物業專項維修資金是物業管理的重要內容。本文分析義烏市物業專項維修資金管理的現狀，分析存在的問題，提出改進措施包括：成立專業的物業專項維修資金管理機構，加強社會審計監督等。
物業專項維修資金是指專項用于建筑物內共有部分、共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，因其專款專用這一性質又被業內人士稱為住宅的“養老金”或“大病統籌”。維修資金往往數額大、涉及業主多，不便在費用實際發生之后再向各個業主分攤，因此，必須對維修資金的籌集、使用、管理和監督進行規范，從而保障房屋所有人的合法權益，保障和發揮建筑物的正常使用功能。
一、義烏市物業專項維修資金管理現狀
（一）建章立制，政府主管部門重視并制定了相應管理辦法。根據國家及浙江省的法律法規，結合當地實際，義烏市出臺了《義烏市住宅區物業管理辦法》，對物業專項維修資金的繳存、使用程序等進行了規定；2008年3月，義烏市建設局下發了《關于貫徹落實〈浙江省物業專項維修資金管理辦法〉、〈浙江省住宅物業保修金管理辦法〉的通知》，進一步規范了物業專項維修資金的管理和使用。
（二）物業專項維修資金的交存、使用增長迅速。截至2012年底，113個樓盤已建賬到戶，繳款戶數為45 815戶，共歸集物業專項維修資金本金近2.0億元，年均增長比例超過20%。隨著時間的推移，越來越多的住宅小區過了保修期，需要動用該專項資金進行物業的維護、更新和改造，自2009年起，陸續有小區申請物業專項維修資金使用，至2012年底合計撥付資金超過400萬元。撥付數據表明，隨著房屋使用年份的增加，資金的使用量逐年增加。
（三）核算與管理制度良好。目前，義烏市建賬到戶樓盤每個戶頭上的本金、利息、使用分攤均可查詢。資金賬戶為市財政局審批開設的專戶，已經建立起良好的核算及管理制度。
1.健全賬目，強化核算管理制度。為保證資金管理的準確性，嚴格做好資金的“三核對一公開”，即會計賬、軟件分戶賬、銀行賬定期核對，開發了義烏市住房專項維修資金管理系統軟件對專戶收繳的維修資金進行統一管理，在收繳環節按房號建賬到戶，使用時按小區分攤清冊分戶扣除。運用收付實現制會計核算方法進行獨立核算，收繳資金采用財政統一監管票據。資金數據向各小區業委會和相關業主公開，以方便日常使用。
2.適當理財，確保資金保值增值。為確保物業專項維修資金的安全和保值增值，制定了《義烏市物業專項維修資金計息管理暫行規定》，截至2012年底，物業專項維修資金本息總額已達2.13億元，除按規定設立應急備用金外，其余資金均轉為定期和國債，努力使其保值增值。
3.加強監督，實行定期公示制度。一方面市財政局、市審計局定期對該資金的管理情況進行專項檢查和審計。另一方面，實行向社會公示制度，每年將各小區物業專項維修資金情況、已預交部分物業專項維修資金的樓盤、資產負債表和資金存款情況進行詳細列表說明，同時公布電話接受市民的監督和查詢。
二、房屋專項維修資金管理和使用中存在的主要問題
（一）收繳面不全，存在資金被開發商占用的現象。從總體上來看，維修資金的管理已經向專業化、機構化、規范化管理發展，建設主管部門對新建住宅小區在辦理初始登記之前，就要求開發商一次性交納物業專項維修資金。這使新建住宅小區的收繳率得到了保證，但筆者在實踐中發現，辦法實施前后交接期的許多樓盤，開發商向業主收取了物業專項維修資金，卻沒有按照要求將其建賬到戶、專款專用，做好保值增值，甚至存在挪用現象，損害了廣大業主的切身利益，并可能引發一系列的社會矛盾。
（二）機構配置力量不足，很難適應日趨繁重的資金管理工作要求。雖然政策法規對資金管理的要求以及辦法明確：設區的市、縣應建立專門的管理機構，代為統一管理該項資金。但由于各種原因，各地在設立專門的物業專項維修資金管理機構上還存在較大的困難。相當多的城市雖然建立了專門的物業專項維修資金管理機構，但管理效果多半不理想，其營運管理的效率、效果及經驗有待積累與完善。隨著城市化進程的不斷發展，將會出現越來越多的居住小區，專項維修資金的數額也越來越龐大，物業專項維修資金使用量也在逐年增加。另外，實際工作中，物業專項維修資金的管理人員往往由房產科或物業科工作人員兼職，缺乏專業知識，很難適應日趨繁重的資金管理工作要求。
（三）業主維權意識強烈而又盲目，對維修資金管理參與感較強，但缺乏相應的管理能力。隨著《物業管理條例》、《物權法》的頒布實施，明確了小區業主的諸多權利，加上媒體在該法頒布實施前后的宣傳，一時間業主的維權意識高漲。在筆者參與的幾個小區業委會選舉中，業主對選舉進入業委會參與感較強，有很多熱心于公益事業，不計報酬，道德素養高的業主被選入業委會，但令人憂慮的是，業委會成立以后，業主因維權意識過度，又對物業管理知識比較欠缺，認為政府代管物業專項維修資金是剝奪了業主委員會的權利，要求自主管理該資金。但資金管理需要專業的財務人員、核算軟件、管理費用列支渠道、分攤計息方法等一系列流程，從實踐來看，95%以上的業委會均未設專職人員值班工作，屬于較為松散的組織，沒有很多精力參與到日常管理，很有可能因管理不善導致資金流失或無法保值增值等。
（四）監管網絡不健全，措施不到位。小區業主把維修資金交給開發商后，往往很少有人過問由誰來保管這筆錢，如何計息，監督意識不強。目前政府部門的監督點著重于繳存在維修資金專戶的那部分資金，對于游離于專戶之外，暫掛在開發商待付款的那部分資金，就脫離了政府的監管視線，無法保證不被開發商用作營運資金，既無安全保證，更談不上保值增值。對于業委會自主管理的維修資金，監管部門還沒有出臺具體可行的措施，社會中介機構、開戶銀行、小區所在社區還沒有發揮相應的社會化監督職能。
（五）物業服務企業動用維修資金難，導致業主與物業服務企業的矛盾日漸突出。法律法規層面上，從《物權法》到國務院、各省市的《物業管理條例》均有明確規定，使用維修資金，須經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽字同意后方可實施。這一規定，不僅占用了物業企業大量的人力物力去挨家挨戶上門簽字，而且由于業主們思想認識不一致，結果導致動用維修資金難。如義烏市的東方國際村，因改造消防設施設備，花費在業主簽字上的時間為三個月。
（六）小區經營性收入資金使用不規范，有擴大維修資金列支范圍、違反維修資金列支程序現象。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營產生的收益，應當歸共同擁有該物業的業主所有，且應主要用于補充維修資金，但目前小區收益不存入業主大會賬戶的現象較為普遍，同時大多數也不進行賬目公布。有的將收益用于補貼物業管理費，有的用于業委會活動經費，有的直接用于維修更新工程。經營性收入的使用方案大多直接由業委會說了算，沒有征得相關業主的同意。例如，義烏市某小區業委會，2007年7月1日至2012年7月16日總收入537萬元，支出405萬元，根據街道財務清查小組清查的情況，該小區開支有“三多”——“白條子”多、慰問聯歡多、旅游考察多。而小區內雜草叢生，污水橫流，引起小區住戶的不滿。因業委會成員越權使用小區收入，該小區業主為維權與業委會成員發生暴力沖突。
三、加強房屋維修資金管理與使用的幾點建議
（一）成立維修資金管理機構，從人力、物力、財力三方面保證機構正常運行。
1.《浙江省物業專項維修資金管理辦法》明確提出了維修資金應由專門管理機構進行管理，明確了機構職能和具體管理辦法，地方政府應高度重視維修資金的重要性，成立相應管理機構，安排人員到位、經費到位、辦公軟硬件設施到位，使資金管理工作正常開展。
2.加強人員培訓和業務交流。根據資金管理性質，工作人員需要具備財會實務、理財、小區消控、電梯等設施設備管理能力，計算機軟件操作能力，管理部門要做好人員培訓工作。同時要做好省內外兄弟單位的業務交流工作，通過考察、參加培訓班和研討會的形式學習先進地區的經驗和做法。
（二）多層面構建資金監管網絡，加強維修資金的監管。加強維修資金的監管，要從政府監管、中介組織監管、業主大會內部監管三個層次著手，形成維修資金監管網絡，實現政府行政功能和民間自治功能互補、政府管理力量和社會調節力量互動，政府調控和社會協同互聯的目標。
1.政府監管作用最為關鍵。在三層次的監管體系中，政府監管無疑是最為關鍵的一環。
（1）制定、完善和實施有關維修資金歸集、使用和管理的制度規則，并細化操作規則，進一步出臺更加完善、便于操作的維修資金管理使用細則，提供業主大會可以參考的指導索引。首先，根據資金使用的額度分為三類，一類是備用金，用于物業管理區域內經常發生的未在物業服務合同中明確的小額度維修，只需召開一次業主大會確認其額度，授權業委會或造價審計機構進行審核，即可由服務企業向管理機構申請核銷。第二類是大、中修及更新改造的單項工程，根據管理辦法，由相關業主同意后，向管理機構申請使用。第三類是緊急維修金，用于危及房屋安全的重大隱患、相關部門要求整改的或者依據法律法規、強制性技術規范等必須維修、更新和改造的情形。相關業主、業主委員會或物業服務企業提請業主大會要求及時維修，業主大會不維修的，物業服務企業可以請求街道辦事處責成業主大會限期實施，管理部門指導監督；業主大會逾期不實施的，物業服務企業可以代為組織實施，其費用可以從維修資金中列支。
（2）在適度監管模式下，政府監管部門通過現場和非現場的方式對維修資金的使用進行全面的監管，包括對維修資金的使用程序是否規范，使用范圍是否合規，物業管理企業是否盡責，開戶銀行是否履行監管義務等定期進行檢查，對任何主體存在的問題及時跟蹤處理。
（3）建立信息披露制度，建立以現代信息技術為支撐的高效信息管理和服務平臺，對全市所有小區的維修資金進行拉網式清理，解決歷史遺留問題。對有拖欠維修金的開發商，在資質年審、項目開發時將按規定繳納維修金作為前置條件，確保業主權益不受損害。對各小區的維修資金使用過程公開、信息透明，使監管部門實時掌握維修資金動態信息，并利用積累的數據進行統計分析，為趨勢判斷、應急機制啟動和宏觀調控服務。建立維修資金業主查詢系統，使業主對自己賬戶的變化情況、資金收支明細了如指掌。
（4）加強監管機構內部建設，包括職能的界定，做到“到位、不缺位、不越位”；完善“市—區縣—房地辦”兩級政府、三級管理的監管架構；監管業務流程再造，處理標準統一化；人員的調整充實，提高綜合素質，完善績效考核制度等。
2.強化中介組織的社會服務和監管作用。包攬式的監管與政府職能轉變的大趨勢是不相適應的，這意味著我們必須發揮謹慎性監管的作用，強調中介組織在監管體系中的重要作用。其作用表現在：一是隨著廣大業主的公共需求的全面快速增長，中介組織可以緩解公共服務不到位，公共產品短缺的矛盾，是政府監管的有益補充；二是通過審計、審價、咨詢和法律等方面的專業服務，促使業委會規范運作和物業管理企業合規經營；三是為業主表達和參與維修資金管理提供多元化渠道，是促進業主達成共識的重要平臺，同時有效減少因缺乏專業知識﹑經驗而造成的不必要資金開支。在推進中介組織參與監管的過程中，要嚴格有關中介組織從事維修資金專業服務的資格認定，強化中介組織對政府監管部門的信息報告責任，加強中介組織的職業道德建設。
3.完善業主大會的決策、執行和監管內控機制。實踐經驗證明，無論政府監管和中介組織監管的體系和制度設計得多么完美，若業主大會內部沒有建立完善的內控機制，是不可能有效地防范和控制維修資金的挪用和濫用風險的。
（1）完善業主大會自治制度，提高業主大會對維修資金的自我管理能力，在依法的基礎上，完善業主公約、業主議事規則，進一步明確內部維修資金的使用程序，大事如年度維修方案、大額支出、資金增值開業主大會，2/3以上業主通過方能實施，小事如小額應急維修則開業主代表大會或業委會委員會議討論決定。根據不同資金額度授予物業管理企業和業主大會相應的操作權限，方便操作的同時，規避因權利過大而帶來的風險。
（2）完善“業主大會—物業公司—中介機構—開戶銀行”的制約機制，實行管辦分離，業主大會分別以合同的形式，約定物業管理企業﹑中介機構、開戶銀行的管理責任。物業管理企業負責提供維修方案，維修工程的項目管理，按時將維修費用分攤到戶，中介機構按照相關會計準則進行賬務管理和工程審計，對業委會的違規支出要堅決制止，定期進行賬目公布。開戶銀行根據不同支付類型，審核相關要件后，支付資金，把好資金流動的最后一關，同時，按時將年度結存單發放到業主手中。
（3）引導業主主動參與監督管理。通過輿論宣傳增進業主對維修資金重要性的認識，形成買房后還要養房的消費概念，樹立公共利益意識，做到主動、自覺地參與維修資金的使用管理和監督，正確行使維修資金使用的決策權、監督權。
（4）為解決維修資金使用難中的表決難問題，建議使用電子投票系統，拓展表決手段。業主大會投票表決的效率直接影響到維修資金使用的效率和成功率。電子投票系統可以讓業主大會會議召開以電子投票系統為服務平臺，讓業主通過互聯網、手機短信、固定電話、電子觸摸屏等多種技術手段進行業主大會會議。電子投票，達到了提高行業服務水平、改變行業服務模式、實現業主的“自我管理、自我服務”的目的。
