不可否定，因采用新會計準(zhǔn)則，2006年諸家房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績將猶如坐過山車———物業(yè)重新估值為上市地產(chǎn)公司多帶來數(shù)百億甚至更多的賬面利潤幾乎是鐵定的事實，也難怪部分開發(fā)商歡欣鼓舞。受此影響，業(yè)界有人也推出了一個模棱兩可的論斷：采納新會計準(zhǔn)則有助投資者作出更精明的投資決定。但是，馬上有專家冷靜指出，新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)業(yè)帶來的前景或許是一個“美麗的誤會”，有地產(chǎn)分析人士甚至認(rèn)為新準(zhǔn)則是出自象牙塔學(xué)者的負(fù)面產(chǎn)物，其對房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)影響還是未知之?dāng)?shù)。
負(fù)面影響占主流
記者在采訪中注意到，言及新準(zhǔn)則的完工法入賬，對未來發(fā)展的想象表示“非常快樂”的采用比例完工法的中小型房地產(chǎn)公司，“頭馬上大了”！因為以前的會計準(zhǔn)則容許房地產(chǎn)開發(fā)商把預(yù)售物業(yè)帶來的收入和利潤入賬，可是新準(zhǔn)則之下按照完工法的條款規(guī)定，物業(yè)銷售收入必須在完工及完成出售項目后才能入賬，這將推遲部分房地產(chǎn)公司的入賬進(jìn)度，令公司的賬面盈利倒退。“雖然采用這項準(zhǔn)則后對公司的利潤有正面影響，可是整體而言，預(yù)計公司明年的稅后利潤比前年同期將減少8000多萬元，”北京中信投資股份有限公司房地產(chǎn)項目總經(jīng)理吳以雄對記者表示。
申銀證券投資研究部高級顧問黎昌海也談到了新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)公司的3個方面影響。首先，投資物業(yè)需重新估值，其估值得出的盈利和虧損均需計入損益表。投資物業(yè)如旗下的寫字樓會議中心和公寓等，其物業(yè)重新評估的市值及公允值本來計入投資物業(yè)的重估儲備，因而并不影響當(dāng)期的賬目，可是按新準(zhǔn)則以規(guī)定，公允值的變化需計入損益表，這將直接影響到公司的業(yè)績表現(xiàn)。其次，土地使用成本要按使用年限攤銷，即土地使用權(quán)的成本由購入地皮開始，直至物業(yè)完工售出和確認(rèn)收入這段期間計算。這就是說，土地使用權(quán)將從設(shè)備、廠房、物業(yè)以及開發(fā)中的物業(yè)及存貨中重新分類出預(yù)付租金列示，可以想見，這種計算方法對當(dāng)期的賬目將產(chǎn)生非常大的負(fù)面影響。此外，土地貸款所產(chǎn)生的利息不能再資本化，因而公司的賬目也必將受到負(fù)面影響。
應(yīng)對之策在哪里
不難想象，受新會計準(zhǔn)則的影響，盈利波動將直接影響到公司的融資問題，盈利增加其市盈率當(dāng)然會理所當(dāng)然地上升，即銀行對房地產(chǎn)公司的借貸就會增加，但如果房地產(chǎn)公司并不能理想地“盈利增加”或者在新會計準(zhǔn)則的諸多負(fù)面影響之下并不能讓“盈利”立桿見影、長期穩(wěn)定呢？那么投資后融資的結(jié)果就不可收拾了。加上假如當(dāng)年房地產(chǎn)市道欠佳，公司的物業(yè)估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了。隨之有可能出現(xiàn)的是，因為眼見公司盈利倒退，銀行可能會提前向公司追收欠款，進(jìn)一步促成了公司的財務(wù)困境，倒閉也未嘗沒有可能。特別值得一提的是，某些欲近期海外上市的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)項目肯定不多，未必每年都有項目完工出售和入賬，由于新會計準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了公司必須采用完工法入賬，這樣其盈利就必將會大幅度波動，但海外上市又規(guī)定了在主板上市的公司必須連續(xù)3年盈利，那么，其海外的上市計劃，極有可能就成為了一個泡影。
實施新會計準(zhǔn)則的車輪必將會以不可阻擋之勢滾滾向前，那么，對策在哪里？怎樣才能把新準(zhǔn)則對房地產(chǎn)公司的影響降至最低?
安永大華安湯凌建議道，內(nèi)地的會計制度還剛剛起步，新會計準(zhǔn)則對內(nèi)地企業(yè)的管治和文化是帶來的影響無疑是正面的，但同時也為業(yè)已具有成熟經(jīng)濟體系的企業(yè)帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經(jīng)驗，比如為了讓新會計準(zhǔn)則不致過分嚴(yán)格而影響企業(yè)的生存空間，內(nèi)地政府是否應(yīng)該提供一個監(jiān)管框架，并由專業(yè)團體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。
黎昌海從實際出發(fā)，他認(rèn)為采用新會計準(zhǔn)則和會計準(zhǔn)則的改革，將不斷加重公司財務(wù)總監(jiān)的工作量，并意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也會大大提高，并且這還不是一次性的結(jié)果。那么公司就應(yīng)該盡快付出額外成本為會計部門的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運作，“領(lǐng)先一步總是好的，并且越快越好，越快越領(lǐng)先就越降低成本，也越能適應(yīng)并找到各種影響的對策”。
為了把新會計準(zhǔn)則對公司的影響減到最低，吳以雄則表示公司可考慮參照新加坡適用新會計準(zhǔn)則處理賬目的做法，新加坡受新會計準(zhǔn)則影響已經(jīng)3年了，其一直只公布基礎(chǔ)盈利和經(jīng)濟調(diào)整的賬面價值，不公布其會計賬面值，并且特別增設(shè)向投資者說明需要留意的幾項數(shù)據(jù)。這種做法明顯能讓投資者更容易理解公司的實際發(fā)展?fàn)顩r，當(dāng)然也大大加重了其遵守規(guī)則方面的成本，但同時也表現(xiàn)出了一種“對新會計準(zhǔn)則的無聲抗議”。
