業界普遍認為，2004年將會是中國房地產業的“金融年”。這就是說，如何更好地解決房地產開發中的融資問題，如何開拓新的融資渠道等等，將成為當前房地產界關注的熱點。
特別是黨的十六屆三中全會首次提出“要大力發展資本市場，擴大直接融資比例”的方針以后，房地產界和金融界都在認真思考如何貫徹這一方針、拓寬房地產融資渠道的問題。
(一)房地產業在國民經濟產業劃分中屬于第三產業。因為房地產開發的過程實質上是一種投資過程，是一種資金的有效投入和增值收回的過程。
房地產業作為資金密集型產業，其生產環節、流通環節、消費環節尤其需要金融業和健全的資金市場作為后盾。據國家統計局公布的數字，2003年1～11月份，全國僅房地產開發投資這一項，房地產資金就達到8285億元。因此，可以說，房地產項目策劃的三大要素是“資金”、“土地”和“營銷方案”。其中，資金又是首要的。
房地產業作為國民經濟的支柱產業，它與金融業的關系是一種互相依存、互相支持、互相促進的親密關系。
金融業滲透房地產業，金融資本與產業資本相結合，是商品經濟發展到一定程度的必然。所謂“房地產金融業”，就是指房地產業在從事開發、經營、管理、服務的過程中，通過貨幣流通和信用渠道，進行集資、籌資和融通資金等一系列的經濟活動和金融活動。這一命題的含義，一方面闡明了房地產業要靠金融業來籌措資金，另一方面又闡明了金融業要靠房地產業發展信用職能。
(二)古今中外的實踐都已證明，房地產業在其形成與發展過程中，一開始就與金融業的參與密不可分。同時，金融業也因參與房地產業而獲得了發展的活力。就是說，房地產業與金融業結下了不解之緣。
(1)以50年代初到70年代初、二次大戰結束后發達資本主義國家經濟發展較快的這一段時間為例：
隨著銀行規模的不斷擴大、銀行分支機構的不斷增多、銀行業務的不斷多元化，一方面，居民個人儲蓄逐漸成為借貸資本的重要來源，美國從50年代中期起，個人儲蓄占到凈投資額的三分之二。另一方面，銀行廣泛辦理消費信貸和住房抵押貸款的業務。到1978年底，美國這兩項信貸構成的消費者債務達到14584億美元，超過美國全部公司債務，也超過美國各級政府債務的總量，成為美國最大的一項債務。在50年代，美國商業銀行對工商業貸款與對消費者貸款(消費信貸和住房抵押貸款)的數量大體相當。而到60年代，后者就超過了前者。銀行的影響力所及，不僅是對工商業，而且直接影響到了個人消費。這是商業銀行發展史上空前的現象。
(2)以我們中國的實踐為例：
早在1840年鴉片戰爭以后，房地產金融業務就伴隨房地產業相繼在上海、天津、漢口等城市萌芽生長。當時，各殖民主義國家紛紛到中國開設洋行，成立房地產公司，依仗特權牟取暴利。
第一次世界大戰以后，中國民族資本主義工商業得到發展，相繼成立多家商業銀行，并開始以投資、抵押、信托等形式參與房地產業。1930年、1931年，國內外各家銀行參與房地產投資和買賣業務達到了最高潮。在上海、天津等城市，外國銀行的抵押貸款當中以房地產作抵押的一般都占一半以上。其中最大的一家銀行——匯豐銀行，不但利用抵押貸款操縱房地產市場，而且大量購買各房地產公司的股票、債券，成為一個“房地產王國”。而浙江興業銀行1931年帳面上的房地產購入額也高達880余萬元(當時貨幣，下同)，占上海各家銀行存款總額的7％。大家所熟知的上海南京路、外灘和西區一帶的大樓建筑，都是這一時期由各家銀行投資建造的。據1936年的統計，當時上海16家商業銀行的房地產投資共計達7500萬元。當時被稱為摩天大樓的上海國際飯店，就是由“北四行”(金城銀行、大陸銀行、鹽業銀行、中南銀行)下設的“四行儲蓄會”吸收存款后直接建造的。
新中國建立初期，盡管實行了計劃經濟體制，并對房地產所有制和財政金融體制進行了改革，但城市房地產仍允許買賣、典當、贈與或交換，金融業也在一定程度上參與房地產的經營業務。到了1956年底工商業社會主義改造基本完成后，雖然城市房地產進入了非經營階段，金融業不直接投資房地產，但財政撥款的房地產開發建設資金也都是委托專業銀行代為撥付和監督使用，發揮了相應的房地產金融管理責任。
特別是在黨的十一屆三中全會以后，房地產的商品屬性得到了恢復，在房地產業迅速發展的同時，我國的房地產金融業務也得到了空前的發展。房地產業能有今天這樣的大好局面，是與金融業的支持分不開的。
同時，也要看到，房地產金融尤其是房地產開發的金融業務，同樣有一個“與時俱進”的問題。
香港資深專家梁振英先生不久前在一個會議上發表評論說“走向國際化的中國市場此次把房地產與金融結合起來，這是劃時代的新命題”。可見發展房地產金融是一個多么重要和現實的課題。
(三)國家統計局公布的2002年房地產開發資金來源的結構是：國家預算內資金占0．12％；國內貸款占22．5％；債券為0．025％；利用外資占1．6％，其中外商直接投資為1．2％；自籌資金占28．5％，其中企、事業單位自有資金為15．7％；其他資金占47．2％，其中定金及預付款為38．6％。
由以上數字可見，房地產開發資金渠道雖然己在多元化方面邁開了步伐，但還大有拓寬的余地。例如，現有渠道中的債券的比重就非常小。同時，從打造堅實的資金鏈的目標出發，資本市場的其它直接融資渠道和間接融資渠道都亟待開拓，例如上市、房地產信托、類基金的房地產投資公司、房地產私募基金等等。
因此，一方面要建立多元化的融資渠道，另一方面還要建立多元化的股東結構。這樣，既有利于資金的籌集，又有助于風險的分散。
(四)關于融資結構的多元化。
房地產業是一個高度資金密集型行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，房地產開發融資方式的優劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關系到開發風險的大小和開發效益的好壞。因此，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發對資金的需求，是房地產開發企業所面臨的一個迫切需要解決的問題。
綜合有關專家對房地產融資的研究成果，房地產資金市場按期限長短劃分，可分為貨幣市場(短期)和長期資金市場。
貨幣市場一般包括貸款(拆借)市場和貼現市場。
長期資金市場又稱資本市場或證券市場。主要是向市場公開發行股票及債券等有價證券。
而所謂企業的資金融通，包括了企業內部融資和企業外部融資兩部分。
1、企業內部融資。即開發企業利用企業現有的自有資金來支持項目開發，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。
內部融資的方法很多，其中包括了用抵押、貼現股票和債券的方式獲得現金，以及期房預售、收取購房定金等方式在內。
2、企業外部融資。主要渠道有：
(1)發行股票。隨著市場體系的日益完善，股份制房地產企業通過發行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。
(2)發行債券。分為政府發行、金融界發行和房地產企業發行三種。
(3)銀行貸款。包括信用貸款和房地產抵押貸款。
(4)其它融資機構貸款。目前我國參與房地產金融活動的金融機構主要是銀行。但國外還有其它形式的房地產金融機構，例如房地產保險公司、房地產抵押公司、房地產投資基金管理公司、房地產財務公司等等。可以作為借鑒。
(5)合作開發，包括合資開發。這種方式可以減少自己所需投入的自有資金，分散投資風險，是目前房地產開發企業采用較多且可行的。
(6)前沿貨幣合約。這是一種非常美國化的高比率房地產融資方式。即貸款機構出資、開發商出地和技術，成立合資公司的方式。與合資方式不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。
(7)房地產辛迪加。是國外房地產開發商廣泛采用的融資方式。其組織由經理合伙人與有限合伙人組成。經理合伙人負責房地產的經營管理，負無限責任；有限合伙人享有所有權，不參與經營，以其出資額承擔有限責任。
(8)房地產信托。即以房地產作為主要資金用途的信托產品。信托公司通過向開發商貸款(信托貸款)或直接參與投資(信托投資)等方式運作。
相對銀行貸款而言，房地產信托計劃的融資方式可以降低地產公司整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，有利于地產公司持續發展，在不提高公司資產負債率的情況下可以優化公司結構。
(9)租賃融資。即擁有一塊土地的開發商，將該土地出租給另外的投資者開發建設房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發項目全額的長期抵押貸款；或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權和占用權后，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。
(10)回租融資。即開發商將自己開發的物業出售以后，再租回來經營。擁有某項物業的開發商既出讓了該物業的所有權，又保留著對該物業的使用權，以達到既能減少資金的占用，又能從經營此項物業中獲得收入的目的。
(11)回買融資。即開發商將自己開發的某項物業賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款將該項物業買回來。開發商不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業的產權。
房地產開發商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。
(五)關于股東結構的多元化
據資料介紹，美國房地產資金構成中銀行貸款只占15％，而企業自有資金占70％。高比例的自有資金，來之于多元化的企業股東，如保險公司、養老基金等福利基金、房地產產業投資基金等各類長期投資基金、社會公眾的資金等等，都可以成為房地產企業的股東，從而形成了實力雄厚、廣有資產的企業群。
同時，由于資金實力雄厚，房地產企業就有可能改變“建房出售”的單一經營模式。例如企業可以保留若干物業，開展租賃等多種經營。
作者：中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長 張元端
