最近，配合財政部稅政司的“營改增”政策研究工作，學(xué)院舉辦房地產(chǎn)類企業(yè)“營改增”政策與實務(wù)研討會，來自全國各地近100多名大型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負責(zé)人參加了培訓(xùn)。學(xué)院通過結(jié)構(gòu)化研討教學(xué)模式，組織學(xué)員就房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”問題進行了廣泛研討，現(xiàn)將研討過程中學(xué)員反映的有關(guān)政策問題簡要報告如下：
1�關(guān)于土地出讓金及行政性規(guī)費是否允許抵扣的問題
據(jù)企業(yè)反映，房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金及行政性規(guī)費的成本占比在50%以上，假設(shè)該兩項費用無法作增值稅進項稅額的抵扣則房地產(chǎn)企業(yè)的增值額過大導(dǎo)致增值稅應(yīng)納稅額較大。考慮到增值稅鏈條的完整性，企業(yè)建議土地出讓金應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)確認為增值稅的應(yīng)稅范圍，以便下游的房地產(chǎn)企業(yè)可以作進行稅額抵扣。而行政規(guī)費屬于非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國家行政管理和公共服務(wù)職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費的活動，屬非營業(yè)活動，不屬于增值稅的應(yīng)稅范圍，因此建議以差額計稅的方式在房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅額中抵減。
2�關(guān)于新老項目如何區(qū)分的問題
據(jù)企業(yè)反映，房地產(chǎn)企業(yè)存在先取得土地、后續(xù)施工在以后幾年內(nèi)完成的情況，一些先期已取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)可能在營改增時點之后簽訂施工合同，并在隨后的幾年內(nèi)分期開發(fā)。企業(yè)認為，可以按照取得土地許可證的時點或者施工許可證的時點來劃分新老項目。如果以取得施工許可證的時點來劃分，則企業(yè)建議房地產(chǎn)企業(yè)的老項目與建筑業(yè)的老項目同步按照簡易計稅方法征收3%的增值稅，以避免前期配套設(shè)施進項無法抵扣所產(chǎn)生應(yīng)納稅額上升的情況。如果以取得土地使用證的時點來劃分，由于在取得土地使用證時尚未繳納土地出讓金，假設(shè)土地出讓金允許作增值稅進項稅額抵扣，則不計入土地成本的部分將無法作進項稅額抵扣。
3�關(guān)于項目公司無法取得金融業(yè)發(fā)票問題
據(jù)企業(yè)反映，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高，集團企業(yè)在營業(yè)稅下有統(tǒng)借統(tǒng)還這種模式，如果改為增值稅，集團總部具有資質(zhì)取得金融行業(yè)的發(fā)票并進行抵扣，集團下的項目公司沒有進項可以抵扣，則集團公司與項目公司的銷項與進項均不匹配。企業(yè)建議，房地產(chǎn)業(yè)的營改增政策與金融業(yè)的營改增政策應(yīng)相互銜接，利息及融資費用的進項稅額允許抵扣，并且企業(yè)的日常資金借貸行為可以開具金融業(yè)的發(fā)票進行抵扣，而不局限于稅務(wù)登記上的稅目，以實現(xiàn)內(nèi)部金融及外部金融在利息費用抵扣方面的一致性。
4�關(guān)于注銷的房地產(chǎn)開發(fā)項目允許留抵額退稅問題
據(jù)企業(yè)反映，營改增后，若房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式，由于銷售先于建造完成，可能后期建造過程中發(fā)生的進項稅額沒有銷項稅額可以抵扣，成為沉淀成本。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)的項目通常采取集中預(yù)售的方式，因此會在集中預(yù)算的納稅期間內(nèi)產(chǎn)生較大數(shù)額的銷項稅金。由于房地產(chǎn)企業(yè)在不同的開發(fā)時期銷項及進項的不匹配，導(dǎo)致其預(yù)售收入與開發(fā)成本的時間差異帶來期末留抵或銷項稅金過大等問題，而我國的增值稅暫行條例中沒有進項留抵退稅的相關(guān)規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本確認的時間性差異將變成永久性差異，因此建議對于注銷的房地產(chǎn)開發(fā)項目允許留抵額清算退稅。
5�關(guān)于不動產(chǎn)的抵扣問題
據(jù)企業(yè)反映，隨著房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”的范圍，購進不動產(chǎn)將納入增值稅的抵扣范圍，但是具體的抵扣方式需要考慮企業(yè)的接受程度和財政的承受能力。關(guān)于一次性抵扣還是分期抵扣，不同業(yè)態(tài)各不相同,比如出租性企業(yè)，如果由于一次抵扣使得以后連續(xù)若干年不交稅，當?shù)卣c該企業(yè)可能需要經(jīng)受新的考驗。但假設(shè)按照分期抵扣的方式，則企業(yè)如果銷項不足就會出現(xiàn)較大的進項留抵額，占用企業(yè)的資金的貨幣時間價值。因此企業(yè)建議假設(shè)不動產(chǎn)的進項稅金采用分期抵扣的方式，則建議盡可能縮短分期抵扣的期限。
6�關(guān)于紅線以外的配套設(shè)施成本費用的抵扣問題
據(jù)企業(yè)反映，政府在出讓土地時，要求在拿地規(guī)劃的紅線以外建設(shè)配套設(shè)施（如無償建設(shè)公租房），項目建成以后企業(yè)對該設(shè)施沒有所有權(quán)，將來也不會銷售或者出租，一般情況下，該部分成本費用計入土地轉(zhuǎn)讓價格，通過降低企業(yè)的拿地成本使其得到補償。由于所發(fā)生的紅線以外的配套設(shè)施成本費用無法匹配對應(yīng)的應(yīng)稅收入，導(dǎo)致該部分的成本費用無法作進項稅額抵扣，增大企業(yè)的成本，因此企業(yè)建議允許真實發(fā)生的紅線以外的配套設(shè)施成本費用作進項稅額抵扣。
7�關(guān)于無償拆遷建成安置房移交環(huán)節(jié)的納稅問題
企業(yè)提出，安置房建成后需向村民無償移交集體用地產(chǎn)權(quán)。由于拆遷補償費（含安置房的建設(shè)成本）在土地成本中得到補償，即企業(yè)的拿地成本低于同類同地區(qū)，“營改增”前，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。假設(shè)“營改增”后，考慮到安置房成本已經(jīng)在土地價款中得到補償，平移營業(yè)稅視同銷售的做法，則無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為將涉及無法獲得足夠的進項稅額抵扣的問題。此外，“營改增”后，補償居民個人的拆遷款也無法取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣。
8�關(guān)于國稅局和地稅局的銜接問題
據(jù)企業(yè)反映，“營改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)收取定金后，已向地稅局繳納營業(yè)稅，但尚未開具發(fā)票，“營改增”之后需要開具增值稅發(fā)票，則產(chǎn)生一個國稅、地稅管理的銜接問題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)交房后，實測面積與規(guī)劃有出入需要調(diào)整面積差帶來的稅收調(diào)整，老項目開具營業(yè)稅發(fā)票，而新項目需要開具增值稅發(fā)票，如果退稅，國稅與地稅不同系統(tǒng)下企業(yè)無法實現(xiàn)沖紅，因此企業(yè)建議政策制定部門應(yīng)考慮以上兩種情況，作適當?shù)倪^渡期規(guī)定，以便“營改增”之后國稅局、地稅局有效銜接。
（北京國家會計學(xué)院李旭紅 整理）
