房地產企業開發成本是指為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。日常的成本工作就是要將這些費用按項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本。
一、房地產開發成本的構成
房地產開發成本的構成主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費以及其他費用等。
1、土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費等。一般房地產開發企業取得土地方式有兩種：一是協議出讓，或是政府行政批準;二是掛牌拍賣出讓。隨著土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商的主要方式。隨著招、拍、掛的普及,在住宅商品房價格構成中，土地費用有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費主要指房屋開發的可行性研究、地質勘查、前期規劃、設計費用，以及“三通一平”或“七通一平“等土地開發、整理費用。這部分占房地產開發成本的比例相對較低。
3、建筑安裝工程費，又稱房屋建筑安裝造價，指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等。它在整個成本構成中占有較大比例。
4、市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、燃氣、電信、電視、綠化等的建設費用;公共配套設施費用指建設為項目內居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校、醫院、派出所、自行車棚等)和各種營利性的配套設施(如糧店、菜市場等商業網點)等所發生的費用。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例也較大。
5、管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理相關經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費、養老保險費等，在整個成本構成所占比例很小。
6、貸款利息指在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息。它的多少與開發項目的大小、融資額度的多少有密切關系，占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費包含兩部分：一部分是稅收，主要有房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(營業稅，城市維護建設稅和教育費附加)、契稅、企業所得稅、印花稅、外商投資企業和外國企業所得稅等;另一部分是行政事業性收費，主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位、壟斷企業向房地產開發企業收取的費用。其中政府和行政主管部門所收取的規費相對較少，也比較規范;但部門直屬事業單位和強制參與工程的壟斷企業所收取的費用，不僅項目繁多，且行為多不規范。這些費用在開發成本中所占比例較大。
8、其他費用指不能列入前七項的所有費用，主要包括銷售廣告費、代理費及各種不可預見費等。
二、引起房地產價格居高不下的主要原因
2002年下半年以來，房地產價格，特別是居民住宅價格迅猛上漲，一定程度上成為社會不安定因素，引起各級政府的高度重視。
2005年4月份，國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》，要求房價實行政府負責制;5月國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，國家稅務總局等部門出臺《關于加強房地產稅收管理的通知》，一系列抑制房價上漲的政策措施緊急出籠。抑制房價上漲的手段從投資控制轉向消費和投資的雙重抑制，從單純的金融手段轉向信貸、稅收和房地產監管等多管齊下的綜合治理。
然而，房價并沒有應聲下落。國務院發展研究中心推出的《2006年房地產行業發展白皮書》稱，全國房價持續上漲的趨勢不會改變。該報告預測，2006年全國房地產價格漲幅，將比2005年下半年的增速水平略強，商品房平均價格年漲幅預計將在6%左右。因為就是說：房價仍在增長，只是放慢了勢頭。究其原因，筆者認為主要有以下幾個因素：
1、土地供應價格上升。土地資源的不可再生性和稀缺性決定了土地供應價格的居高不下。從經濟學的理論來講，土地的供求決定著土地的價格。2003年第四季度開始，國土資源部對建設用地進行清理整頓，對土地的建設供給實行總量控制政策和最嚴格的審批制度，各級政府為保證重大項目用地而抓緊土地儲備，建設土地的可供量日益稀少，而全國新一輪房地產圈地熱潮不但未縮相反更趨高漲。在此情況下土地拍賣的必然結果是是土地供應價格的一路高漲。全國來看，2003年以來的土地拍賣的價格普遍增長了30—90%。
2、行政事業性收費名目繁多，企業賦稅較重。1995-1996年經國務院批準，國家計委和財政部聯合取消了48項涉及房地產業的不合理收費項目，但房地產企業仍然面對沉重負擔。特別是事實上為強制性服務的事業性收費及壟斷性的工程取費，不僅名目繁多，且極不規范。廣州市1985年有關房地產稅費僅五項，到1995年增至85項，其中80%以上為地方政府或部門規定的行政事業性收費項目，且大多與土地及房地產管理部門有關。可以說，在房地產業實際的開發過程中，繳稅費的種類伴隨著開發的始終，而在建設過程中需要繳納的費用更是“無從計算”、“不可預料”。如市政配套費、水電工程費、小區配套工程費等都是明確的收費;而一些在取得土地時附帶要求的修路、建學校等費用則是難以估摸的。“但是羊毛出在羊身上”，這些花銷費用，最后都將計入房價，轉嫁到購房者頭上。這些不規范的費用對商品房價格的影響不容忽視。
房地產業需要繳納的稅種比較多，綜合計算，企業稅收負擔可達到營業收入的12%—14%，相對于其他行業來說，稅收偏高，負擔偏重。企業要保證合理的利潤，快捷而有效的途徑就是提高房屋售價。
3、融資渠道相對狹窄，貸款利息居高不下。長期以來，我國房地產開發屬于典型的“香港模式”，即開發商大量利用銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環，開發商自有資金比例很低，且融資渠道多是通過銀行間接融資，而通過股票市場、債券市場、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。近年來，國家不斷收緊房地產銀根，人行甚至提出了取消期房銷售的建議，對開發企業資金實力的要求越來越高，房地產業資金鏈日益趨緊。雖然近幾年幾次下調貸款利率，一年期貸款利率現為5.22%-7.60%，但由于房地產開發對信貸資金的依賴十分嚴重，且具有資金大量、集中投入，回收周期長的特點，相對于其他行業來說，房地產開發企業承擔貸款利息居高不下。
4、建材價格上漲，帶動建安成本提高。建筑原材料中鋼材、水泥、木材所占比重最大。近年來三大主材價格均有較大幅度上漲，如建筑用鋼材05年初為2800元/噸,年末為4000元/噸。建材價格的上漲，直接提高了建安成本。
三、有效控制房地產開發成本的應對之策
1、調整土地供應政策平抑土地成本。一是加強政府調控，力求土地供需總量平衡。首先，通過調控房地產開發用地供應總量調控開發規模。其次，通過調控房地產開發用地結構調控開發結構,即嚴格控制高檔住宅用地的供應，增加中低價位普通商品住宅用地供應，尤其是經濟適用房用地比重應大幅度增加，這對住房價格的理性回歸和避免房價大起大落有積極作用。第三，要扭轉以增量為主的局面，積極消化存量建設用地，提高集約用地程度,保證了房地產開發用地的有效供應。二是逐步建立土地資源利用的強制性退出機制，避免少數開發商囤積居奇。政府應當建立對超過規定期限而未進行開發的土地的強制性退出機制，保持足量的用地規模，并借此平抑過高的地價。三是合理形成土地供給價格，避免價格的不正常上漲。土地價格是房地產價格一個最重要的組成部分,地價的高低直接決定了房價的高低。要加大對投標企業資質、信用、規模及業績等的審核,使價格不成為中標的唯一因素,堅決杜絕“招、拍、掛”中的腐敗行為，避免價格的不正常上漲，保證土地出讓市場的公開、公平、公正，從而真正讓市場形成合理的土地供給價格。
2、加大對房地產開發和消費環節不合理收費的清理力度。各級地方政府一方面應認真落實清理收費的各項政策措施，堅決取消房地產開發建設和消費環節的各項不合理收費，適當調低過高的收費標準，切實加強對壟斷經營的基礎和配套工程取費的政府行政管制，規范相關主管部門所屬單位的事業性服務收費行為;另一方面要加強對向房地產業收費單位的監管，堅決查處亂收費行為，及時清退多收的各項費用，以利降低開發中的規費及基礎設施成本。
3、完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用。市政設施的配套，公共財政應承擔一定比例的責任，不能再完全轉嫁到房地產開發上。對應由開發商承擔的市政配套設施，一方面要適當降低公共取費的標準，另一方面應建立統一的質量標準，用制度規范行為，通過引進競爭機制，避免現行的壟斷性經營而加重開發企業負擔。
4、統一稅收政策，規范征收行為。稅收政策作為經濟調節的杠桿，對引導行業發展至關重要。目前對房地產行業實行的高稅收政策對遏止房地產業的過分投資有著積極意義。這作為特定時期的政策是可以理解的，但對整個行業的長遠發展是不利的，也是違背稅收公平原則的。因此國家應指定長遠的與其他行業公平一致的稅收政策，適時、適當降低相關企業稅賦。同時要加強稅收征管工作的管理，真正做到政策面前人人平等。這些對降低房地產企業的成本開支、平抑過高的房價和促進居民住房消費也將起到非常積極的作用。
5、開拓多種融資方式，增強產業活力，降低利息費用。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路，間接融資與直接融資并舉。在難以獲得銀行信貸支持的情況下，開發企業應當關注一些金融創新產品和已進入中國房地產市場的海外地產基金，如摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產等。這些金融創新產品和國際地產基金的進入，拓寬了國內房地產企業的融資渠道，可為企業開辟了新的財路，對降低企業資金利息成本有著積極意義。
6、充分發揮政府職能，加強宏觀調控力度，維持市場價格平穩。政府應通過產業政策的調整，配合進出口、財政、利率、貨幣、價格等手段調節經濟運行，鼓勵市場競爭，優化建材產品結構，穩定并適當降低鋼材、水泥、木材等建筑安裝材料產品的市場價格，逐步降低房屋建安成本。
7、加強公司內部管理，維持合理利潤空間。利潤最大化是企業不懈的追求。在目前情形下，企業更應向內部管理要利潤，要效益。要將科學優化的管理滲透到企業的各個層面，滲透到每一項工作中，從預算管理到施工質量的監管，從施工隊伍的選擇到材料、設備采購等等，要完善管理制度，強化成本核算，從而有效控制各項可控成本。同時，開發企業在定價過程中，在謀求自身發展的同時，應更多地兼顧消費者利益和社會效益，力爭實現國家、企業和消費者三方共贏之目的。
總之，房地產成本決定房地產價格，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。房地產成本關乎人們的生活水平，關乎房地產業的發展。各相關職能部門應完善政策、加強協調，企業應從內部加強管理，共同平抑過高的房價，使房地產業朝著健康的方向發展。
