一個客戶，引發了中國兩棟堪稱最高、最貴的甲級寫字樓的暗戰，背后不言自明的是誰的租金更有競爭力。
昨天，全球四大會計師事務所之一的安永，與上海浦東的國內第一高樓環球金融中心簽下租約，他們此次擁抱新歡，告別的是僅入住一年多的上海浦西第一高價樓越洋廣場，這兩家租金都曾號稱高達3美元/平方米/天。
沒有硝煙的戰爭
CBN記者從環球金融中心方面獲悉：安永此次一口氣拿下18888平方米（實際使用面積），位于該中心第43至50層，總計8個樓面，成為第一大租戶。而2007年下半年安永剛和越洋廣場簽下租約。面對主流租戶的此次“出走”，越洋廣場方面未向CBN表示自己的看法。業內分析，應該是環球金融中心打出了更有吸引力的租金牌。
雖然環球金融中心投資商森大廈（上海）有限公司媒體宣傳部經理潘蓓昨天表示，目前該中心的高區對外租金約為15元人民幣/平方米/天。但對于上述說法，同處上海浦東陸家嘴板塊的某知名甲級寫字樓投資方負責人向CBN記者透露，當地甲級寫字樓普遍租金水平約為人民幣6~7元/平方米/天。如今在空置率上升的背景下，多數甲級寫字樓還推出了“免租期”吸引客戶，即如簽約合同為三年，業主報價在形式上保持不變，但一年中提供一個半月或兩個月的“裝修期”，此外還提供1~2個月的免租期，這樣實際折合下來的租金打折不少。面對重量級的租戶，環球金融中心對外報價依然保持高位，但是打折優惠的彈性相對較大。
作為浦東乃至上海甲級寫字樓的坐標，環球金融中心依然處在艱難招租中。根據今年7月的數字統計，該寫字樓的出租率終于從1月份的四成有些許上升，在五成到六成的出租率間徘徊，租金水平為每天8元～10元/平方米。而在2007年底，這一高樓的叫價曾一度高達每天20元/平方米左右。
仲量聯行最新發布的“三季度報告”顯示，2009年第三季度上海ＣＢＤ地段的甲級寫字樓平均租金環比再次下滑至6．1元／平方米／天，其中浦東陸家嘴甲級樓的平均租金已跌破6元（為5．9元／平方米／天）。浦西ＣＢＤ的甲級寫字樓租金環比下降4．4％，為6．3元／平方米／天。
目前滬上寫字樓租金價格競爭激烈，業主換租頻繁。全球五大代理行之一DTZ戴德梁行寫字樓部董事陳浩手握若干棟知名甲級寫字樓的招租權。昨天，他接受CBN記者采訪時表示，總體而言，隨著新落成項目的不斷增加和新增需求的下滑，甲級寫字樓之間對租戶的競爭不可謂不激烈。延長免租期、增加裝修補貼、免費車位、擴租優先權等已成為客戶爭奪的常用優惠條款。部分原來租金較高的寫字樓下調租金以更有效地吸引租戶。
由于當前租金處于下降通道，每一次搬遷或續簽或許可能意味著更低的單位租金，無論升級或擴張面積都未必增加成本，因此對那些想調整業務結構的企業來說，置換寫字樓不失為一個好選擇。
未來堪憂
1997、1998年亞洲金融危機時，上海寫字樓市場空置率一度跨越50%大關，浦東更是供應過剩。10年后的今天，歷史好像出現了某種輪回。2008年上海寫字樓空間的新增供應打破了1998年的紀錄，成為一個新的五年的開端，這五年內的竣工項目數量開始飆升，新寫字樓面積預計增加約160萬平方米。同期世邦魏理仕的統計顯示：去年全年供應量高達111萬平方米，是之前三年供應量的2.4倍。而且預計今年辦公樓的新增供應仍將達到87萬平方米，持續的高供應量增加了市場修復目前供過于求狀況的難度。
壞消息仍在繼續。
盡管剛剛過去的三季度，上海甲級寫字樓市場的吸納量止跌回升，但今年乃至未來中期的租金預期仍然下行。
昨天，高力國際提供給CBN記者的最新統計數據顯示，該機構預期2009年全年租金下調幅度收窄至15%左右。租金仍然在2011年觸底，但下跌幅度較年初預期收窄，同時2011年之后的反彈幅度也較之前預期增大。
“針對低迷的市場，目前上海甲級寫字樓的發展商仍在調整對策，如為應對未來幾年的供應高峰，部分原計劃未來2至3年內完工的項目預計將推遲上市。”另一家全球代理行高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢指出。
