摘要：全面預算管理是實現企業價值最大化的一種管理方法，而對于房地產企業而言，資金預算管理是全面預算管理的核心。本文闡述了資金預算管理對于房地產企業的重要意義，并針對目前房地產企業資金預算管理中存在的問題和不足提出了一些解決措施。
關鍵詞：房地產企業 資金預算管理 措施
房地產企業投資周期長，所需資金多，不確定因素多，要想提高房地產企業的經濟效益，必須建立“現金為王”的財務管理理念。目前，受國家宏觀調控政策影響，行業競爭加劇，中小型房地產企業資金鏈不斷緊縮，要維護資金平衡，平穩過“冬”，必須實行資金預算管理。
一、房地產企業資金預算管理的重要性
房地產企業資金預算管理是全面預算管理的靈魂與核心。全面預算管理是一個以預算為標準的管理控制系統，涵蓋經營活動的方方面面，按涉及的業務活動領域分為業務預算和財務預算。財務預算又分為資產負債表預算、利潤預算和資金預算。在房地產行業中，由其高負債、高風險和高利潤的特性決定了預算管理工作的關鍵在于現金流量的管理，尤其是目前國家宏觀調控的大背景下，只有在資金平衡、現金流順暢的基礎上才能保證項目正常運行，也才能談得上資產負債表預算和利潤表預算。因此，房地產企業全面預算管理的核心是資金預算。資金預算是以各項營業預算和資本預算為基礎，反應各預算期的收入款項和支出款項，并做對比說明，其目的在于資金不足時籌措資金，資金多余時及時處理現金余額，并且提供現金收支的控制限額，發揮資金管理的作用。資金預算管理是由資金預算編制、預算調整及執行跟蹤管理、監督考核等三部分組成。
房地產企業資金預算管理的意義如下：
⒈維護資金平衡，防范資金風險
實施資金預算管理，便于企業從全局上擺布資金，把控整體資金流向。資金預算管理有利于企業對自身的資金資源進行準確盤點，及時預測資金需求，提前做好風險評估和準備，在預見資金緊張時及時籌措資金，滿足企業生產經營需要；在資金多余時及時增加投資，提高企業資金效益，起到資金“蓄水池”的作用。房地產行業是一個資金密集程度很高的行業，資金緊張是整個行業的普遍現象，資金預算管理的焦點在于合理、有效地控制現金流量，設置資金預警點，做好風險防范管理，建立風險應對機制，提高企業應對風險的能力，維護企業資金平衡。
⒉加強成本控制，實現財務目標
預算既是企業各部門工作的協調工具，又是各部門工作的控制標準，同時，還是對各職能部門各崗位的一種考核依據。實施資金預算管理，有利于嚴格控制企業各項成本費用支出，強化成本效益分析，減少浪費，樹立“利潤=成本-浪費”新成本主義觀念，實現企業財務目標。對于房地產企業來講，實施資金預算管理，就是對目標成本和現金流量進行預算控制，如防止工程施工中非必要的工程變更支出、為了實現銷售回籠目標而投入超預計的營銷費用等。
⒊規范企業行為，謀求企業發展
實施資金預算管理，要求企業完善與企業發展戰略配套的預算管理制度，健全預算管理組織體系，建立預算的編制、實施、控制、調整和考評一整套管理系統，以此來規范和考核企業的全部人員行為和全部經營活動，降低房地產企業運行的風險，促進經濟效益的提高，謀求企業的平穩快速發展。
⒋參與績效評價，強化企業管理
資金預算管理貫穿于企業經營活動的各個環節，涉及到所有的部門和人員。將預算管理與企業績效評價有機結合，通過預算的考評、獎懲體系，評價部門及員工的績效，有利于體現績效考核的客觀性、公正性。因此，資金預算管理有利于績效考核的科學化、規范化和制度化，有效促進企業管理水平的提高。
二、房地產企業資金預算管理中存在的問題和不足
⒈企業資金預算與戰略目標聯系不夠
房地產企業尤其是中小型房地產企業項目少，戰略多變甚至沒有長期戰略，往往年初下達的預算管理計劃到了年中就已經面目全非，完全跟不上企業的戰略變化，存在預算編制難、執行難的問題，更談不上控制和考評。即使有中長期戰略，預算編制時也往往采取傳統的年度預算，對項目的整體性欠考慮，與企業戰略目標脫節。
⒉預算指標缺乏科學性，執行效果不理想
中小型房地產企業的決策往往取決于企業決策者的價值觀。在制定預算計劃時對國家政策走向研究不夠，對市場需求調研不足，僅憑主觀期望決定企業經營目標，根據主觀需要判斷公司的資金流入和流出，整個預算指標體系缺乏客觀性、科學性，與市場的融合度不夠，缺乏對市場的應變能力，從而導致實際執行情況與預算指標的高度偏離，預算失去了應有的意義。
⒊受政策影響大，不確定因素廣泛
房地產企業的開發項目往往分布于不同的地方，跨市或跨省，受各地地方性政策影響程度高。而且，房地產開發項目建設周期長，至少2-3年，期間政策變化大，不確定因素廣泛，缺乏規范性。
⒋收入的彈性與支出的剛性之間的矛盾突出
房地產企業的資金流入主要是房地產租售收入和融資收入。房地產租售收入受國家調控、行業政策、地方政府行為、市場環境、消費者心理預期及客戶偏好等諸多因素影響；融資收入也受國家金融政策干預，預算執行結果往往與預算計劃的偏離度較大。而一個項目的資金支出如開發成本、管理、營銷、財務費用等往往是剛性的，壓縮空間有限。因此，資金流入的減少與資金支出的增加之間存在不可調和的矛盾，最終結果就是資金預算盈余的減少乃至資金缺口的形成，從而打破公司資金預算計劃的平衡。
三、完善資金預算管理的措施
⒈以企業發展戰略為核心健全資金預算管理
資金預算管理的實質是用財務數據即現金流來描述企業戰略發展目標及具體方案，是保障企業戰略目標順利實現的必要保障。以企業的發展戰略為核心，就是要樹立“戰略支持預算，預算指導戰略”的觀念。首先要求企業構建中長期的發展戰略，使企業的發展目標得以中長期化，穩定化，避免企業的戰略不斷改變，呈無序狀態。只有在穩定的戰略下才能建立有效的資金預算管理體系，才能利用預算管理工具提高企業整體價值，提升企業綜合競爭力。其次，以企業的發展戰略為核心，要求企業注重市場調研和企業自身資源分析，在企業整體規劃的基礎上，以項目預算為依托，根據中長期戰略及年度計劃目標編制各期資金預算，使企業的各期預算相互銜接，避免資金預算管理的盲目性，確保資金預算平穩順暢實施。
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⒉科學設置預算指標
首先，在制定資金預算整體指標時要吃透政策走向。房地產行業受政策性因素影響較大，因此，企業在制定資金預算指標時不能主觀決斷，一定要根據從中央到地方的各級調控政策合理把握相關指標的設置，并留有一定余地。其次，制定資金預算指標要面向市場，對項目所在地的市場需求、目標客戶及其消費偏好、社會文化及風俗習慣，已有商品房空置情況、同類樓盤的品質和價位等等進行充分調研，使預算指標的設置符合市場需求。再次，企業要對自身資源進行分析，準確定位，根據企業的項目狀況，資金實力，員工能力等實際情況設置資金預算指標，保證指標的科學性、合理性和可行性。
⒊選擇恰當的預算編制模式
公司的資金預算編制模式多樣，從明確預算目標和便于執行的角度考慮，優先選用“三下兩上”的預算編制模式。首先由企業董事會根據公司戰略下達總體目標，公司各職能部門根據總目標分解編制部門預算計劃上報（分解到各崗位），預算管理委員會根據總目標及具體情況審查平衡后下達各職能部門討論調整，匯總調整方案后上報預算管理委員審查，報董事會審議批準后下達各部門執行。這樣，一是發動了全體員工參與，一線的員工更了解實際情況，預算編制出來更接近實際；二是公司總目標分解到各職能部門各崗位，便于績效考核；三是預算計劃編制時各部門之間已經過博弈與統籌，便于預算計劃執行時的溝通與協調。
⒋掌握好資金預算編制周期
房地產企業開發周期長，不確定因素多。為保證各項目正常運行，做好資金儲備，企業應統籌考慮各項目的運營周期，依據項目開發進度，采用“縱橫交織”的模式，在編制周期上縱向根據項目進度，橫向按年、季、月甚至周安排資金預算的編制、執行、調整、分析和控制，保持資金鏈的正常運行。
⒌強化資金預算管理的嚴肅性
年度資金預算指標一經下達，即成為企業內部具有“法律效力”的規章制度，必須無條件執行，以維護資金預算管理的嚴肅性和預算指標的剛性，一般情況下不得隨意調整。在執行中由于市場環境、經營條件、政策法規等發生不可預見的重大變化，企業采取積極措施后仍不可克服和避免，致使資金預算指標與現實發生重大偏差的，一般在每年第三季度開始時對下半年資金預算計劃進行一次調整和完善。
⒍加強部門之間的合作，建立部門聯動機制
建立部門聯動機制是解決資金預算收支矛盾的重要措施之一。房地產開發涉及研發、策劃、工程、財務、成本、營銷等各個預算職能部門，應該在預算管理委員會的組織下，由預算管理執行辦公室統籌安排，各預算職能部門緊密合作，負責各自部門預算的編制和執行；預算管理執行辦公室（可委托財務部門）負責具體的統計、匯總、分析；成本控制部門負責控制、考核和評價。一旦某個時段資金流入不夠，其他涉及資金流出的部門就要積極行動起來，千方百計壓縮本時段資金支出，確保“量入為出”；如果某時段必須保證資金供給，則涉及資金流入的部門就要想方設法組織資金流入，做好資金儲備。
⒎分解落實各部門各項目公司責任，完善監控與考核
公司下達資金預算計劃指標時應將資金預算指標與公司的業績考核指標相結合，明確預算考核的指標定義、管理目標、考核方式，激勵措施等，并落實到具體職能部門及各責任人。如一旦出現收入下滑，要對營銷部門問責；若管理費用超支，要針對行政部門問責。由于全體員工參與了資金預算計劃的編制，對預算計劃心中有數，因此在執行過程中能充分發揮主觀能動性，對偏離預算的不利活動進行自我糾偏，積極對照預算目標進行自我控制，落實預算指標。
⒏建議按月推行資金預審批制度，保持預算的動態化
資金預審批制度，是保持預算管理動態化的一個重要舉措。即每月初對照年度預算計劃和企業實際資金需求情況，編制本月資金收支計劃表，報預算管理委員會審批。預算管理委員會尤其要注重超預算支出項目的審議，分析其產生原因，是否是必需的支出。如果必要，應及時組織具體技術部門、財務部門和成本管理部門進行成本費用測算，分析對資金預算總目標的影響，擇優選擇認證方案。方案確定后，按公司規定的審批流程報批。當月資金收支必須嚴格按照預算管理委員會審議后的計劃執行。
⒐確立合理的資本結構，建立多元化融資體系
融資是房地產企業永恒的話題，尤其是在目前資金瓶頸對企業發展的制約日趨嚴重的市場態勢下。當前，不少中小型房地產企業由于開發項目少，單一的項目貸款不足以支撐項目開發，部分甚至大部分資金來源于短期融資，雖然資金成本較低，但資金利用時間短，受金融政策影響大，資金鏈面臨的風險較高。做好資金預算管理，尤其要注重確立合理的資本結構，保證長期資金與短期資金的合理比例。在此基礎上，構建以銀行為主的多元化融資體系，不斷拓寬融資渠道和創新融資方式，長期融資與短期融資結合，直接融資與間接融資并用，為企業的項目開發和正常運營提供必要的資金保障。
總之，在目前國家嚴厲調控的宏觀環境下，房地產行業內部競爭不斷加劇，廣大中小型房地產企業要在復雜的環境中求得長期生存和發展，必須根據國家政策導向和市場行情變化，加強自身建設，實施資金預算管理，維護企業資金平衡，防范市場風險，提高經濟效益，實現企業發展目標。
參考文獻：
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⑷ 陳雙圣，房地產企業預算管理體系的構建研究，建材發展導向，2013（14）.
作者：張麗萍
