房地產投資是指投資者將其資金投放到房地產的開發經營管理中，以獲得產業利潤的一種經濟行為。房地產投資的風險是指在房地產投資活動中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使開發商開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使之蒙受經濟損失的可能性。房地產開發是一個動態過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，很難在一開始就對整個開發過程中的有關費用和建成后的收益作精確的估計，即在開發過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風險。
由于房地產開發投資風險系統具有明顯的層次性，且不同風險的評價及權重的確定具有較大的主觀不確定性，即模糊性，因此本文將層次分析法（Analytic hierarchy Process,AHP）和模糊評價（Fuzzy Evaluation）相結合，力爭建立一個適合于房地產投資風險評價的多層次、多因素模糊綜合評價模型。
一、模糊綜合評價介紹
模糊綜合評價法，是一種運用模糊數學原理分析和評價具有“模糊性”事物的系統分析方法。它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結合、精確與非精確相統一的分析評價方法。由于這種方法在處理各種難以用精確數學方法描述的復雜系統問題方面所表現出的獨特優越性，近年來已經在許多學科領域中得到了十分廣泛的應用。
模糊綜合評價的基本步驟為：
第一步，構建綜合評價指標體系；
第二步，確定評語等級論域；
第三步，確定指標權重W，建立模糊關系矩陣R；
第四步，計算模糊合成值；
第五步，進行模糊綜合評價。
其中在基本步驟中對權重（W）的確定本文采用了層次分析法。層次分析法作為系統工程中對非定量事件一種評價分析方法是1973年由美國學者A.L.Satty最早提出來的。層次分析法是首先將復雜的問題層次化，根據問題和要達到的目標，將問題分解為不同的組成因素，并按照因素間的相互關聯以及隸屬關系將因素按照不同層次聚集組合，形成一個多層次的分析結構模型。根據系統的特點和基本原則，對各層的因素進行對比分析，引入1－9比率標度方法構造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相對權重。
基于AHP的房地產投資風險的模糊綜合評價可按以下步驟進行：
第一步，構建風險評價指標體系；
第二步，兩兩比較結構要素，構造出所有的權重判斷矩陣；
第三步，解權重判斷矩陣，得出特征根和特征向量，并檢驗每一個矩陣的一致性，若不滿足一致性，則要修改判斷矩陣，直到滿意為止。計算出最底層指標的權重組合。
第四步，建立多層次模糊評價模型，進行模糊計算；
第五步，對評價對象進行綜合評價。
為了順利而正確地對風險進行評估，必須建立和遵循一定的評價程序。
二、投資項目評價過程
（一）確定評估目的
這是整個評估工作的前提。在房地產開發過程，對風險評估具有不同目的要求，如通過評估為開發決策提供依據；為房地產置業投資確定風險損失與風險報酬；為開發活動進行市場預測等等。只要確定了評估目的，才能根據評估目的收集材料，選擇合適的評估方法，準確而合理地開展評估工作。
（二）風險環境分析和收集評估資料
這是為了尋找風險源，以及定性分析風險程度所必須進行的工作。風險環境分析要抓住影響風險程度的主要環境因素進行分析。
在風險環境分析的基礎上，收集匯總可定性、定量評估風險的有關資料和數據。評估資料將直接影響到風險評估的準確性和可靠性。因此，評估資料的收集要作到全面、及時、準確。此階段還要對收集的資料進行初步分析，篩選和分類整理。
（三）建立房地產投資風險評價體系
1.指標體系的建立。根據對房地產投資風險因素的構成分析，可以得出房地產投資風險實際上是一個由多層次、多因素構成的系統如圖1。根據風險識別得出的主風險因素，進一步查找各主風險因素的來源，從而得出相應的子風險因素，即構成本項目風險評價的指標體系，指標體系是以房地產投資風險因素為主要依據，建立房地產投資風險層次模型。
其中主風險因素Rk=（R1，R2，…，Rm）
子風險因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp）
p表示主風險因素含有的子風險因素的數量。
2.指標體系權重的確定。評價指標權重是評價指標相對重要性的定量表示。此指標體系權重分為兩個層次：一是各主風險因素權重，二是每個主風險因素中各子風險因素權重，兩個層次的權重確定均采用專家法進行，但選擇“專家”的標準不同。第一個層次即主風險因素的權重應征詢項目管理專家、技術經濟專家以及其他開發企業領導者的意見；第二個層次即子風險因素的權重應征詢對該主風險因素精通的專家以及其他房地產開發企業該部分業務的負責人。
由風險分析得出：
（1）主風險因素權重集為A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指標Rk在R中的權重；
（2）子風險因素權重集為Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指標Rki在Rk中的權重。
3．房地產投資風險度評語集。由于風險度變量的變動范圍為[0,1]，如果將風險等級劃分為n級，則每個區間的長度為1/n，風險的等級區間為：
式中i=1，2，…，n。
分級的差異直接影響因素評價值，最終影響評價結果的準確性，在房地產投資系統風險等級的評判中，一般都將風險等級劃分為五級，即很低風險、較低風險、中等風險、較高風險和很高風險，其風險度取值范圍分別為[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之間，從而構成：定義評語集為U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各級風險對投資項目的影響程度評語，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分別代表評語是風險影響程度很小、較小、中、較大、很大。
4．建立模型，進行評估。
（1）評價矩陣Hk的確定。假設有n位專家對子風險因素的風險程度進行評判，對第Rki項指標合計有mkij個人評判為Uj級，則可認為專家組對該成片開發項目在Rki項指標下評判為Uj級的可能性程度：
由此可得到一個子風險因素（單項指標）評價的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。
所有子風險因素評價的行矩陣組成評價矩陣HK：
下標k為各評價指標子集中含有指標的數目。
（2）主風險因素風險綜合評價。根據模糊綜合評價模型，各主風險因素綜合評價向量為：
模糊子集Bk=（bk1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地產投資項目分別以百分之多少的程度處于風險各等級。
（3）風險綜合評價。通過上述運算，得到是對評價指標子集的綜合評價結果并B1,B2,…，Bm可構成一個總的評價矩陣B，即：
權向量A=（a1，a2，…，am）
按照模糊綜合評價模型，再進行綜合評價運算，即：D=A・B或
則D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是對該投資項目的綜合評價結果。按照最大隸屬度原則，dj（j=1，2，3，4，5）中的數值最大者djmax所對應的風險程度等級即Uj為該投資項目的風險等級。
四、評價結論
最終評價結果是一個代數值，表示對所有房地產投資風險評價指標的綜合主評分。分值越高，說明房地產投資項目的風險越高，在所有風險評價指標的綜合表現越差；反之分值越低，說明房地產投資項目的風險越低。
當然風險分析針對的是未來可能的風險，無論采用何種評價方法，都可能產生錯誤的估計，因此評估報告須進一步分析可能存在的評估誤差，以使風險決策有更為可靠的依據。
模糊綜合評價方法克服了以往只能衡量房地產投資中某單一風險的弊病，而是將房地產投資作為一個系統來衡量其整體不同階段風險程度，應用模糊綜合評價理論建立的房地產投資的風險模糊評價模型，可針對房地產原始信息的不確定性，將其轉換為模糊變量，利用模糊評價模型進行評價得出的定量結果，對房地產投資決策有較高的參考價值。
