近年來，房地產行業發展迅速，房地產市價節節升高，儼然成為我國經濟發展的主要動脈。2006年2月15日，財政部發布了新會計準則并于2007年1月1日起在上市公司試行。新準則大量引入公允價值，房地產企業采用公允價值計量備受爭議，公允價值能否成為房地產公司進行盈余管理的手段，選擇公允價值計量的偏好是什么？為了解答這些問題，本文選取了房地產行業上市公司進行實證分析。
一、文獻綜述
（一）國外文獻綜述
對于盈余管理的研究，國外從20世紀80年代就已經開始，且研究范圍較為廣泛，大多數學者是關于盈余管理的概念、動因等方面的研究，少數則通過實證分析對具體盈余操縱進行研究。
Catherine（1989） 認為盈余管理是企業管理人員通過有目的地控制對外財務報告過程，以獲取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理發生在管理當局運用職業判斷編制財務報告和通過規劃交易以變更財務報告時，旨在誤導那些以公司經營業績為基礎的利益關系人的決策或者影響那些以會計報告數字為基礎的契約的后果。Catherine （1999）深入研究企業經營者進行盈余管理的主要手段之后，提出了不同經濟環境下，企業經營者為達到預定財務目標，會運用公允價值計量中大量的估計因素來操縱企業利潤。William（2000） 認為，盈余管理是因為會計政策的選擇而具有經濟后果的一種具體表現，當經營者可在一系列的會計政策中自行選擇時，他們會選擇那些使自身利益或公司股票價值最大化的會計政策。
（二）國內文獻綜述
國內從20世紀90年代才開始著手盈余管理研究。顧兆峰（2000）提出盈余管理是企業管理人員通過選擇會計政策使自身利益最大化或企業市場價值最大化的行為。陸建橋（2002）認為盈余管理是企業管理人員在會計準則允許的范圍之內，為了實現自身效應最大化和企業價值最大化作出的會計選擇。任春艷（2004）認為盈余管理是企業管理當局在不違反會計準則的前提下有目的地采取多種手段達到期望報告盈余的行為。王婷婷（2007） 認為公允價值的引入將對上市公司盈余管理產生較大的影響，增加企業管理當局會計處理的自由度，而在未來隨著公允價值的規范使用，公允價值計量將發揮更大的作用。黃亦農（2008） 通過考察公允價值在上市公司的使用情況發現，公允價值變動使得上市公司損益和資本公積出現巨幅波動，其可靠性被大大削弱。
國內外學者對盈余管理研究在理論和實踐方面較為全面，但缺乏從具體行業角度進行實證分析。
二、 研究設計
（一）研究假設
公允價值計量屬性的引入使管理層的盈余管理方式有了更多的選擇，無論其動因如何，歸根結底都是出于對企業利潤的影響。本文選擇利潤表中的相關項目作為盈余管理的影響因素，并提出以下假設：
假設一：企業利用公允價值變動損益進行盈余管理
利潤表中的公允價值變動損益項目，直接反映企業資產在本會計期間與上一會計期間的變動差額。在房地產行業中，由于計量方式的選擇，這一項目將會發生很大變動，進而影響上市公司的當期損益。
假設二：企業利用營業外收支進行盈余管理
利潤表中的營業外收支項目雖然并不完全反映公允價值計量方式下的全部損益，但毋庸置疑的是公允價值變動對凈利潤產生較大影響，而大部分的營業外收支的產生就是通過公允價值變動來實現。例如：企業處置固定資產、無形資產等長期資產都是通過該項目反映公允價值的變動，進而反映在企業利潤當中。
假設三：企業利用資產減值損失進行盈余管理
與營業外收支項目類似，資產減值損失項目的大部分發生額是因公允價值變動而產生的，公允價值變動對資產是否減值影響較大，資產計提減值是在公允價值計量屬性下資產的可收回金額與賬面金額相減得到的并計入當期損益，因此對企業盈余的影響也通過這個項目反映在利潤表中。
（二）樣本選取
本文以房地產行業上市公司為例并利用SPSS16.0統計分析工具進行實證分析。眾所周知，企業盈余管理行為很可能產生利潤波動現象，雖然利潤波動并不一定是盈余管理行為引起的，但利潤的連續大幅度波動存在盈余管理現象的可能性很大。因此本文從房地產行業上市公司中選取2008―2010年三年凈利潤連續波動大于50%的上市公司，并剔除一些數據缺失的公司，共篩選出48家房地產公司，認為這48家公司存在盈余管理現象。
（三）變量設計與模型構建
本文應用多元線性回歸模型研究凈利潤與各變量之間的關系。首先進行相關分析，即用一個指標去表明現象間相互依存關系的性質和密切程度；然后進行回歸分析，即用一個變量對另一個或另外多個變量依存關系進行研究。
因為構成企業凈利潤的主要因素是營業利潤，同時營業利潤也能反映企業規模的大小，因此可將營業利潤項目作為模型的控制變量，基于上述研究假設的分析，本文構建以下研究模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u
其中：Y：△凈利潤
X1：△營業利潤
X2：△公允價值變動損益
X3：△營業外收支
X4：△資產減值損失
（四）實證分析
1. 相關性分析
對自變量與因變量進行相關性檢驗，判定公允價值變動損益、營業外收支、資產減值損失與凈利潤之間是否存在相關關系，進一步確定是否存在盈余管理現象。相關性分析見表1 Correlations （相關性）。
**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.
*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.
根據表1的相關性檢驗可以得出：凈利潤的變動與營業利潤和資產減值損失顯著相關，而公允價值變動損益和營業外收支未通過檢驗，說明房地產公司會利用資產減值損失調節利潤進行盈余管理，且相關系數為負，說明房地產公司會通過計提資產減值調減利潤，少提資產減值調增利潤。因此本文接受假設三，即企業利用資產減值損失進行盈余管理行為，說明房地產公司存在通過使用公允價值計量進行盈余管理的動機。
2. 回歸分析
在對自變量與因變量相關性檢驗后，原構建回歸模型根據相關分析結果變動如下：
Y=β0+β1X1+β4X4+u
其中：Y：△凈利潤
X1：△營業利潤
X4：△資產減值損失
利用多元線性回歸分析確定兩個自變量對凈利潤變動的具體影響。分析數據見表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回歸系數）。
根據表2、表3和表4進行分析，得出以下結論：
從表2可以得出：多重可決系數為0.845、修正可決系數為0.839，說明該模型的擬合優度良好，換句話說，營業利潤和資產減值損失對凈利潤的聯合影響程度很大。
從表3可以得出：F=123.063遠大于臨界值，通過了檢驗，說明該模型總體線性關系的顯著性較強，因此，說明營業利潤和資產減值損失整體對凈利潤的影響較大。
根據表4數據，求得回歸系數，建立具體回歸方程為：
Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4
上述回歸方程說明：在資產減值損失不變的情況下，營業利潤每增加一個單位，凈利潤將增加0.609，說明營業利潤的增加將有利于凈利潤的增加；在營業利潤不變的情況下，資產減值損失每減少一個單位，凈利潤將增加1.074，說明資產減值損失的減小將有利于凈利潤的增加。此外，X1和X4的t絕對值14.476和5.920均大于臨界值，通過了檢驗，說明營業利潤和資產減值損失兩個變量分別對凈利潤有顯著影響。
三、結論與啟示
（一）結論
通過以上相關性分析和多元回歸分析，房地產公司偏好通過計提資產減值損失減少利潤，不提或少提資產減值損失增加利潤，進而達到盈余管理的目的；出于樣本的選取，公允價值變動損益和營業外收支這兩種方式在房地產公司中進行盈余管理行為并不明顯。因此，對于房地產行業，資產減值損失的計提主要包括存貨跌價準備、壞賬準備和投資性房地產減值準備等項目，對利潤表的調減或調增也主要通過這幾項資產減值的計提或不提。
（二）啟示
1. 完善公允價值的應用環境
運用公允價值最大的前提是有一個公平、成熟的市場環境，只有市場信息透明化，買賣雙方對于交易才能獲得對等的市場消息，因此，要完善市場機制，大力倡導企業間的公平競爭，杜絕壟斷、合謀等不良行為，使公允價值的應用空間更廣泛。
2. 建立公允價值的相應準則
在一個活躍、完善的市場環境下，能有一個具體、可操作性的應用準則才具有指導意義。目前我國公允價值計量方法剛剛起步，很多方面還處于初級階段，公允價值的應用也迫于與國際趨同的壓力，還有很多不完善之處，這些不足在很大程度上阻礙了其發展。因此，制定一套公允價值計量的應用準則體系具有一定的應用價值。
3. 提高公允價值的可操作性
對于房地產行業來說，公允價值的取得是非常重要的，因此需要有專業人士通過可靠的模型和基于現行市場的各項要素作出預測并進行價值評估。因此，要建立房地產行業的相關統計數據和強大的信息網絡，培養相關的高素質人才，進一步提高公允價值的有效操作。
4.發展誠信高、威望高的評估中介
在新會計準則下，房地產公司采用公允價值模式進行后續計量，并以資產負債表日房地產公允價值為基礎調整其賬面價值，兩者之差計入當期損益。因此，房地產公司當期凈利潤會隨著公允價值的變化而產生波動，進而對凈利潤產生一定的影響。目前我國房地產價格年年持續增高，未來不確定利潤還在增長，升值空間還很大，因此房地產公司的巨額利潤在賬面上得以充分體現，也大幅提高了企業的盈余。在這種情況下，以評估價值代表公允價值的可靠性和相關性直接取決于評估中介機構的誠信，因此，要建立誠信高、威望高的評估中介，讓房地產行業市場價格更加公平、合理。
盈余管理與公允價值本身并不存在必然聯系，公允價值只是作為盈余管理的一種手段，在不完善的會計政策和市場經濟環境中，公允價值能夠為管理者進行盈余操縱提供契機。
