房地產行業投資過熱、房價居高不下的局勢，已是不爭的事實和老話題。作為市場經濟條件下宏觀調控工具之一的稅收，理應發揮出其他手段不可替代的作用。在過去的兩年里，財政部、國家稅務總局先后共下發14個文件、動用10余稅種，對房地產業進行稅收調節，其中惟獨土地增值稅是直接“點射”房地產行業的。因此，在當前經濟形勢下，它必然也應該凸顯其應有的作用，這是其具有以下特質和功用所決定的。
一、旗幟鮮明
面對入世后我國經濟形勢的發展變化，尤其在有“朝陽產業”之稱的房地產行業所出現的新情況、新變化、新問題上，國家所給予關注的程度、力度和高度，已經不單是把它當作一個普通的經濟問題來對待了?！皣鶙l”之前的2002年，六部委曾聯合下發了《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》。之后又出爐了“國八條”。集中到一句話，就是“進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用”。
1993年頒布開征土地增值稅之動機,就是“為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益”。2004年，《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發[2004]100號）指出：“今年以來，針對國民經濟發展中存在的一些行業、地區固定資產投資增長過快問題，黨中央、國務院采取了多項宏觀調控措施加以解決。其中嚴格土地管理，制止亂占濫用土地，促進土地合理利用是一項重要內容。
為配合國家開展土地市場的治理整頓，發揮稅收的調節作用，為國家經濟發展大局服務，必須進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅的征收管理工作?！?005年，國家稅務總局在《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發[2005]156號）中，嚴令各級稅務機關：“嚴格堅持依法治稅。對于存量房交易環節所涉及的營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對稅法及相關稅收政策進行變通和調整?！?br />
實行土地增值稅清算，堵塞稅收流失漏洞，強化征收管理就是彰顯其目的、確保其功效。為抑制房地產行業不正常的“火暴”、不降溫的房價等不理性的“擴張”等發揮稅收應有的作用。
二、超率累進
土地增值稅是我國目前惟一一個實行超率累進征收的稅種。土地開發、經營房產所獲取的增值額的絕對量既是土地增值稅的征稅對象，又是計稅依據，但不是選擇適用稅率的依據。這是我國土地增值稅有別于其他所有稅種的關鍵所在。
被媒體所稱的30%～60%的稅率，是指土地增值稅實行的四級超率累進稅率：（一級）30%，適用于增值額未超過扣除項目金額50%的部分；（二級）40%，適用于增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分；（三級）50%，適用于增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分；（四級）60%，適用于增值額超過扣除項目金額200%的部分。
土地增值稅之所以采取超率累進稅率，就是看中了累進稅率在收益調節上體現量能負擔之優點。以開發房地產的分別收益10萬元和100萬元為例。如果實行假定的10%的比例稅率。兩者收益額懸殊10倍但稅負水平相同?？此贫愗撌枪降?，但體現不出負擔水平與負擔能力相當的原則。而采用不同的收益階距規定不同等次的稅率，就可以解決這一問題。假設以10萬元為基數，規定每增加50萬元為一個等次，依次分別規定為10%、15%、20%等的稅率，獲利100萬元的實際負擔的稅負是獲利為10萬元20倍。高收益高負擔、低收益低負擔就得以顯現。
三、嚴征不貸
從土地增值稅誕生之日起，有關機關在對其征收管理上相繼共下發了一系列文件，采取了下列辦法和措施。
一是以發“證”為關卡實行攔截管理。
1996年，國家稅務總局先后與國家土地管理局、建設部聯合下發了國稅發[1996]4號和48號文件，分別強調：土地管理部門憑稅務部門出具的土地增值稅完稅（或免稅）證明，辦理土地使用權的權屬變更登記，更換《國有土地使用證》。凡未取得主管稅務部門發放的完稅（或免稅）證明的，土地管理機關不予辦理土地使用權的登記及過戶手續，也不發放《國有土地使用證》；凡沒有取得主管稅務部門發放的完稅(或免稅)證明的,房地產管理機關不予辦理有關的權屬變更手續,不予發放房地產權屬證書。
2005年，《國家稅務總局、財政部、國土資源部關于加強土地稅收管理的通知》（國稅發[2005]111號）重申：各級國土資源管理部門在辦理土地使用權權屬登記時，應按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續；對于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關的手續。辦理土地登記后，應將完稅（或減免稅）憑證一聯與權屬登記資料一并歸檔備查。
二是以動“土”為源頭實行知情控管。
國稅發[2005]111號明確：各級國土資源管理部門應根據當地地方稅務、財政部門的需要，提供現有的地籍資料和相關地價資料，包括權利人名稱、土地權屬狀況、等級、價格等情況資料，以便稅務部門掌握土地的占有和使用情況，加強土地稅收的管理。對于通過征用或者出讓、轉讓方式取得的土地，以及出租土地使用權或變更土地登記的，國土資源管理部門在辦理用地手續后，應及時把有關信息告知當地的地方稅務、財政部門。
各級地方稅務、財政部門要充分利用地籍資料和相關地價資料，加強土地稅收的管理。各級國土資源管理部門在進行用地情況檢查和查處土地違法案件中，發現擅自轉讓（受讓）土地的，除按有關規定進行處理外，還應查驗土地使用人的完稅（或減免稅）憑證，對于不能出具完稅（或減免稅）憑證的，應將有關情況及時通報地方稅務、財政部門。
三是以“契稅”為把手實行“一體化”管理。
《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發[2005]156號）指出：對存量房交易環節所涉及的稅收要實行“一窗式”征收。契稅已劃歸地稅部門管理的，在房地產交易場所設置的征收窗口，要做到各稅統管，既負責辦理契稅的征收事項，又負責辦理營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等相關稅種的征收事項。
四是以“發票”為手段實行票控管理稅。
1.國稅發[2005]156號規定：在契稅納稅申報環節，各地應要求納稅人報送銷售不動產發票，受理后將發票復印件作為申報資料存檔；對于未報送銷售不動產發票的納稅人，應要求其補送，否則不予受理。各地要按照《通知》的要求，在契稅征收場所或房地產權屬登記場所，代開銷售不動產發票。要在代開銷售不動產發票時，及時征收營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收，并按國家規定的稅款入庫預算級次繳入國庫。
2.自2006年10月1日起執行的《國家稅務總局關于印發<不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法>的通知》(國稅發[2006]128號)，將不動產和建筑業納稅人區別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。
與此文件相連接，《國家稅務總局關于使用新版不動產銷售統一發票和新版建筑業統一發票有關問題的通知》（國稅發[2006]173號）指出：
稅務總局決定
（１）從2007年2月1日起，凡從事銷售不動產的單位和個人，在銷售不動產收取款項時，必須開具稅務機關統一印制的《不動產發票》。《不動產發票》按照使用對象不同分為《銷售不動產發票（自開）》和《銷售不動產發票（代開）》兩種。不動產自開發票由自開票納稅人領購和開具；不動產代開發票由稅務機關代開，稅務機關以外的其他單位不得代開《不動產發票》。
（２）《不動產發票》為電腦四聯式發票。第一聯發票聯（付款方付款憑證），第二聯辦證聯（房管部門留存），第三聯記賬聯（收款方記賬憑證），第四聯存根聯（收款方留存），不動產代開發票存根聯由代開稅務機關留存。
（３）從2007年2月1日起，凡從事建筑業應稅勞務的單位和個人在收取工程（結算）款項時，必須開具稅務機關統一印制的《建筑業發票》?！督ㄖI發票》按照使用對象不同分為《建筑業統一發票（自開）》和《建筑業統一發票（代開）》兩種。建筑業自開發票由自開票納稅人領購和開具；建筑業代開發票由稅務機關代開，稅務機關以外的其他單位不得代開《建筑業發票》。（
