房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織，主要經營業務包括：土地的開發與經營、房屋的開發與經營、城市基礎設施和公共配套設施的開發建設和經營、代建工程的開發等。房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，通常包括土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、管理銷售費用及開發期間稅費等。房地產企業成本管理是依據成本計劃，對成本計劃實施過程中的各項因素進行控制和監督，以保證成本計劃得以實施的一種管理活動。加強房地產企業成本管理，可以拓寬企業盈利空間，有效整合企業資源，提高核心競爭力，確立行業競爭優勢。房地產企業成本管理是房地產開發項目管理的重要組成部分，是一種全過程、全方位和全員性的管理活動，貫穿于工程項目管理活動的全過程，整個工程項目活動從項目規劃設計到項目施工建設，再到項目竣工驗收等階段，各環節緊密相聯，環環相扣，每個階段和每個環節都離不開成本管理工作。加強成本管理，必須按照合同約定，選擇合理的施工方案，圍繞著成本管理目標，精心組織施工，合理投入人力、物力和財力，落實成本管理責任制，各個環節中每項業務都要納入到成本管理范圍，加強施工過程各個環節的管理，重視事前預測和過程控制，使得企業項目成本基本符合成本測算的范圍，堵塞成本管理漏洞，防止項目施工過程中的損失與浪費現象的發生，加強施工進度控制和安全生產監督，節約物質消耗，降低工程成本，以取得最大的經濟效益與社會效益，增強市場競爭力。
一、轉變成本管理理念
房地產企業必須把成本管理好壞作為衡量管理水平高低的一項重要指標，全面提升全體員工的成本管理意識，培育員工良好的職業素養，增強企業綜合競爭軟實力。首先，樹立以人為本的成本管理理念。房地產企業涉及面廣，施工周期長，工作任務重，其成本管理是一項艱巨而繁瑣的工作，需要全體人員相互配合與支持。應定期開展成本控制教育活動，讓每位員工認識到成本控制的重要性，將成本控制意識落實到各自的工作崗位上，將成本管理與經濟效益結合起來，使得成本管理理念深入人心，人人參與成本管理工作。其次，樹立全面成本管理理念。房地產企業必須科學地安排工程項目，將成本管理活動貫穿于工程投標、設計、組織、施工與竣工驗收等各個環節，滲透到每一道施工工序，涉及到工程成本項目中的所有職能部門和人員。必須加強財務部門與各個部門之間相互溝通與聯系，成本管理不僅是財務部門的工作職責，也是各個部門應盡的義務，必須將成本控制目標落實到相關部門與個人。最后，樹立成本管理責任意識。房地產企業與工程承包方確定目標成本后，應制定成本管理目標，圍繞成本管理目標組織工程施工活動，將目標成本分解到各部門和各個施工環節，層層落實，明確各部門成本管理責任，加強施工階段的人工費、材料費和機械費的成本控制，合理安排施工，精打細算、增產節約，優化資源配置，降低工程成本，實現經濟效益最大化。
二、完善目標成本管理
目標成本是房地產企業成本控制的前提和基礎，是項目在開發過程中控制成本的依據。目標成本管理是企業依據經營目標進行成本預測，確定合理的成本控制目標，對成本目標進行分解、控制和考核評價，實現成本控制目標的活動。其實質是結合企業經營目標來預測成本控制目標，并對成本控制目標進行分解和落實，實現成本分析、執行考核和結果評價，降低經營成本，提高經濟效益，實現企業經營目標。房地產企業必須根據項目特點和分包工程方案，將建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位建筑安裝成本，明確工程承包方成本管理目標，將房地產企業成本管理的目標層層分解到有關責任部門，做好施工方案優選、材料設備投入、施工組織，安全生產、質量監理、工程驗收、竣工結算等工作。建立嚴格的目標成本考核制度，做好開發項目成本管理績效考評工作，根據各責任單位的經濟責任和成本管理具體內容，制訂明確的考核方法和標準。由房地產企業將開發項目各個階段發生的成本與費用具體分配到工程承包方，承包方圍繞著工程項目，將目標成本進行細分，縱向分解到各施工班組和責任人，橫向分解到項目部和職能部門，建立縱向到底、橫向到邊的目標責任制體系，通過上下分工，縱橫結合，形成責任分明、分工合理的成本管理網絡，將績效考評與成本管理密切結合，激發員工成本管理的積極性，把成本管理工作落到實處。房地產企業應當加強對工程承包方工程進度與質量的監督與考核，及時發現施工中存在的問題，將工程項目的成本管理目標與房地產企業長遠發展戰略聯系起來，提高企業經濟效益與社會效益，樹立房地產企業良好的社會形象。
三、加強工程成本控制
房地產企業必須加強對工程項目各個階段的成本控制，合理安排人、財、物的投入，提高資金使用效率，保證企業經營活動的順利進行。項目規劃設計階段的成本控制是房地產開發企業成本控制的關鍵，項目設計方案的好壞將直接影響財力、物力、人力的投入多少以及施工成本的高低。房地產開發企業要做好施工項目市場調研和評估論證，從項目施工的客觀環境、經營規模和市場前景進行考察，了解項目預期收入、成本、利潤以及風險情況，預估工程總造價，通過多方競標的方式選擇最優的設計方案，降低工程所需的設計、材料、設備、安裝、施工等費用。精心研究合同條款，加強合同管理，嚴格執行工程承包合同，控制合同變更，提高合同履約率，減少和避免施工索賠，降低工程費用，控制工程造價，實現經濟效益最大化。項目施工階段是最為復雜的環節，房地產企業應當精心組織施工，減少與避免施工索賠風險，與承包方和材料供應商簽訂合同，在工程分包和材料招標采購過程中，完善投標單位的資格預審與考核制度，明確項目承包方和發包方相應的權利和義務，主要包括：材料價格、項目質量、施工進度、成本控制目標、工程款支付以及基礎配套設施等問題，加強工程質量檢查與監督，在保證安全生產和工程質量的前提下，使得工期與效益之間達到平衡，保證施工的質量和進度，降低工程造價，達到控制成本的目標。項目竣工階段是項目成本控制的最后階段，體現成本控制的最終效果，工程結算交付使用后，成本控制才算真正完成，應對施工單位提交的工程結算書進行審核，根據合同規定，核實工程質量、計算工程造價、結算工程款以及處理工程賠付事項。
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四、實行全面預算管理
在房地產企業成本大幅上升、利潤急劇下滑和行業競爭日益加劇的背景下，加強成本管理，做好房地產全面預算管理顯得越來越重要。全面預算管理是利用預算對企業內部各部門的各種財務及非財務資源進行分配、控制和考核，以便有效地組織和協調生產經營活動，完成既定的經營目標的管理手段。房地產企業應該根據自身的特點，在規劃設計、項目招投標、工程分包、竣工結算等階段推行全面預算管理，明確預算的編制、審批、執行以及控制等一套完整的全面預算管理制度。房地產企業必須采用全員參與、上下結合、分別編制、分類匯總、綜合平衡的方式實行預算編制。企業預算管理委員會應根據各部門的預算指標匯總報告，認真分析行業市場趨勢，按照預算計劃目標，將全面預算分解為部門預算，將預算指標層層分解，貫穿于企業業務活動的始終，從橫向和縱向落實到內部各部門、各環節和各崗位，預算執行單位的職責是執行計劃、上報匯總、分析反饋，應當將預算作為預算期內組織協調各項經營活動的基本依據，嚴格控制每項業務審批手續，加強各部門之間溝通交流，設計、造價、工程、財務、招投標、銷售、供應等部門應加強協調與配合，開發部門負責土地開發預算計劃執行，設計部門負責設計預算計劃執行，營銷部門負責銷售預算計劃執行，財務部門負責項目成本預算計劃執行，形成全方位的預算執行責任體系，保證預算目標的實現。預算一經批準，不得隨意調整，因不可抗力等客觀因素導致預算執行發生重大差異，確需調整預算的，應當嚴格履行審批程序，保證預算管理的嚴肅性與權威性，提高預算的控制力和約束力。
綜上所述，成本管理是企業的生存基礎和核心戰略，是轉變經營方式的重要手段，是提高經濟效益的有效途徑，成本管理水平的高低直接決定企業盈利能力的大小和競爭能力的強弱。成本管理是一項綜合性、連續性的工作，需要多部門的積極配合來共同完成。成本控制過程貫穿于投標階段、施工準備階段、施工過程中以及工程竣工驗收階段的各個環節，涉及到每一個部門和每一個職工，企業必須在保證工程施工質量和安全生產的前提下，按照戰略目標和資源整合的要求，控制項目成本，降低開發成本，提高企業社會效益和經濟效益，促進企業持續健康地發展，在競爭中立于不敗之地。
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