．對財務管理與會計處理產生影響?！盃I改增”稅制改革對房地產及建安企業宏觀財務管理與具體會計處理影響是顯而易見的。一方面，企業出于合
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理降低稅收負擔與經營成本考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理；另一方面，“營改增”改革也會對房地產及建安企業具體會計處理、發票管理產生直接影響。
5．對企業融資與現金流產生影響。由于房地產及建安企業業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好融資能力與充足現金流來維持企業正常運轉。改征增值稅后，一般房地產項目建設材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長時間內無稅可繳，減少企業流動資金占用， 擴大企業現金流。另外根據目前的政策，借款利息進項稅暫不允許抵扣，對房地產和建安企業都會產生較大影響。
6．“營改增”對企業管理提出新要求。一是工程造價需要重新修訂；二是對建筑企業工程成本需要重新核算。“營改增”后，企業內部定額要重新進行編制，企業施工預算也需要重新進行修改。
