近幾年來，全國房地產市場迅速發展，房價持續走高，國家為了抑制房價，紛紛出臺了一系列宏觀調政策。為深入了解國家宏觀調控政策影響下了的大冶市房地產市場和房地產金融業務發展情況，筆者對我市房地產市場及房地產金融業務發展情況進行了調研，并提出了幾點淺見。關鍵詞：大冶市 保障房建設 金融支持
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一、全市保障房建設及銀行貸款支持情況
從政府方面來看：2012年我市將繼續加大住房保障的工作力度，對我市保障性住房的需求作進一步的調理摸底，針對不同層次的住房困難群體實施不同的住房保障方式，建立多層次的適合我市發展的住房保障體系，努力解決更多家庭的住房難的問題。一是加快廉租房建設進度。二是新建三大塊的公租房建設工程。三是繼續加大投資力度，加快完成經濟適用房建設工程任務。四是開發區完成243600㎡，938套棚戶區改造工程。五是2011年發放補貼戶數的基礎上再增加500戶，2012年累計將達到4150戶。
從銀行信貸支持情況看：截止2012年3月末，我市銀行業金融機構中沒有一家對保障房建設進行金融支持。
二、當前商業銀行支持保障房建設面臨的不足和困難
（一）商業銀行貸款額度較為緊張
首先保障房建設項目利潤率比其他商品房項目低，不能支付過高的利息，商業銀行在目前信貸資源偏緊的情況下，傾向于將信貸投放給能獲得較高綜合回報的項目。但保障房建設是一項民生工程。商業銀行作為盈利性機構，在支持保障房建設過程中會遇到盈利性與政策性之間無法選擇的為難局面。
其次按照目前各家商業銀行的政策，保障房是沒法申請到按揭貸款的。且與商品房不同，保障房五年內不準上市交易。對于銀行來說，如五年內出現貸款逾期，銀行則無法處置房產。
（二）商業銀行保障房貸款面臨風險太多
首先由于商業銀行在金融業務領域的競爭，加之保障性住房貸款發放條件低，且往往會受到政府方面的行政干預，導致銀行忽略考慮風險的防范。
其次由于保障性住房產權為有限產權，其轉讓會受到轉讓年限要求、受讓人條件限制、轉讓價格受限制等各方面因素的影響，使得銀行在處置保障性住房時受到種種限制，一旦出現問題，可能會產生無法回收貸款本息的風險，甚至于會造成呆賬、壞賬。
最后是還款來源保障難。除經適房、棚戶區改造等以銷售為主的保障房能夠獲得穩定的現金流外，由于公租房、廉租房等保障性住房建設回收期長、還款來源無保障等一系列原因，銀行支持意愿不高。
（三）政策性扶持沒跟上，銀行支持難
各種風險補償難。由于目前對銀行支持保障房建設的信貸鼓勵政策具體標準和措施還未出臺，銀行支持保障性住房建設不象涉農貸款一樣，具有一定的風險補償政策，導致銀行在此類貸款上難于承受收回貸款利息和本金的風險。
三、加強商業銀行支持保障房建設力度的對策與建議
建議政府出臺一些扶持政策，鼓勵各商業銀行創新業務品種，鼓勵合規辦理保障房按揭貸款。依靠更多的金融監管政策、政府扶持政策、商業銀行經營發展戰略和風險防范機制的創新，使商業銀行無后顧之憂，主動、大膽發放保障房貸款。
（一）政府方面必須把好關，打消商業銀行支持保障房的疑慮
政府作為保障性住房的主導者，無論是通過銀行貸款自建，還是由第三方通過銀行貸款建設，政府都應當在規劃與建設、資金與住房來源、價格確定、申請與準入、監督管理等各方面嚴格、認真做好工作，尤其是對保障性住房的房屋質量嚴格掌控并加強監督建設，務必使保障性住房的質量得到保證，且必須嚴格按照規劃等按期完工。只有這樣，才能夠盡快回籠資金，確保能夠按期償還銀行貸款本息，給商業銀行吃顆定心丸。
（二）商業銀行方面謹慎對待，規避風險
1、必須對保障性住房項目進行嚴格的審查。無論是政府自建，還是由第三方開發建設的保障性住房，首當其沖的，就是審查開發建設者的能力條件，商業銀行在發放保障性住房貸款前，要重視合法性手續和資本金到位情況的調查，對于合法性手續不齊備的項目和資本金未全部到位的項目，堅決不能發放貸款。
2、應對項目風險進行全過程掌控。銀行作為貸款人，不僅要做好初期對項目的審查工作，而且還要全過程對項目進行跟蹤，對資金的使用情況，工程項目的質量，進度等情況進行定期或者不定期的跟蹤了解。
3、重視對項目合法性及可行性的審查。保障性住房項目的開發貸款條件比一般商品房開發貸款的條件低，且受政府工程等因素影響，往往會使商業銀行忽視對其項目合法性的認定。因此，保障性住房貸款的擔保風險很大。所以，審核合法有效的擔保對銀行貸款的安全性具有極其重要的意義。
4、建立完善的還款保障機制。目前各家銀行對于保障性住房貸款還款保障機制的思路主要有三種：第一種為地方政府給予土地劃撥、貸款貼息等政策優惠；第二為保障房信貸不受監管指標制約；第三為地方政府回購保障性住房。為了規避保障性住房貸款的風險，建立完善的還款保障機制迫在眉睫。
（三）人民銀行、銀監局方面的政策支持
人民銀行可參照支持“三農”建設的做法，在政策允許的條件下，提供給商業銀行適度的貼息，即對貸款利率給予補貼，例如給予商業銀行基準利率與發放優惠貸款利率之間差額部分的補貼。對發放保障房貸款金額超過銀行存款總量一定比例的商業銀行，人民銀行可考慮減少一定的存款準備金量，或給予存款準備金利率優惠。人民銀行將及時更新的個人征信系統內的信息，方便地提供給商業銀行用于保障房貸款之用，并且增加對個人信用狀況的說明，以便于商業銀行對貸款者信用等級的評定。銀監會在嚴格審批商業銀行參與保障房貸款資格的同時，可對符合發放貸款的銀行給予相對寬松的監管條件，也可通過設定法規條例指導商業銀行發放該類貸款的具體操作要求及注意事項等。
