隨著我國房地產行業的不斷發展，企業持有房地產除了用于自身生產和存貨對外銷售，還出現了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產收益活動，甚至成為影響個別企業利潤的主要經濟業務。這種具有投資性質的房地產在用途、狀態、持有目的等方面與原先計入固定資產的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。因此，在2006年9月頒布的新會計準則第3號―投資性房地產中規定，只要存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。這樣的核算方式解決了在我國經濟高速增長的背景下使得企業的房產資源賬面價值與實際的市場價值存在較大的偏差，直接導致企業財產低估和投資者權益受損的問題。并從2007年1月1日起在上市公司實施新的會計準則，其他非上市公司也將逐步實施。為此公允價值計量模式被充分引入我國會計核算中。當前，公允價值模式在我國房地產企業的應用還存在諸多問題,需要進一步完善。本文針對公允價值計量在房地產行業應用中存在的問題進行分析探討。
一、房地產的分類及采用公允價值計量對房地產企業產生的影響
(一)房地產的分類
《企業會計準則第3號―投資性房地產》中，將房地產大致劃分為三類：一是投資性房地產。是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物；二是自用房地產。是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，包括自用建筑物（固定資產）和自用土地使用權（無形資產）；三是作為存貨的房地產。通常指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房或土地。
(二)采用公允價值計量對企業產生的影響
采用公允價值模式進行后續計量只適用于投資性房地產，并且規定企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。采用公允價值計量的投資性房地產的折舊、增值、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響，而不再計提折舊和減值準備。因此，采用公允價值計量對企業產生的影響如下：
1、有利影響
首先，公允價值計量能使企業的資產規模隨著公允價值的增值而擴大，從而增強企業融資能力，改善企業的資產和負債結構。其次，公允價值計量模式的選擇應用能提高企業的會計信息質量。再次，在房地產續升值的情況下，能大大提高企業的當期利潤，使企業扭虧為盈。企業在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，也會使得費用減少，利潤增加。
2、不利影響
第一，采用公允價值計量模式計量，對資產的助漲助跌的作用，能使企業資產狀況不穩定。第二，采用公允價值計量模式計量公司業績不僅依賴于企業自身的經營狀況，在一定程度上也依賴于企業無法通過自身活動控制的市場環境。這樣將會影響公司的分紅政策的制定。
二、公允價值計量在房地產企業應用情況及存在問題分析
(一)公允價值計量在房地產企業應用情況分析
從2007年1月1日起在上市公司實施新的會計準則以來，雖然公允價值應用將大大增加上市公司的凈資產，同時給公司帶來不菲的賬面收益，因此很多公司應該會傾向于用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。表面上看來新準則的有關規定對企業有利，各界也普遍預計上市公司中將有很多會選擇這一計量模式，眾多握有物業的房地產公司及商業地產資源豐富的商業類公司都被頻頻關注。2007年在二級市場上眾多握有物業的房地產公司及商業地產資源豐富的商業類公司的股票漲勢喜人，便是人們對上市公司采用公允價值模式對投資性房地產進行計量給公司帶來不菲的賬面收益的一種期待。但事實并非如此，幾年過去了，僅少數上市公司選擇公允價值計量模式。一些擁有較多投資性房地產的上市公司如：陸家嘴、張江高科、金融街、北辰實業等，均采用成本模式而未采用公允價值計量。主要原因如下：
1、投資性房地產公允價值確認存在一定的難度
投資性房地產公允價值的確認依據，新準則要求以同類或類似房地產在活躍的交易市場中的價格為參考，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。而現實中，房地產的價格還與其他好多因素相關。根據新準則的規定，同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易。因此新會計準則雖然對投資性房地產的初始確認、后續計量、計量模式的轉變以及投資性房地產的轉換、處置等都作出了明確規定。但這只是一些條文規定，實際應用時仍存在著一定難度。
２、采用公允價值計量增加了企業所得稅計算的難度及工作量
出于對稅收核算方面的考慮。目前，我國財政部、國家稅務總局明確規定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。因此，無論企業采用何種模式，其應納稅所得額是一樣的。但是，若企業采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業完全可以根據會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業不能根據利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。
３、采用公允價值計量會增加企業的稅賦
在公允價值模式下，新會計準則會計處理和稅法的處理存在明顯的差異。會計上，在年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷。而目前稅法上，是按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的所得，其影響是對投資性房地產在計算所得稅時，很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果計算所得稅時，不確認公允價值變化所產生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，但是企業在成本模式下，計提折舊或攤銷處理具有抵稅效果，這樣，企業必定會權衡公允價值模式下給企業帶來收益和折舊攤銷抵稅之間的利益關系。
(二)公允價值計量在房地產企業應用存在問題分析
1、提供的財務報告數據缺乏可比性
投資性房地產公允價值的確認依據，新準則要求以同類或類似房地產在活躍的交易市場中的價格為參考。而現實中，房地產的價格還與其他好多因素相關。首先，在交易市場的交易行為很難界定該交易行為是否公平，因為交易的雙方最終結果有盈虧，對哪方是公平難以確定；其次，同樣一處房產在一線城市就比在二線城市的價格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁華地段比市郊也要高出許多。這些對房地產價格影響很大的因素，報表使用者無法從企業的財務信息披露中獲得，從而無法判斷企業所采用的計量模式，這就損害了公允價值計量的可比性。
2、資產、負債、所有者權益在同一時點下缺乏可比性
由于公允價值計量模式特別強調時點性，即資產負債表日。資產、負債、所有者權益在不同時點具有不同的價值，資產、負債、所有者權益在不同時點上不具有可比性的特點，因此，運用公允價值計量模式投資性房地產和采用歷史成本計量的投資性房地產的資產規模、負債結構、所有者權益的價值都不具備可比性。
3、會使企業凈利潤大幅波動，并缺乏可比性
采用公允價值進行計量，房地產公允價值的波動將會直接影響到當期損益。例如：2008年隨著存款準備金上調，央行實行緊縮的貨幣政策，全國房地產市場進入“拐點”。房地產價格持續下跌，在這樣的市場下，采用公允價值模式計量，公司的當期損益會有較大波動，使當期利潤減少。近幾年房地產價格都是處于持續上漲之中。在這種情況下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權的商業、房地產類企業，由于公允價值增值會使當期的利潤增加。同時對公允價值計量的投資性房地產由于不計提折舊或攤銷，在投資性房地產價值較大的情況下，因為費用的減少，也將使各期利潤較以成本模式計量的投資性房地產的利潤大幅增加。因此采用不同的模式計量，提供的利潤指標缺乏可比性。
三、建議
采用公允價值計量模式對我國的投資性房地產進行計量，不僅能增強會計信息的相關性、真實反映企業的價值，而且有利于企業的融資，從某一程度上來說，能夠增加我國上市公司數量，同時也可以提高我國資本市場的活躍程度。如何解決公允價值應用中存在的問題對會計界提出了嚴峻挑戰，同時也為計量模式的完善和發展提供了契機。為此筆者提出以下建議：
(一)盡快建立一套完整的公允價值估值程序和估值技術體系
2006年9月FASB（美國財務會計準則委員會）發布了FAS157號準則，統一規范了公允價值的定義，明確了公允價值的估價技術體系。美國在FAS157號準則中詳細介紹三個層次決定公允價值，雖然我國的會計準則事實上也參照了國際上一些好的做法，但我國目前沒有單獨一個會計準則來規范公允價值。公允價值在新會計準則中是會計人員比較難于操作的一個問題，因此應結合我國國情盡早推出一個更具操作性的公允價值計量的理論及應用指南。這個應用指南應對公允價值計量模式予以明確規定和詳盡說明，指導企業在實務中正確運用公允價值。
(二)制定稅收優惠政策，鼓勵企業采用公允價值模式計量
國家稅務總局于2007年7月頒布《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號），其中規定：企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。這就是一項很好的鼓勵政策，今后，稅務機關應制定更多的優惠政策，以更好地推動公允價值在實務中應用，減輕企業的稅收負擔，打消企業的顧慮，避免企業為避稅而傾向于繼續使用歷史成本模式計量。
(三)加快建立市場價格信息體系，完善市場環境
我國應加快建立與市場經濟發展程度相適應的全國市場價格信息數據網絡，大力推進信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。這樣，將極大地方便企業財務人員及專業估價人員在資產定價時選取適當的參數數據。企業也應根據所涉及的房地產業務類型，建立容量大、時效性強且與企業相關的公允價值信息數據庫，注重平時的積累，及時獲得房地產市場的相關信息，以方便財會人員在對公允價值的計量時能夠快速地選取適當的參數，準確評估企業投資性房地產的公允價值。
(四)盡快完善和規范公允價值信息披露制度，提高透明度
隨著公允價值在會計領域和其他領域廣泛運用，需要在會計報告中增加對公允價值的披露，規范公允價值信息的披露，在企業對外財務報告披露中，可以以歷史成本計量屬性為基礎進行表內確認，將其公允價值及其期間變動作為附注進行表外披露。此外，我們還可以學習美國將不同性質的資產或負債分開披露，如金融資產和非金融資產分開披露等，增強信息的決策功能。
(五)建立公允價值審計制度，提升會計信息質量和相關性
公允價值的應用給注冊會計師行業的審計業務提出了新的問題。由于公允價值計量有時會遇到比較復雜的情況，需要運用大量的假設和估計，尤其是現在我國會計標準對公允價值的計量和披露尚未形成具體的規范，給注冊會計師的審計工作帶來困難，也加大了審計風險。要求審計人員充分考慮到可能影響公允價值計量的因素，對公允價值計量過程進行科學測試，同時需要對實施公允價值計量的人員進行業務培訓，提高這些人員職業判斷能力和專業水平，積累更多的經驗。同時，應建立公允價值審計制度，為提升會計信息質量和相關性,積極創造條件。
