一、引言
自改革開放以來，房地產行業成為我國經濟發展支柱產業的同時，全國各地因拆遷而引發的暴力惡性事件也頻頻發生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物權法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》等一系列針對性的規章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對被拆遷人的補償不合理。近年來，房屋拆遷補償問題日益成為社會關注的焦點，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補償對象、補償范圍和補償原則等領域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎上，通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補償評估方法的對比實證研究，指出房地分離拆遷補償模式是一種更為合理的補償方法。
二、房屋拆遷補償評估方法
縱觀國內外相關法規及實踐操作，房屋拆遷補償評估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補償基準價系數修正法。
（一）房地合一評估方法
房地合一評估方法是目前城市拆遷補償中比較通用的一種計算模型，其基本思路就是根據拆一還一、就地安置的補償原則，以評估時點被拆遷片區同地段、同用途新建商品房的交易平均價格為基數，作為被拆遷人房屋和土地使用權的補償價格，它與房屋設施補償、裝修補償一起構成房屋拆遷補償總額。該方法的計算公式是：拆遷補償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費+其他費用。
1.同地段、同用途新建商品房交易平均價格
一是采用市場比較法。在評估時點將評估對象與同地段、同用途新建商品房的市場價格進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價值；二是采用收益法。該方法預計評估對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價值。
2.住宅狀況修正系數
結合我國北京、上海等地方政府出臺的相關政策，住宅狀況修正系數的計算公式是，住宅狀況修正系數=年限修正系數+水電氣修正系數+墻體修正系數+結構修正系數+門窗修正系數+區位因素調節系數+其他修正系數。
3.設施補償費
設施指水、電、氣等設施，一般采用重置成本法，按照市場價格進行估算。設施補償費=自有設施數量×重置價格。
4.城市房屋裝修補償費
裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨立財產體現其價值，無法運用比較法、收益法評估，且同等裝修價格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現其價值。裝修補償金額=裝修成本－折舊。
?。ǘ┓康胤蛛x評估方法
在市場經濟高速發展的時代，城市房屋拆遷補償金額應與被拆遷的土地市場價值緊密聯系在一起。目前我國土地價值評估的方法有基準地價法和成本逼近法。成本逼近法根據土地出讓各項費用的總和來確定土地的市場價值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標準的計算方法。基準地價法是通過對被拆遷土地所在片區地價的動態化監測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價值，計算方法較為簡單，也易于建立比較嚴格的補償標準。該方法的計算公式是：拆遷補償費用=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費。
1.土地評估值
評估地價=基準地價×［1+（成熟度修正系數）+（區域和個別因素修正系數）+（土地使用權類型修正系數）］×容積率修正系數×年限修正系數×期日修正系數
2.土地使用權補償價格標準
土地使用權補償價格標準=（拆遷后的土地使用權價格評估+政策優惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積
3.地上附著物費
地上附著物包括房屋及水電氣等設施，一般采用重置成本法，按照評估時點的市場價格進行估算。房屋補償金額=房屋建筑面積×重置價格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分攤面積。水電氣等設施補償費=自有設施數量×重置價格。
4.城市房屋裝修費
該部分的補償方法與前文中房地合一評估法中相關部分的補償方法一致，不再重復。
?。ㄈ﹥煞N評估方法的比較分析
房地合一評估法通過市場比較法或收益法計算拆遷補償金額，但是，該方法將房地產開發過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素——土地的規劃指標，土地的市場價值未能得到充分的體現，不利于保護被拆遷人的權益。房地分離評估法則將土地的拆遷過程和房地產開發過程聯系起來，以動態的土地基準地價為核心，充分考慮區位、規劃指標等土地價值影響因素，真實地反映了土地的市場價值，因此，房地分離的評估法相對更加科學合理。土地基準地價和容積率調整系數一般由政府基于房地產市場的發展進行動態調整，政府需要建立一套完整的市場監控體系，定期公布土地市場和房地產開發市場的動態信息，為評估提供準確的基礎數據。
三、評估案例
（一）拆遷項目簡介
2004年重慶市沙坪壩區工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區政府列為舊城改造項目。該項目水、電、氣、通訊、道路五通，各項條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結構為磚混結構，補償方式選擇貨幣安置。根據沙坪壩區國土局公示函，該項目用地性質為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結構，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。
?。ǘ┓康睾弦坏某鞘胁疬w補償評估
1.同地段同用途住宅交易價格
?。?）交易實例的選擇。比較實例A、B和C均緊鄰本項目，土地級別均為住宅五級，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。
?。?）住宅平均價格的計算。上述比較實例均緊鄰本項目，環境、配套設施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調整，經簡單算術平均得：住宅平均價格=（2 361.2
+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。
2.住宅狀況修正系數
根據被拆遷人陳××房屋的實際情況，其住宅狀況修正系數如表1，合計-10.5%。
3.設施補償費
按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。
4.裝修補償費
按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。
5.陳××拆遷補償金額合計
拆遷補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。
?。ㄈ┓康胤蛛x的城市拆遷補償評估
1.評估樣本點土地使用權價值評估
根據《重慶市人民政府關于調整國有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知》、《重慶地價指南》以及《重慶市國有土地使用權基準地價》等相關規定，可得下列數據（具體計算過程省略）：
?。?）土地面積=14 575平方米；（2）區段均價= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數=-0.015；（4）容積率修正系數=2.5488；（5）土地使用權類型修正系數=0；（6）區域和個別因素修正系數= 0.1049；（7）期日修正系數=1.29738；（8）年限修正系數=1。
根據上文相關數據，單位土地使用權評估價值=1 237×（1
-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權價值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。
2.拆遷房屋土地使用權補償價格
根據重慶市有關稅收優惠措施，對于舊城改造項目，城市建設配套費和土地出讓金實行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應繳納土地出讓金為270元，每平方米應繳納城市建設配套費為140元，由此可得：
?。?）應繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應繳納城市建設配套費=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設配套費優惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實際應繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實際應繳納的城市建設配套費=1 210.216-557.86=652.356
萬元；（7）政府轉移補貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權價值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。
根據上文相關數據，被拆遷房屋實際補償價格=（6 497.8
-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。
3.分戶土地使用權補償價值
土地使用權補償價值=片區土地使用權平均補償價格
×占地面積=3 754.82×92=345 443元。
4.地上附著物價格補償費
按照重置價格法對地上附著物進行補償。
?。?）房屋補償。根據重慶房屋評估標準，木柱穿逗結構房屋丙級的重置價格為120 元/平方米，房屋補償金額=120×65
=7 800元。
?。?）設施補償。按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。
5.裝修補償費
根據前文計算結果，裝修補償為5 190元。
6.陳××拆遷補償金額合計
拆遷補償金額=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。
?。ㄋ模┰u估結果對比分析
上述兩種不同方法的評估結果，陳××的拆遷補償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發商、政府、被拆遷人三者之間的經濟利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評估法的結果而言，該項目的土地使用權價值為6 497.8 萬元，折合樓面地價約為751元/平方米，完全在開發商可承受的范圍之內，而政府也獲取多達1 258萬元的土地出讓金，同時，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補償費。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補償計算方法有效實現了開發商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現了土地使用權的市場價值，是一種比較科學的城市經營性土地拆遷補償的評估方法。
