第一部分 房地產企業融資管理實務
一、概述：房地產行業為資金密集型行業，對融資的依存度高、需求量大，且政策限制多;融洽的銀企關系、良好的企業運營狀況和高素質的融資人員，是做好融資工作的前提。
二、分類：即境內融資和境外融資。
(一)境內融資：1、銀行對房地產開發貸款的主要政策約束為：四證;自有資金35%;資金封閉管理。2、房地產開發貸款融資有關實務：集團授信與項目貸款;合作銀行的選擇;投資總額與貸款總額的確定;前期“四證”與整體項目貸款，以及不同項目之間貸款的處理;35%自有資金比例的處理辦法;抵押擔保的注意事項;“四證”領出前的前期報批工作;貸款期限和項目開發周期;資金封閉管理與集團統一調度;項目開發貸款與客戶按揭貸款業務之間的統籌;利率的控制;融資籌劃方案的確定。3、其他貸款和融資渠道：固定資產貸款;流動資金貸款;拆遷貸款;委托貸款;股權性融資;承兌匯票融資。
(二)境外融資：1、資本市場簡述：實體經濟基礎上的虛擬經濟，通過市場機制發現資產價值和投資機會，從而促成資金的市場配置;資本市場的投資取向;上市公司與非上市公司發展模式的差異是市值最大化與利潤最大化。2、境外上市公司在資本市場再融資的主要方式是：增發股票;高收益債券;可轉換債券。3、境外其他融資渠道為：境外基金的合作;境外商業銀行的貸款。4、境外資金的調回：項目投資規模的審批;結匯的辦理。
第二部分 房地產企業的現金流管理
一、現金流的含義、分類和現金流計劃的編制：1、現金流是指企業在一定時期內(如一年、一個月)現金流入和流出的數量。2、主要分為：經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流量、籌資活動所產生的現金流量。重點是對經營活動產生的現金流和籌資活動產生的現金流進行管理。3、現金流計劃的編制以項目開發計劃的編制和執行情況為依據。集團現行對項目公司的現金流計劃要求有：項目可行性研究階段的現金流測算;項目整體現金流計劃;項目年度現金流計劃;項目月度現金流計劃。
二、房地產企業現金流的主要特點：土地儲備的現金投入大而集中，且占用時間長，銀行貸款受政策制約;預售制度和銀行按揭的實施，加快了現金回籠速度，為實現較高的資金回報率提供了空間;支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現金流量管理的難度;稅負支出高，且①發生在預售階段，②土地增值稅不考慮資金的時間價值和品質溢價。
三、現金流管理考量的幾種基本工具：內部收益率(IRR);預售周轉率和資本凈利率;凈現金流。其中凈現金流是指一個公司在一定時期內現金流入和流出的差額。項目能否快速取得現金的凈流入，實現投入產出的良性環流，是公司發展能力的重要指標。
四、房地產現金流管理中需要平衡以下關系：項目融資對項目開發進度的依賴關系;資金內部收益率與項目利潤的關系;加速資金周轉與集團整體發展規模的關系。
五、現金流管理的作用：指導和制約經營活動，實現資金的積極平衡;優化資金的配置和流量，最大限度地實現資金的價值;現金流管理是企業經營計劃管理的核心，是企業的生命線、發展線。
