房地產企業 開發成本 分攤 研究
一、房地產企業開發成本分攤概述
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房地產企業開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。而房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。復雜的房地產開發成本也就使得房地產成本分攤難度大大加深。
?。ǘ┓康禺a企業開發成本分攤的概述
房地產開發屬于比較特殊的產業，而對于房地產會計核算制度有著一定的特殊性，特別是開發成本的核問題關乎企業的切實利益。房地產開發成本核算過程主要包括五個部分，分別為：確定成本對象、歸集成本（開發成本）、分攤成本、結轉產成品（開發產品）和結轉銷售成本。最為重要的還是房地產開發成本核算過程中的開發成本核算。然而，目前的房地產開發企業成本核算中，房產企業開發會計對于開發成本的歸集與分攤卻是困難重重。
對于房地產成本的分攤具有專門的要求，其分攤方式和方法都與其他行業的成本分攤具有很大的區別，成本分攤的對象既非是完全成本也非是制造成本的分攤方法，目前尚沒有較規范的成本分攤具體辦法來指導和規范房地產開發企業的會計核算工作，也就使得房地產企業會計難以根據按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
二、房地產企業開發成本分攤原則
房地產會計對于開發成本的分攤是針對房地產開核算在開發成本上的多變性的時間、空間范圍所作的合理設定。對此，為了使房地產企業會計根據所面臨多變的環境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對象的狀態、會計報告的時間要求等，結合《企業會計準則》的規定，房地產的成本分攤具有一定的原則。在房地產開發成本的具體分攤過程中，房地產開發成本及費用的歸集原則應符合權責發生制原則，而分攤原則應符合重要性則、受益性原則和配比原則。
?。ㄒ唬┓康禺a企業開發成本分攤配比原則
房地產開發成本分攤配比原則是指房地產企業一個會計期間內的各項營業收入和與其相關的成本、費用應當在同一個會計期間內入賬，以正確地確定各該會計期間的損益。因此，配比是指相互配合和對比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產品銷售收入和相應的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應的期間費用，采用了配比原則的房地產會計對于成本的分配能夠與權責發生制緊密相聯起來。
（二）房地產企業開發成本分攤謹慎性原則
房地產開發成本分攤謹慎性原則，也即穩健性原則、審慎性原則，它是指企業進行會計核算時，對于屬于估計性的事項，應當注意穩妥、謹慎從事并留有余地。通俗的謹慎性就是“寧愿考慮可能發生的費用、損失和負債，不去考慮可能發生的收入、收益和資產”。又或者換句話說：費用、損失和負債不得低估，收入、收益和資產不得高估。開發成本分攤時的謹慎性原則有時也被認為是一種修正性慣例，對于房地產開發成本分攤能表現出加速折舊法、計提資產減值準備、物價持續上漲時的存貨計價采用后進先出法等。
?。ㄈ┓康禺a企業開發成本分攤重要性原則
房地產企業開發成本分攤重要性原則要求房地產企業在進行會計確認、計量過程中對交易或事項應當區別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項應當按、房地產企業開發成本分攤規定的原則處理、并充分準確的披露，在不影響會計信息有用性的前提下，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
三、房地產企業開發成本分攤的實施策略
房地產企業開發成本分攤關乎房地產企業的核算效果，房地產企業會計根據上述原則，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，進行房地產企業成本分攤。
對于具體的房地產企業成本分攤是，通過總結，在具體實施時，主要根據能分清成本核算對象的，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。而規劃有兩個及以上物業類型的房地產項目，根據各物業類型的建筑面積占總建筑面積的比例計算確定。最后不可售公建物業能明確受益范圍的，按各期（區）建筑面積占總建筑面積的比例計算，按受益范圍分攤計入其他物業。
但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項目總體中，因具體情況而定。國稅發[2009]31文件對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。
根據國稅發[2009]31文件總結可知：占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
而具體用這些方法是，通過總結，可得出四條方案：對于基礎設施而言，屬于共同成本，應該按照建筑面積法、直接成本法、預算造價法；對于公共配套設施費而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進行開發成本的分攤，而開發間接費和借款費用都是間接成本，開發間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預算造價法。
此外，國稅發[2009]31號文還明確規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。熟悉房地產成本核算的會計多數知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是房地產業內會計值得深思的一個問題。
四、結束語
長期以來，建筑行業一直是備受關注的一個行業，建筑企業會計在對于房地產開發成本核算過程中，如何實現正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤，實為重要，不容忽視。
