摘要：2010年的房地產業政策出現了由“寬松”轉為“調控”的新階段，在一系列房地產新政出臺的背景下，房地產市場出現了“量跌價漲”的局面，本文分析了這一局面產生的原因，并提出相應的政策建議。
關鍵詞：房地產政策 房地產市場 調控 政策建議
1 房地產新政與房地產市場表現
2009年，中國房地產市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高；總價及單價地王不斷涌現，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對市場的調控，以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志，2010年的房地產業政策出現了由“寬松”轉為“調控”的新階段。“國十一條”出臺以后，2010年1-2月份，房價出現了交易量萎縮，房價上漲趨緩的形勢。但進入三月份情況發生變化，據國家統計局數據顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升16.1%；房價再一次創出新高，呈現量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導和蔓延。面對這種房地產形勢，中央政府又及時出臺了新的房地產調控措施。
2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅決遏制住房價格過快上漲。之后4月17日，國辦又發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
此次房地產政策調控被認為是歷次房地產政策中調控力度最大的一次，但調控效果卻并不如人意，中國國家統計局發布的最新數據表明，4月份，全國70個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%，漲幅創下紀錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價格上漲幅度更是達到22.4%。尤其值得注意的是，和“國十條”出臺后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個數字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。
2 房地產政策調控失效的原因分析
不可否認，此次房地產政策調控調控的力度之大，出臺的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴厲的調控中，大中城市的房價為何不降反升，房地產政策調控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點：
首先，“國十條”及實施細則缺乏對一些重要概念的清晰界定，國十條及實施細則中至今還有一些重要的概念尚未界定清晰，而這些模糊的概念就是導致“國十條”實施效果欠佳的一個重要的原因。例如“國十條”要求對“房價過高、上漲過快”的城市采取一系列打壓措施。但該部門至今沒有給出“房價過高、上漲過快”的界定標準，也沒有公布哪些城市出現“過高過快”，應屬于被打擊地區。再者，“國十條”規定，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格”，但對什么是“哄抬房價、捂盤惜售”，也未有清晰界定標準，其次，“國十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”（也就是房地產特別稅和收益稅），至今不見蹤影。“國十條”對開發商最有效的制約手段——對后者進行土地增值稅的“重點清算和稽查”，也停留在一句口號上。
其次，地方政府利益與房價漲跌休戚相關。由于我國土地對于土地“招拍掛”出讓方式，政府成為了房地產市場利益主體之一(惟一掌握著壟斷性的土地供給權和新增土地的征用權)，政府通過土地使用權的出售(即地租的貨幣化)積極參與房地產商品價值的形成，有的地區地租價格占房地產價格的50%以上。政府利益與房價漲跌休戚相關，因此對于許多因超大規模基建而背上巨額債務的地方政府而言，房價下跌預期可能導致房市成交量劇烈下降，從而影響當地的總體經濟增長，而高度依賴土地的地方財政更可能因為新政而入不敷出。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺配合“國十條”的實施細則，在觀望中等待著這股調控之風風力減弱
