一、土地增值稅的清算內容
(一)土地增值稅所扣除的項目及其稅率
根據我國相關的法律法規，土地增值稅所扣除的項目主要有：工程建設金額；工程監理金額；基礎設施金額；項目開發間接金額；規劃設計金額；土地費用；房地產轉讓所涉及的稅費；如政府大樓、幼兒園等公共設施的項目建成。
按照我國的有關條例規定，可將土地增值稅的稅率劃分為四個等級，如下表(1)所示。
(二)土地增值稅的清算條件和清算單位
按照我國的有關規定，符合以下三種情況的納稅人都需進行土地增值稅的清算：已全部竣工、銷售的房地產開發項目；全部轉手且還沒有進行竣工結算的房地產開發項目；將土地使用權直接轉讓的。另外，不在以上三種情況中的，但符合以下條件的納稅人也需要進行土地增值稅的清算：房地產項目已經全部竣工了，已銷售的建筑面積占全部建筑面積的85%以上的；房地產項目已經全部竣工了，已銷售的建筑面積占全部建筑面積的85%以下的，但剩下的建筑面積已經用于自用或出租的；在獲得銷售許可證之后，3年內未實現全部銷售的；納稅人對稅務登記進行申請注銷操作，但對于土地增值稅的清算手續還沒有進行辦理的；符合省稅務機關所規定的其他情況的。
根據國家相關的規定，土地增值稅的清算單位為：以經過國家相關審批部門審批的房地產開發項目為清算單位，當開發項目是分期進行的話，則以分期項目為清算單位。
二、土地增值稅清算對房地產企業的影響
為方便討論，作出以下假設：
假設一：用于項目開發的資金為己有，無需考慮利息費用；
假設二：以C為開發項目的成本，以α為項目的增值比例；
假設三：房地產企業的所得稅率為25%；
假設四：房地產企業應繳納的其他閑雜稅已計算于成本中，本文所討論的稅負為企業所得稅和土地增值稅。
將A設為房地產企業的銷售收入，V設為開發項目的增值金額，則有：
V=aC ①
A=C+V ②
連結①式和②式，可得：
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(一)未實行土地增值稅清算時的稅負水平
在未實行土地增值稅清算前，所采用的是土地增值稅預征制度，預征金額一般為商品房的預售收入的4%～6%，則所預征的土地增值稅SY為：5%A（取平均值）
則房地產企業的綜合稅負率SZ為：
SZ= ⑤
連結③式和⑤式，可得：
SZ= ⑥
(二)實行土地增值稅清算時的稅負水平
土地增值稅清算實行的條件下，其稅率計算圍繞著四級累進稅率進行，將β設為進行土地增值稅進行綜合計算的稅率，則納稅人所需繳納的土地增值稅SQ為：
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將SZ設為房地產企業的綜合稅負率，則：
SZ′= ⑧
將③式和⑦式代入，可得：
SZ′= ⑨
(三)算例比較
假設某開發項目的增值比例α為70%，則項目成本C為0.5882A，增值額V為0.4118A，實行土地增值稅清算條件下的土地增值稅率為：
將α=70%代入⑥式，可得：SZ=7.57%
將β=13.53%代入⑨式，可得SZ′=14.47%
將投資額作為計算綜合稅負率的基數，則：
SZT=24.81%，SZT′=29.45%
隨著增值額的變化，其綜合稅負率也相應的發生著變化，如下表（2）所示。
從表（2）里的變化情況可以發現，在增值額較低時，實行土地增值稅清算時的綜合稅負水平與實行預征時的稅負水平相差不是很明顯，但隨著增值額的上升，這兩種情況下綜合稅負水平的差異也就變得愈加的明顯了。如：當增值額達到120%時，這兩種情況下的綜合稅負率的差值可以達到銷售額的10.75%，是投資額的14.23%。
三、房地產企業的應對措施
(一)利用合作建房優惠政策
在我國有關部門的相關規定中,有著這樣的明確規定：房地產項目開發中，假如是一方出地,另一方出資金,則雙方屬于合作建房,假如所建項目在建成之后是按照一定的比例進行分房留作自用的,可暫時免收土地增值稅；當建成之后是用于出租或轉讓的,則需征收土地增值稅。因此,房地產企業可以與那些有土地想開發、卻缺乏開發能力的個人或單位合作，采取合作建房的形式,共同進行房地產的開發。這樣,建成后對方所分得的房地產就無需繳納土地增值稅,房地產企業只需對自己所分得的房地產按照相關規定進行納稅即可。一樣的道理,假如房地產企業有自己的土地,但在資金方面不足的情況下,可以與有意愿想買房產的其他單位或個人合作，采取合作建房的形式,聯合進行房地產開發,從而實現節稅的目的。
(二)利用建造普通標準住宅的優惠政策
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》里的有關規定,納稅人所建造的普通標準住宅，出售時其增值額低于或等于扣除項目金額20%的可以不用征收土地增值稅；當增值額大于扣除項目金額的20%時,才需對其全部增值額以相關規定為基準進行征稅。因此，房地產企業可以通過適當的增加住房開發成本和降低收入的方法，如增加美化住宅小區環境支出、增加房屋配套支出、折扣銷售等手段,使增值額減低，將其控制在扣除項目金額的20%的范圍內，從而實現免稅的目的。
(三)企業可以利用房地產進行投資、聯營
在我國的有關稅法中，明確規定：對于以房地產進行投資、聯營,投資、聯營的一方以土地(房地產)作為介入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中,可暫時免收土地增值稅。對投資、聯營、企業將上述房地產再轉讓的,才需征收土地增值稅。因此，房地產企業可以運用這一條規，實現免稅的目的。
