作者：文/茆曉萍 時間：2007-1-14
隨著物業管理行業的各項法律法規逐步完善，物業管理企業服務運作也已漸趨規范。目前，物業管理企業根據與發展商或業主大會、業委會簽訂的《物業管理/服務合同》，在合同期內對物業實施專業化管理，并從中獲取收益。作為物業管理企業和經理人必須清晰，如何區分和合理、合法支配物業管理收益中經營性收入部分的規范運作，在確保物業管理企業獲得應有收益同時，規避物業管理過程中無謂的風險，在實施物業管理服務過程中嚴格按國家和地方的有關法律法規規范操作。
一、 基本概念
1. 物業管理營業收入
物業管理營業收入是企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括：主營業務收入和其他業務收入。
1）主營業務收入是企業在從事物業管理活動中，為業主或者物業使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括：物業管理收入、物業管理經營收入和物業大修收入。
Ø 物業管理收入是企業向業主、物業使用人收取的公共性服務費收入。公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。
Ø 物業管理經營收入是企業經營業主/業主大會、或者物業使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場/公益廣告等共用設施收入。
Ø 物業大修收入是企業接受業主/業主大會、或者物業使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
2) 其他業務收入是物業管理企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括：房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。
Ø 其中：商業用房經營收入是物業管理企業利用業主/業主大會、或者物業使用人提供的商業用房，從事經營活動所取得的收入。如：開設健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。
2. 物業管理成本支出
物業管理企業在從事管理活動中，為業主、物業使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
1） 直接成本支出是企業在從事物業管理活動中發生的各項費用，包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
Ø 直接人工費包括企業直接從事物業管理過程中的人員工資、獎金及按規定提取的福利等費用。
Ø 直接材料費包括企業在提供物業管理過程中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等費用。
2） 間接成本支出是企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及按規定提取的福利、固定資產折舊費及修理費、水電費、暖通費、辦公費、差旅費、通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、安保費、保潔/綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他等費用。
3）其他業務支出是物業管理企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。
二、 收益形式
目前，物業管理收益取得形式有兩種：一種是管理包干制，另一種是管理酬金制。
管理包干制是物業管理企業將物業管理費收入減去物業管理成本支出后，其差額作為物業管理企業的利潤（盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式）。
管理酬金制是物業管理企業在預收的物業管理/服務資金中，按約定比例（約定比例一般不得超過物業管理成本支出的10%）或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
三、 收支規則
為規范物業管理企業物業管理活動中經營行為，保障業主、企業的合法權益，歷年來，從中央到地方政府相繼出臺了各項法律法規，其中：
1、國家財政部1998年3月12日頒布的《物業管理企業財務管理規定》相關條款，規定了物業管理企業在實現營業收入和成本支出應規范列支賬戶、科目。
2、2000年10月上海市人民政府第91號令《上海市商品住宅維修基金管理辦法》。
第十三條規定：在物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施收取的費用中，物業管理企業對此發生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經業主委員會審核同意。
3、國務院2003年6月第379號令《物業管理條例》。
第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
4、2004年8月上海市人民代表大會常務委員會公布的《上海住宅物業管理規定》。
第二十五條規定：利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
5、2004年上海市嘉定區、閔行區等區分別出臺《居住物業管理區域內機動車輛停放收費管理辦法》，其中相關條款規定了：物業管理區域內物業停泊位費收入的25%作為物業管理企業管理費收入，用于管理成本補償，其余部分納入居住物業維修資金，用于公共設施的維修和更新。
四、 規范運作
因此，作為物業管理和經理人，在實施物業管理服務過程中，必須做到：
一、加強《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》、《物業管理企業財務管理規定》、《居住物業管理區域內機動車輛停放收費管理辦法》等法律法規的貫徹落實、理解與執行。
二、加大自律、自我約束管理。在日常物業管理服務運作過程中，對涉及與物業維修資金有關的物業管理經營性收入，如：停車費收益、利用物業本體內（包括：建筑物/構筑物、電梯轎廂等）的廣告性收益、房屋出租/經營收益等，嚴格按照相關的法律法規有關條款規范運作。（作者系上海招商局物業管理有限公司品質管理部項目經理）
