近年來，我國的房地產市場一直處在輿論的漩渦下，房價居高不下的問題飽受詬病，中央政府針對房地產市場實施的較為嚴厲的宏觀調控政策，基本控制住了主要一、二線城市房價的持續攀升。高房價扭曲了市場信息，顯示建筑房屋的價值與價格的背離，也直接引發了我國居民，特別是城市居民基本的住房需求與實際支付能力、支付意愿之間的巨大矛盾。考慮房地產業在我國國民經濟所占的重要地位，土地財政改革也面臨較多障礙，如何從源頭上遏制房價上漲，又能避免對宏觀經濟造成重大沖擊，就值得理論界和政府有關主管部門深入研究和探討。下面，筆者就進行土地出讓金改革的財政學研究分析。
一、關于土地出讓金
所謂的土地出讓金就是指伴隨著我國實施城鎮化戰略而產生的一種特殊的收益，土地出讓金已經成為了國家所有權性質的一種地租，根據相關規定指出，土地出讓金就是指縣級以上的相關人民政府代表了國家通過土地所有者這一個身份來把一定年限土地的使用權轉讓給土地的使用者，要求土地的使用者按照相關的規定和法律來一次性繳納一些費用作為土地的價款。所以，我們可以將土地出讓金看成是在一定年限內地租折現的總和以及一定年年限內土地的使用權購買的價格，將土地國有所有的性質進行出讓，從根本上說明了土地的出讓金必須要成為政府性的收入，并且具有很明顯的公共性，本來就應該被納入到公共財政管理的范圍里面。
二、土地出讓金收入的財政性質
（一）土地出讓金的性質
土地出讓金其實是一種公共收入，這種公共收入是一種非稅性質的收入，作為國家的土地所有者所獲取國有資源性的收入，在我國的《憲法》中的第十條已經明確規定，城市土地是歸國家所有的，城市郊區以及農村的土地，除了那些法律法規中所規定屬于國家以外的土地，應該要屬于集體。自留山、自留地以及宅基地同樣歸屬于集體所有的，如果國家因為公共利益需要，我們可以按照相關法規和法律來對土地實行一定的征用，所以，作為國有資源組成中的一部分，因為土地能夠產生一定的收益，和建國以后所累積起來的非經營性、經營性國有資產以及自然資源相同，都具有國有資產收益這一種性質，必須要被納入政府的公共預算收支管理這一個范圍里面，除此之外，土地的出讓金和稅收已經成為了兩種性質不完全相同公公收入的類別，在現有的土地產權制度框架下面，雖然這些都是從屬于公共收入這一種范疇里面，但是，經濟性質是完全不相同的。
（二）土地出讓金功能
從土地出讓金收入這一個方面來說，不管是我國城鎮土地資源重新的配置，還是我國農用地向非農用地轉化資源配置，這兩種情況都是在政府中所進行的土地資源配置過程中十分重要的一種手段，目前來看，我國土地轉讓金的收入構成是十分復雜的，但是，它主體就是土地使用權權益的價格，相對于過去的國有城鎮土地來說，土地的出讓金是土地的使用權價格，能夠從根本上促進我國的國有城鎮土地資源進行有效的配置，對于我國的農用地向非農用地配置轉換也一直起著調配的作用，土地出讓金能夠使不同用途、不同地段以及不同地區土地權益的供給能夠實現價格化，最終實現了我國有限土地資源合理的配置。單純的從土地的出讓金的支出來看，土地出讓金一直關系到了土地出讓金自身在當地的政府、用地人員之間的以及被征地農民之間的合理安排，最終促使了土地資源以及房地產資源等等資源合理的配置。
三、財政收入體制內改革思路探討
（一）物業稅
所謂的物業稅又稱為地產稅或者財產稅，物業稅的對象主要包括房屋以及土地等等不動產，物業稅征收的特點是它要求相關的承租人或者所有人每一年都必須要進行一定稅款的繳納，其繳納物業稅的稅值隨不動產市場價值提升而相應增加。例如，某條地鐵或者公路開通以后，地鐵或者公路沿線的房產價格和價值也會隨之升值，業主所繳納的物業稅也相應提高。從理論上講，物業稅屬于財產稅，主要是針對國民財產來征收的，法律上客觀要求政府必須要尊重公民的私有財產，對公民私有財產進行保護；公民也必須要繳納一定的物業稅，成為財政收入，政府支出有一定保障，這個相互保證的邏輯充分體現了稅收的意義。綜合來說，物業稅就是指政府以自身政權的強制力，對于占有或者是那些使用不動產業主來征收的對政府補償并且提供公共品的一種費用。我國的物業稅試點過程中，出現物業稅所涉及的物業和土地的歸屬權問題。物業稅的開征必須要解決物業和其自身所依附土地多有權的問題。因此，總體上來說，物業稅的試行也是從財政角度替代土地出讓金一次性收取的可貴探索。
（二）房產稅
房產稅的征稅對象是房屋，它是按照一定的房屋計稅余值或租金收入作為計稅的依據，向產權的所有人進行征收的一個稅種。房產稅也是屬于財產稅的一種。現行房產稅是在第二步的利改稅以后才開始征收的。我國房產稅的試點時間晚于預期的時間，主要原因就在于房產稅這一稅種在征收方面的政策還需要進一步完善。
對發達國家征收房產稅的經驗進行簡單總結，可以說，不管是從進行稅制的完善這一個角度來說，還是從促進我國房地產價格能夠穩定發展這一角度來看，進行房產稅征收都已經成為了大勢所趨。但是，就我國的客觀現實來看，房產稅征收是一項系統工程，仍然面臨著很多問題，需要逐一解決。第一，房產稅的征收范圍問題。在房產稅的試點過程中，我們發現，重慶的房產稅方案重要內容是對高檔房產進行界定、征稅，而上海的房產稅方案里面，僅僅是針對了那些新增的房地產進行征稅。僅對新增房產征稅，會使存量房產的業主成為房產稅最大受益者，新購房者則負擔加重，顯然不公平。第二，房產稅的稅率高低問題。如果稅率過低，房地產價格的上漲仍然很高的話，那么，這一個稅率對于抑制房地產的投機其實并沒有多大實際意義；如果稅率太高，也不利于我國的房地產行業穩定和持續的發展。因此，尋找一個合適的稅率區間也是需要解決的一個重要問題。第三，價值評估問題。房產的價值往往與物業、周邊環境、小區的環境以及房型、區位等等因素息息相關的，制度設計的時候需要妥善處理對房屋價值進行準確的評估的同時，又不會造成社會成本的極大增加這一問題，避免造成新的社會不公平現象。
（三）稅收替代土地出讓金的財政思考
對中央政府而言，驟然減少地方政府土地出讓收入、同時沒有相應的稅收收入可以彌補的話，要改革土地出讓的根本制度必然要面臨阻礙。下面筆者想就土地出讓金改革提出兩點思考：
1.加快土地制度改革探索，根本上解除政府對巨額土地出讓金的一次性收取的依賴。改革的思路，可以借鑒馬克思關于級差地租的理論，對土地的價值，通過收取多種形式的地租而不是通過讓渡部分年份的使用權收取費用方式來體現。在不改變土地公有制的憲法根本的前提下，盡可能避免政府財政收入的劇烈變動影響到社會穩定。以稅收的形式體現地租，也是可以探討的思路之一，例如物業稅或房產稅。
2.適當給予地方政府舉債的空間，通過未來地租收入平衡當前財政支出缺口。土地是一種資本，這是毋庸質疑的。地租就是這種資本的利息所得。地方政府擁有大量的土地資源，這種資源的未來收入是十分可觀的。通過調整法律來準予地方政府以未來土地收入（地租）作為擔保發行建設債券，應該是一種有益的探索。地方財政對于建設資金的需求是巨大的，這與我國當前所處的歷史發展階段是相一致的。作為后發展國家，我國城市化進程過程相對西方發達國家而言，具有發展快、短期內資金需求量和投入量巨大、建設跨越性強的特點。但是，經過前三十年的迅猛發展，隨著資源的相對緊缺，如何可持續地發展、建設，籌集相應的建設資金，成為各個地方政府優先要考慮和解決的問題。傳統上沿海發達地區可以憑借稅收收入補充基建投資缺口，但大量的內陸欠發達地區則不可復制這種做法。地租應該成為可持續發展的一個穩定的財政收入來源，幫助落后地區實現快速發展。
結語：伴隨著我國的城市化進程不斷發展，土地財政已經成為了我國地方政府主要用來對財政收入缺乏以及籌集城市發展資金過程中重要的一個手段，筆者認為，想要將地方政府對于土地財政的依賴進行改變，就要求我們必須要結合土地制度的改革，對符合中國國情和社會發展的方法進行探索，使得土地的出讓金轉化成為財政預算內收入，對地方政府對土地的迷戀進行革除。本文中，筆者首先探討了土地出讓金的定義和內涵，接著又從土地出讓金的功能、稅收替代這兩個方面對土地出讓金改革的財政學研究進行了分析，旨在能夠為我國土地出讓金改革提供一個參考和依據。
