一、評估機構存在的問題
房地產在作為抵押物抵押時，首先要對房地產的價值進行準確的評估，然后確定具體的抵押價值，最后按已定抵押價值的一定比率再發放貸款。房地產的評估工作是由具有評估資質的專業機構進行評估的，而有些評估機構沒有按實際情況做出準確的評估報告，導致了評估價格的虛假性，在法律意義上又有很大的欺騙性。不切實際的評估對任何客戶或銀行都是極不負責任的，它擾亂了社會的發展秩序，影響了社會誠信體制，破壞了評估業的聲譽，給評估業的正常發展造成了很大的危害，為金融業有效的運營帶來了很大的困難。
（一）信貸人員不實際的評估報告。
由于行業競爭的激烈性，業務的多少對銀行工作人員有很大的壓力，個別銀行會要求工作人員在有限的時間內完成他們制定的目標要求，正是這些壓力導致某些員工為了完成上級交給的任務，做了一些虛假的報告，使他們與客戶站在了一起，很多沒有償還能力的客戶，都做出虛擬的抵押物，用以制造他們有償還能力的假象，銀行的好多經濟糾紛都是這個原因到導致的，進而造成銀行不可挽回的經濟損失。一單信貸業務的完成需要經過很多部門的審核，不僅要保證每項經濟指標的優良，還要滿足上級部門對客戶嚴格要求的信貸條件，某些信貸業務的基層客戶經理為促成這宗信貸業務已經做了很大的努力，為了自己的業務成績，他們更希望自己的客戶能夠審核成功，所以，在更多情況下的委托評估時，他們更愿意選擇站在了客戶的一邊。
（二）評估機構與金融機構現存問題。
隨著我國經濟體制的改革深入，房地產價格評估機構依附政府、不適應市場經濟要求的弊病慢慢顯現出來，如有些政府部門的腐敗現象，導致評估機構沒有自主權而不能承擔應有的風險；還有行業與地區的壟斷性加強，致使評估機構存在政企不分的行業壟斷現象。更有甚者，某些評估機構為了得到評估業務，用一些非法手段，如因回扣而滿足客戶的無理要求等，導致了評估機構之間的不正當競爭現象。
客觀上，評估機構都會會遵守“誰交費就對誰負責”的潛規則，很多時候他們容易受到客戶的直接影響，他們就會出具更高一些的評估價位，而在受到金融機構的委托時，他們出具的評估價格就會低一些。在競爭如此激烈的房地產評估市場，評估機構的本質就是為客戶和金融機構提供滿意的服務，而客戶作為房地產評估機構的主要業務來源，他們常常處于很有優勢的地位，對評估結果有著不容忽視的影響力。雖然我國房地產評估機構的從業人員數量在逐年增加，但其質量和從業人員的素質提高卻比較緩慢。此外，評估行業還存在許多急需解決的根本性問題，主要有：評估行業的壟斷性非常嚴重，影響了公平競爭的原則；評估機構是根據現金回扣來承攬業務，進行不正當的競爭；評估機構的管理體制過于死板，比較僵硬化；評估機構業務人員的躲避風險意識不是很強，從業人員的整體綜合素質有待提高等等。
另一方面，信貸審批和風險控制都是按照分工獨立進行的，然而很多審批部門和風險控制部門都缺乏專業技術人員的把關。多數金融機構對房地產抵押評估報告的評審都沒有專業技術人員的指導，不能對那些虛假的報告或有問題的報告、不切實際的報告提出質疑，不能從專業的角度發現問題的所在，進而不能控制房地產評估報告審批結果。金融機構與平寄機構的獨立性，致使兩者之間并不加以溝通，對某些信息情況不是很了解，為本沒有能力貸款的客戶做的虛假評估報告得到了可乘之機。另外，銀行在某些時候只看中抵押物表面現象，而對抵押不進行深層的審查，片面的認為抵押物只要辦了抵押手續就一切萬事大吉，因而造成了很大的潛在風險。
（三）房地產抵押評估存在的法律問題。
在我國，為成年人也具又民事權利的能力，所以，他們也可以買房，可以領取房屋產權證書，但在簽訂買賣房合同和辦理相關權屬登記時應該由未成年人的法定監護人代理，而這就引起了未成年人關于房產抵押的相關問題。由于很多原因，好多購房者將未成年子女的房屋進行出賣或抵押，但未成年子女的父母處理孩子的房產并不是為了孩子的利益，而是為了未成年人父母的生活、生產或經營的需要，用未成年人的房產做抵押或出賣，但無論是對房產進行抵押或出賣，都是一種對房屋所有權處分，監護人可以為孩子代購房屋，但不可以隨意處理未成年被監護人的房產，不能對被監護人的法律權益受到威脅。
有些不法分子利用假房屋所有權證在銀行貸款進行詐騙，一旦犯罪分子得逞，勢必會帶來巨大的經濟損失。此外，我國的私有房產大部分都屬于配偶間共同擁有，貸款抵押申請人很少做共有財產登記，多數已習慣由一方登記，而登記機關若強求申請人要以共同財產登記或要求其提供房產為一人所有的約定，反而有時會引起強烈的反對意見。但房地產擔保主要就在于它的交換價值，私有住宅在房地產的抵押中占有很大的一部分，因此，即使是按份共有，及時實現抵押權也很困難，增加社會糾紛。還有些借貸人不經過正規法定程序、在不符合法定條件的情況下，憑借其與政府的關系，通過各種各樣的途徑非法獲得不合法的土地使用權證明，這樣的抵押存在很大的糾紛潛在風險和抵押無效的法律風險。
二、合理評估可以保證各方面的合法權益
房地產的抵押價值評估關系到很多方面的利益，包括相關抵押人、抵押授權人、擔保人甚至整個國家金融行業的利益。銀行在實行房地產抵押業務中，盈利原則與安全原則的共存曾經被懷疑是相互矛盾的，某些時候，若銀行把保守原則放在第一位，勢必會影響銀行資產的盈利性；若增多貸款條件，則將會導致更大的經營風險。所以只有對所抵押的房地產價值能給出正確恰當的評估，才能使銀行資產得到較好的保障，既保證了銀行的利潤，又得以讓銀行資產安全運行達到盈利性。
房地產價值評估結果的合理性，能夠讓抵押人合理工作的獲得貸款金額，保護抵押人應有的合法權利，減少抵押物的處置風險，使抵押人能夠正確的確定抵押物責任擔保的范圍，進而確保貸款的安全性，使擔保人的被受信任度提高，增加擔保人的利潤收入。對于國家而言，能否促進金融業與房地產業健康的發展，與能否準確的評估房地產抵押價值的結果和金融服務的良性循環與業務擴大有密切的聯系。
三、關于房地產抵押評估的意見
（一）對于信貸人員的意見。
任何一個行業的工作人員都應具備職業道德，而信貸人員也不例外。作為一名房地產抵押評估的工作人員，不僅僅只需要扎實的理論知識基礎，若沒有良好的職業道德，即便有再精通過人的業務知識和豐富的社會實踐經驗也不會做出公開、公正、公平、準確的評估，而這一損害影響的不止是當事人的利益，也會對銀行信貸資金產生一定的影響。信貸人員應該準確掌握有關房地產估價理論和實際評估方法，不受客戶或金融機構的委托影響，對抵押物的價值進行客觀而準確的評估，正確的評估給銀行與抵押人雙方都不會帶來任何風險。信貸人員更應嚴格堅持先辦理抵押登記后再發放貸款的原則，以免讓不法人員有可乘之機。
（二）對評估機構和金融機構的意見。
房地產評估機構發展的根本是隨時隨地為客戶和銀行提供優質的服務。近年來，我國房地產評估業已逐步成熟規范，而新競爭形式的改變，為房地產評估機構快速發展提供了很好的機遇。首先要建立一支具有較強市場競爭力的精英房地產評估團隊。現在的房地產評估機構都初具規模，已基本適應房地產市場的發展需求，但現代社會經濟活動的復雜性和和科學技術的快速發展，給房地產評估業也造成了巨大的壓力。評估報告質量的好壞完全是由評估師所決定的，擁有好的評估師團隊是決定一個評估機構最主要的因素。為此房地產評估機構在對評估人員的管理方面應注意：（1）定期對評估師職進行業務學習和技能培訓（2）為促進房地產評估的討論與交流創造條件。其次，房地產評估機構應重視房地產評估信息系統的建立。如今，我們已經進入了網絡信息時代，人們獲得信息能力的速度大大加強，為房地產的評估行業創造了更好的發展條件。最后，我們要拓展服務空間，讓房地產評估也更好的適合我國未來房地產市場的發展需求。
筆者對金融機構（主要是銀行）在具體辦理房產抵押時給出以下幾點建議；（1）在辦理抵押業務時，銀行只辦理所屬抵押人的財產并將其抵押給其他債權人，并登記去有關部門查詢與已抵押房產的詳細情況，避免重復抵押情形的出現（2）只對已建成完工并且已獲得房產證的房地產進行辦理，對于未完成的工程銀行只給辦理整體抵押（3）僅對可以進行房產分割處理的房產辦理“分割抵押”。
（三）在法律方面關于房屋共有的意見。
信貸人員要努力的學好相關法律知識，以便能正確的判斷房地產抵押的合法性及抵押的有效性，避免造成抵押的無效或信貸資金的受損。在房地產抵押物評估中，首先應該明確所評估土地、房產抵押物的歸屬權，有些評估人員并沒有弄清楚抵押物的所屬權就對其進行了評估抵押，給真正的房產所屬人造成了很難以解決的法律糾紛問題。所以在進行抵押評估前必須要核查明白，以免做出不準確的評估。
（四）改進及完善房地產抵押業務的意見。
在改進房地產抵押手續的過程中，可以實行建立行內評估制度。抵押物的審查、評估、登記等每一環節都是抵押貸款必不可少的步驟。在特定條件下，銀行可以自行建立獨立的評估機構，來評估抵押物的價值，這種評估不僅能為客戶節省評估所用的費用，還能為銀行放貸節約寶貴的時間，提高銀行的工作效率，有便于得到優質客戶，提高行業的競爭力。銀行對抵押物的價值能夠進行一個統一具體的評定標準，避免同樣物品由于不同評估機構的評估而產生不同的價值，也是銀行自評的很大優點。
有時一些具有特殊情況難以估價的抵押物，也可以委托某些專業的評估機構進行評估。而銀行在拿到評估機構的報告時，一定要有專業負責人進行審查，對評價物各個方面都要進行仔細認真地核對，檢驗所給的評估價值是否真的準確。
四、結語
房地產評估是指估價人員在根據估價目的、遵循估價原則、按照估價程序，選用適宜的估價方法，再在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定。所以在進行評估前必須明確估價目的、估價原則、估價方法與估價時點等問題。在房地產抵押行業的評估分析中，會遇到很多問題，評估抵押物要根據實際情況來做出具體的分析，如遇到難以做出評估的特殊抵押物，還要請專業評估人士幫助，以避免做出不合理的評估。在房地產抵押價值評估中，無論是銀行的自行評估還是委托評估，都要以客觀的態度遵循公平、合理、公正的原則，不僅要保證抵押人的有效合法權益，更要有效控制信貸資金的風險。在競爭日益激烈的市場環境中，只有樹立良好的職業形象，不斷的改進和完善房地產抵押評估工作，才能使我國的房地產抵押貸款業務得以更快、更長遠的發展。
（作者單位：包頭市城市房屋征收中心）
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作者：張建平
