摘 要：隨著我國各類企業的紛紛涌現，這些企業自身的物業管理也越來越受到物業行業的重視，為各物業企業帶來了極大商機。但我國的企業物業資產管理尚處于起步階段，還有很多不完善的地方，與國外較為成熟的體系相比，有很多自己的問題。本文就這些存在的問題進行探索，并提出了一些相應的改進措施。
關鍵詞：企業物業資產 強化 有益
一、 引言
企業的物業資產可為企業的各項經營活動提供基礎保障，是維持其正常運行的先決條件。企業物業資產管理即對企業因自身經營而租用或持有的物業資產進行的管理。據調查，在英國，物業資產約占企業總資產的30%，同時49%的歐美公司與65%的澳大利業公司擁有自己的物業資產。另外國內的一些企業也擁有或租賃自己的物業資產，這就使得物業資產管理成為企業發展戰略中一個不可忽略的環節。但由于物業資產的價值并不體現在投資方面，屬于支持性的后臺業務，因此其管理常常被放在非重要的位置。隨著全球經濟化的加快及信息化技術化的日益完善，市場對企業各方面的要求也越來越高，使得企業開始以全新的眼光審視自身問題，對物業資產的管理也有了不同認識。
二、 企業物業資產管理
企業物業資產一般包括以下六類：1.建筑物；2.在建工程；3.土地；4.租賃費用；5.自然資源；6之前5類之外的物業廠房及設備的附屬部分。不同地區的概念和歸類或許不同，但內容基本相同。
在市場快速變化的情況下，許多企業進行了相應的戰略與結構調整，并在在這個過程中，將物業資產管理視為繼資本、技術、人力、信息之后的第五種戰略資源。
企業物業資產管理就是對建筑物及土地進行的規劃、占用、管理、處置等活動，其宗旨是使資產管理的目標與企業的整體戰略相統一，并獲取相應的資產附加值。
三、 企業物業資產管理存在的問題
（一） 物業管理行業自身的限制
1. 行業處于未成熟期
從我國物業行業的現有結構來看，商業物業這塊的比重相對較小，與住宅類物業資產管理相比，其還有很大的發展空間，相應的其市場化程度也較低，行業市場的競爭機制亦不完善。
2. 大多物業企業資金并不雄厚
物業行業的大型企業并不多見，另外受自有資金、原始積累、融資渠道的限制，小型企業通過各種方式進行全面物業資產管理的可能性亦比較小。
3. 專業人才緊缺
真正從事實務操作的物業資產管理人員在整個物業行業中占得比重較小，對物業資產管理進行系統研究的專業人士更為稀少，僅三百人。這是因為我國關于這方面的專業研究才剛剛起步，專業方面的各種培訓和技能的考核知識的傳授都不完善，所以造成專業人員的緊缺。
?。ǘ┢髽I自身物業資產管理的問題
1.管理目標不明確
企業物業資產方面的管理大多隨其經營活動而進行調整，事先并沒有清晰的目標。另一方面，企業大多僅將物業資產僅視為生產資源，并沒能意識到通過對其的合理規劃也能得到一些合理收益。
2.物業資產管理制度匱乏
由于缺乏物業資產管理意識，使得企業內部也沒能形成完善的物業資產管理制度，首先是未能及時編制系統完整的物業資產信息，造成各類信息資料直到用時方恨少。其次物業資產的管理多由其他部門兼管，造成其管理的收益無法實現。最后，有些企業的物業占用形式單一，僅通過一味縮減物業資產費用來實現成本控制，在一定程度上對主營業務造成了負面影響。
4. 管理人員不夠專業
由于企業的物業資產多在財務會計部門進行處理，而會計人員并沒有接受過系統的這方面的培訓，存在一定的知識空檔，因此可能造成企業對物業資產管理的疏忽，削弱其可能的利潤空間。
（三）缺乏相應的法律保障體系
將企業物業資產隔離出來交由專門的機構統一處理，是剛剛興起的形式，在我國尚缺乏相應的法律法規。另一方面這種外包活動又會涉及到諸多的法律問題，并且現有的各種業務手段又沒有獲得明確的官方支持，因此易造成行業混亂，使得其企業物業資產管理無法有效進行。
四、 加強企業物業資產管理
（一） 物業專業人才的培養
管理終是通過人進行的，從業人員的專業水平直接決定了企業物業資產管理的效率。我國從2005年開始，逐步推行物業管理師的資格考核，為企業的人才招聘提供了一定保障，也為注冊資產管理師的產生奠定了基礎。企業可鼓勵員工參加專業考核，更新自身的知識結構，為企業和社會創造更大的效益。
?。ㄈ┩晟破髽I內的企業物業資產管理機制
1.編制物業資產清單
當企業資產面積超過50000㎡時，便可以進行物業資產清單的編制。即對企業所擁有或者租用的物業資產各方面的情況進行詳細記錄。
2.設定合理的管理目標
以企業的整體發展戰略為基礎，將物業資產重新定位，視其為費用或利潤中心，設定恰當的管理目標。
3.細化物業資產類型，進行多種形式的物業投資
分清物業資產的類別，將閑置的未充分利用的物業資產與企業業務占用的物業資產分開管理，開發前者的投資潛力，實現額外收益。另一方面，及時對企業的物業資產作恰當處理，例如可基于市場和政策的變動，根據自身情況進行相應的資產組合或者可獲利資產剝離。
5.聘請專業顧問，建立完善的物業資產管理機構
打破原有的管理結構，成立企業內部的物業資產管理機構，其他各部門可通過協商的形成進行內部租用，有效降低物業的運行成本。另外可聘請經驗豐富的專業顧問，對企業物業資產管理提出切實有效的建議。
（四）完善企業物業資產管理信息系統
精細的決策一般需要一系列數據的支持，這些數據有企業內部的，也有企業外部的，因此其收集工作是非常繁瑣麻煩的。如果單靠人自身的力量去整理，費時費力又不能保證資料的全面準確，所以成熟的物業資產管理多采用先進的計算機軟件進行處理。
