《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）下發后，不斷有企業向12366打電話咨詢房地產開發業務廣告費、宣傳費、招待費及相關費用的稅前扣除事宜。近日，河南省洛陽市國稅局12366咨詢員將這些問題進行了總結并向納稅人進行了解答。
首先，《國家稅務總局關于調整部分行業廣告費用所得稅前扣除標準的通知》（國稅發〔2001〕89號）規定，自2001年1月1日起，房地產開發企業每一納稅年度可在銷售（營業）收入8%的比例以內據實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結轉。
其次，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）對房地產行業的廣告費和業務宣傳費進行了特殊規定。即新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。此外，開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費三項費用的計算基數，待預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。因此，只有新辦房地產開發企業的業務宣傳費可以向以后年度結轉，但是最長不得超過3年。廣告費的扣除情況分兩種，新辦企業第一筆銷售收入之前發生的廣告費在3個納稅年度內結轉，但是新辦企業第一筆銷售收入之后發生的廣告費和非新辦企業的廣告費仍按照原政策執行，即可以無限期結轉。
再次，關于房地產開發企業發生的其他各項費用的稅前扣除，國稅發〔2006〕31號文件都有具體規定，具體規定如下。
1．關于已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
2．關于開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：①屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。②屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。
3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。
4.關于維修費用的扣除。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。
5．關于共用部位、共用設施設備維修基金的扣除。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。
6．關于開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：①屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。②屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
7．關于開發企業在開發區內建造的郵電通信、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：①開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。②由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。
8．關于開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。
9．對保證金實際發生損失時可據實扣除。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
10．關于借款利息的扣除處理：①開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。②開發企業向金融機構統一借款后轉借給集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。③開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
11．關于土地閑置費的稅前扣除。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。
12．關于成本對象報廢和毀損損失的扣除規定。成本對象在建造過程中如果是單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如果是成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。
13．關于固定資產折舊扣除。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。
