規范和加強行政事業單位經營性用房管理的建議
肖 琳
規范和加強行政事業單位經營性用房管理一直是國有資產管理的重點內容，這既是財政資產管理科學化、精細化的客觀要求，也是確保國有資產保值增值的工作抓手，更是加強反腐倡廉建設、推進源頭治理的重要工作任務。筆者在近幾年的審計調查中發現，由于歷史和現實的諸多原因，房產管理不善問題普遍存在，尤其在經營性用房管理方面，如不加強監管，極易造成國有資產流失，應引起高度重視。
一、當前行政事業單位經營性用房管理存在的主要問題及影響
(一)部分房產未入賬，極易造成資產流失
一是歷史原因，有些單位房產，因購置時未獲得正式發票、竣工驗收沒有合格、違章建筑等原因，多年來一直未入賬。二是在組織沿革變動、機構調整撤并時，下屬單位移交管理時未及時辦理相關手續，造成下屬單位房產虛掛而無法入賬。三是改建或重新裝修的房產，該核銷的未核銷，該補記資產的未補記，造成賬實不符。未入賬核算的房產，一方面造成賬實不符，另一方面因歷史記錄不詳、地名變更等因素，難以準確核對數量。
(二)部分房產權屬不明晰，極易造成產權糾紛
一是購買后未及時變更產權證，有些單位多年前購買的商業用房，一直未辦理變更產權人手續，致使證實不符。二是出資方與產權所有人不符，有些單位為了回避國有資產管理，以個人名義購買房屋并長期用于出租，造成出資方與產權所有人不符。三是資料保管不善，有些單位沒有完善的憑證保管機制，一些購房產生的憑證遺失不全，造成證明房產所有權的歸屬上存在有效證據缺失的問題。因法律效力有限，一旦發生產權糾紛，將有較大的法律風險和資產損失的可能性。
(三)部分房產信息不真實完整，極易造成監管缺位
盡管國資管理已納入信息化管理階段，但賬外房產一直游離于統一平臺管理之外。各單位主要依靠房管人員登記臺賬進行，沒有完善的內部管理控制，記錄內容存在錯誤、丟失甚至被篡改的風險，如房產地址有出入、面積與出租面積有差異等。同時由于大量信息存放在資產的使用單位，而行使監管職能的財政資產管理部門掌握的信息量很少，明顯的信息不對稱無法提供有效的資產監管，如部分房產空閑半年以上、同一社區內有閑置用房又向外租房使用、部分房租未及時上繳等。
(四)部分房產出租環節管理不規范，極易造成所有者權益受損
近幾年房產出租管理已逐步改善并積極探索市場化運作，有效保證國有資產保值增值，但少數單位在嚴格落實房產出租管理辦法上有待加強，出租行為的某些環節有待規范。一是由于各單位確定承租房時要綜合考慮歷史、維穩、照顧困難群體、招商引資等多方面的因素，無法僅以租金高低作為確定承租的唯一條件，市場化的公開招租難以得到完全貫徹執行。二是房產出租管理基礎工作還不夠扎實。部分單位在履行備案手續、設立管理臺賬、簽訂合同、收取租金、明確專人管理等出租管理的基礎性工作方面存在欠缺，如房產租賃超期限而未報備、中標后簽訂合同的條款與中標資料不一致等，甚至出現違規轉租現象。部分房產押金比例相比市場明顯偏低，有的甚至未收取押金。過低押金的收取，不能安全有效地保障出租收益的實現。
二、經營性用房管理不善的原因分析
(一)管理體制不夠完善
一是管理職責不夠明確。由于房產管理采用產權分散模式，所有者虛置，房產管理權、使用權全部為占有單位所有，國資部門與占有單位的管理職責不明確，造成“缺位”與“錯位”。
二是監督約束不夠健全。由于房產管理制度不完善，缺少對房產監督的剛性依據，造成管理難度大、效果差，資產管理機構力量又不足，難以履行好管理職責。
(二)資產管理基礎薄弱
一是不夠重視資產管理。部分單位存在“重錢輕物、重購輕管”的思想，資產管理員大都由后勤人員兼職，存在年齡或技能無法滿足管理需要、崗位調動頻繁等問題。
二是不夠重視資產交接。部分領導干部離任交接時，對涉及房產的經濟事項不夠關注，造成后任領導不了解情況，難以理清舊賬。
三、規范和加強經營性用房管理的建議
隨著財政管理體系的轉變，建立房產管理長效機制的重要性日益凸顯，且相關會計資料大多已經或即將到保存時效，如不及時解決房產問題，一旦會計資料銷毀，難免會造成國有資產流失。
(一)堅持實事求是，全面開展房產清查。加強組織領導，確保工作有序、規范實施。制定詳細方案，凡屬單位公管的房產，無論資金來源渠道如何，都進行全面清查;對實際擁有產權、使用權的賬外房產，明確未入賬原因，有原始價值數據的，要及時入賬，無原始價值數據的，由國資部門統一委托中介機構進行評估，按評估價入賬;對有賬無實的房地產，要查明原因，并提供相關資料經主管部門審核后向國資部門辦理核銷手續。
(二)重視產權管理，妥善處理產權問題。借助房管、土管等部門信息平臺，明確國有資產產權。本著尊重歷史、面對現實的原則，采取切實可行的辦法處理權屬不清的房產。對實際擁有產權、使用權的房產，補辦權證;對超建及辦證資料缺失等問題，在房產安全和使用權屬明確的前提下，對其產權給予確認;對權屬糾紛問題，通過行政、法律等手段給予解決。重視房產資料的歸檔與保管，按照房產編號建立檔案，完整、準確、詳實地歸檔，并指定專人專地保管。
(三)堅持立足長效，推進房產管理平臺建設。借助現代信息技術手段，加快推進房產動態管理信息平臺建設，實施數字化管理。依托資產管理系統，建立房屋產權數字化檔案系統，對房產進行統一的登記管理，確保所有房產全面納入管理。通過與國資部門的聯網，接受國資部門的實時監控和動態監管，為房產管理提供可靠高效的動態數據與決策依據，既優化了國有資產配置和分布，又提高了國有資產管理效率。
(四)強化監督管理，推動房產市場化、整合化。健全完善國有房產使用出租管理相關制度，明確占有單位、主管部門、國資辦、監察部門等資產管理監督責任，建立剛性評判依據。資產占有單位要強化責任意識和風險意識，積極追討資產收益，監管部門要充分發揮監督指導作用，加強定期督查。引入市場機制，對出租資產須經中介機構評估，以實現公開、公平、公正原則。探索發揮國有資產效率的新渠道，按房產性質和用途區分對待，變經營性房產為資本，建立融資平臺，為城市基礎設施建設融通資金。
